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小区物业自主管理

发表时间:2018-10-27 16:05


小区物业自主管理路在何方

 


《福建日报》2011年4月13日“专家视点”  

小区物业自主管理路在何方

    城市住宅小区物业管理大都是委托专业物业公司打理,但近几年也出现一些小区完全由业主委员会自主打理,他们自己聘请保安、清洁工、水电维护工对小区物业进行维护与管理,由于中间没有专业物业公司,这种自主管理模式运行成本较低,可以极大降低物业费收费标准,同时还有利于小区物业自治水平的提高。福州市近年来就出现多家小区采取这种物业管理模式。笔者认为,这种小区物业自主管理模式非常值得推广。

    笔者曾带两位研究生对福州两家实施自主管理的小区进行多次实地调查,发现这两个小区共同特点是小区建筑规模较小,总户数都不到300户,业主较少,意见容易协调统一。两个小区因规模小,物业费收入相对较少,被物业公司所“抛弃”,业主在物业公司撤出后不得开展“自救”,“逼上梁山”,走上自主管理之路。两小区都有乐于奉献的业主主动出面组建业主委员会,管理有方,财务制度透明,得到广大业主的认可。业主委会员成员多是离退休人员,他们有时间,也有热情从事社区公益活动,有些主要业务人员,如会计、出纳与收费员等工作人员每月都有500-1000元左右的补贴,该补贴费从物业管理费中支出,已得到全体业主的认可。小区实行物业实现业委会自主管理后,不必聘请物业公司,省却许多管理费费,不仅降低物业收费标准,让业主得到实惠,而且还能够利用赢余的收入兴办小区公益事业,提高了整个小区的公益事业水平。如实施自主管理的福州华林花园小区业委会在春节前,就利用物业收支节余给全体业主发放节日礼品,尽管金额很小,但却给全体业主带来温暖。现行的物业委托管理制度,物业公司收取费用多,但回报给小区的服务有限,其收支赢余用于小区公益事业建设较少,或者几乎没有。物业委托管理制将导致小区处于一种“失血状态”,不利于小区健康发展。

    目前《物业管理条例》只规定了物业管理的一种