小区最近成立的业委会到区住房和城乡建设局备案，得到的反馈信息：备案材料中“小区业主投票权数和专有部分面积汇总表”中没有体现未交付的6栋信息，6栋业主的户数和面积也应算在里面。而小区业主大会从筹备工作启动之日起，就采用的是分期成立业委会，没有交付的6栋不计算在投票权数内。

因为6栋产权是公寓，个户专有面积虽小，但业主户数多；而其他1至5栋和7栋产权为住宅，绝大部分已经交付使用。

孰是孰非？直接影响“双过半”表决权的计算，甚至影响业主大会决议的效力性问题。

业委会对我来说，我是一个旁观者；业委会于我而言，我是一个支持者。

（一）分期成立业主委员会是国务院部门规章赋予业主的权利。

住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第十六条规定：划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

2017年9月，在小区向岳麓街道办提交《筹备成立业主大会申请书》后，街道办向小区业主回复《关于指导万科金域缇香业主成立业主大会的通知》。该《通知》第3条已经明确：一期住宅交付率为97%，二期住宅即5栋和7栋已经交付近50%，但二期商业主要是6栋公寓全部待交付。这是小区分期成立业委会的现实客观情况。如果等6栋全部交付再成立业委会会使得先期交付使用的物业区域的业主利益得不到有效保障。

2017年12月中旬，在小区张榜公示的文件《小区首届业主委员会委员候选人产生办法》第二条中又明确：首次业主大会选举业主委员会人数：5名，小区二期（即6栋）预留的2个名额，在小区二期房产全部交付后另行安排选举产生。之所以给6栋预留了2个业委会成员名额，是根据小区业主大会筹备组组长的建议，并考虑了6栋楼专有面积和户数占小区整体面积和户数的比例确定下来的。

我们小区这次是分期成立业委会，6栋当时未交付业主不参与首次业主大会投票，但预留了2个业委会成员名额给6栋未来的业主。小区业主大会筹备组共9名成员，除6名业主代表外，岳麓街道办、湘桥社区和开发商代表也在业主大会筹备组中各有1名代表，对此完全理解并无异议。

（二）小区业主大会筹备流程符合政策法规，首次业主大会决议合法有效。

1、小区已经满足成立业主大会的法定条件

湖南省实施《物业管理条例》办法第十八条第2款规定：

符合下列条件之一的，应当成立业主大会：

（一）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50％以上；

（二）首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30％以上。

小区物业最早的2栋楼已于2014年 12月 30 日竣工且交付业主使用。在现物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积的50%，按照湖南省实施《物业管理条例》办法上述规定，小区已具备成立业主大会的条件。

2、符合法定比例的业主联名向街道办提交了成立业主大会的书面申请

湖南省实施《物业管理条例》办法第十九条第2款规定：

占业主总人数10％以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。

《万科金域缇香小区筹备成立业主大会申请书》及附件“关于成立业主大会申请人（业主）签名表”共有210名业主签字，占小区1、2、3、4、5、7栋业主总人数20％以上，满足法规规定的联名业主申请比例。

根据2017年3月10日小区业主访问岳麓街道办事处城建办谭主任回复意见，成立业主大会申请书需要通过湘桥社区向街道办递交。2017年8月9日，小区三名业主代表向湘桥社区递交了筹备成立业主大会申请书。

3、小区业主大会召开时间在法规规定的期限内

湖南省实施《物业管理条例》办法第二十一条第2款规定：

首次业主大会会议应当自业主大会筹备组成立之日起6个月内召开。

小区业主大会筹备组组成人员名单自2017年10月19日始在物业管理区域内进行公示，公示时间为15天。公示期满后的2017年11月6日，业主大会筹备组在小区物业公司会议室召开第一次筹备组会议。

小区首届业主大会召开时间为2018年4月14日，在召开之前筹备组业主代表与业主大会筹备组组长即街道办谭主任确认过，业主大会召开的最后截止时间为2018年5月5日。因此，小区业主大会召开时间符合法定时间要求。

4、首次业主大会议案业主投票表决比例达到“双过半”，决议合法有效。

我们小区这次是分期成立业主委员会。6栋楼未交付，业主不参加首次业主大会投票。这一规则，业主大会筹备组作为小区临时最高权力机构，是确认过的。其他任何组织和个人都无资格对此提出异议。

因此，小区首次业主大会之业主投票权人数及专有部分面积计算基础应当以1、2、3、4、5、7栋业主及所属房产专有面积合计结果作为总的投票权基数。根据2018年4月23日小区首次业主大会投票统计结果，小区业主大会议事规则、管理规约和业主委员会三个表决事项均满足国务院《物业管理条例》第十二条规定的“双过半”比例要求。首次业主大会决议合法有效。

5、首次业主大会通过的业主大会议事规则、管理规约适用于6栋业主

《业主大会、业主委员会议事规则》和《业主管理规约》在小区物业管理公共区域公开公示过，公示期间任何业主都可以提修改建议。小区6栋业主虽然没有参加首次业主大会投票表决，但业主大会议事规则、管理规约条款内容都在法律框架内拟定的，执行到位符合全体业主的利益。业主大会议事规则、管理规约并没有针对6栋业主设定特别的权利义务，退一步讲，即便6栋楼全体业主100%反对此两个制度的内容，以6栋业主总户数和所在面积，也不足以在业主大会上否决该项议案。更何况业主大会议事规则、管理规约制度内容并不是一成不变的，包括6栋业主在内的小区任何业主有合理化建议都可以通过业主委员会进行反映，待第二次业主大会召开时进行调整。

（三）业委会备案不属于行政许可，无需进行实质性审查。

业主委员会以业主大会选举成立作为先决要件，以备案获得法定资格作为民事主体资格取得的要件。但是需要明白的是：

1、业委会“备案”是一种告知，不具有行政许可的性质。

业委会作为业主自治组织，仅是代表小区全体业主对外实施与物业管理有关的行为，在业主共同决定事项上，其本身并无决定权，权责统归业主所有，而业主享有权利或承担责任由其不动产作为责任财产担保，无须通过备案行为来保障。《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》等法规对业委会产生和变更设立了备案制度，但并未规定，业委会备案是业委会成立或相关事项变更生效的要件。因此，业委会备案不是业委会成立、变更或终止的要件。

2、业委会备案属于事后性、告知性、公示性备案，不是审查性备案。

全国人大常委会法工委和国务院法制办在解读《物业管理条例》条文中作了简单明了的权威性解释（见《物业管理条例新解读》第32页）：业主委员会是作为业主团体的组织机构，属于业主大会的执行机构，是基于业主团体的意思自行设立的，属于业主自治的范畴。业委会备案与否，并不影响业委会的成立。备案仅是为了行业管理的需要（房地产行政主管部门对业委会的监督、指导、管理和服务）所履行的手续。

业委会是在业主大会选举产生后进行备案（属于事后性备案）。业委会的产生由业主大会确定，从事的活动也应由业主大会授权，而不是由行政机关的备案行为决定其产生和准予其从事法律活动。《物业管理条例》没有规定和授权行政机关对业委会的产生予以审查批准。

因此，业委会备案属于事后性、告知性、公示性备案，不是审查性备案，不是行政审批，带有一点行政确认的性质，不属于行政许可行为。

3、业委会备案的性质决定了主管行政机关只需履行形式上、而不是实质性的审查程序。

2016年长沙市芙蓉区人民法院审理某物业公司状告芙蓉区文艺路街道办事处、芙蓉区城乡建设局和东城大厦第四届业主委员会一案后，作出的行政判决书确认“业委会备案属于形式审查，业委会成员资格属于业主大会自治范围”。

备案不属于行政许可，它是事后监管的一种管理手段，属于形式审查；形式审查是对申请人提交的申请材料是否齐全、是否符合法定形式进行审查，而不需要对申请材料的实质性内容进行核实。只要备案申请人提交了符合规定的业主委员会备案所需的相关材料，备案机关就应予备案，无权对业主委员会成立的合法性进行实质性审查并作出评价。

业主委员会的备案主要依据是业主大会通过选举成立业主委员会的决议，而业主大会的决议内容均是关于业主共同事务的决定，决议的效力由业主大会决议是否符合法规规定的有效要件来判定。业委会备案主管政府部门作为非利益关系方，没有权利从实体上直接对业主大会决议的合法性作出评判，也没有权力对我们小区6栋楼是否计算在业主大会投票权重内评头论足。

以上总结了三点，用一句话概括就是：我们小区业主大会筹备工作每一步骤都在物业管理法律法规规范下实施，首次业主大会决议合法有效；区住房和城乡建设局超越业委会备案形式审查之外的行为，都是行政越权，属于干涉小区“内政”的举动。如果相关人员不知错就改，继续滥用职权，我有合理怀疑理由你们的行为是不是在为既得利益集团开发商和物业公司站台？

金域缇香小区业主大会从筹备启动到投票结束，历时近两年时间。一路走来，筹备牵头人牺牲个人时间与精力全心投入小区公益，其间历经了威胁与恐吓，筹备工作停滞近1年时间、最后一个多月小区几十名业主志愿者加班加点为增加业主大会投票率呕心沥血，直至最终业主大会决议修成正果。

在物业管理法规不断完善和业主民主意识不断增强的背景下，会越来越多的小区成立业主委员会，这是大势所趋，势不可挡。

希望业委会备案的政府主管部门顺势而为、依法行政，窗口公务人员本着为人民服务的宗旨，多做水到渠成、锦上添花之举，不辜负广大业主对政府的信任。

以上观点不代表小区业主委员会的观点，纯属个人之见，其目的在于为业委会备案工作提供参考意见。业委会可以选择性适用，也可以选择不采纳。

天地之间有秆称，那秤砣是老百姓。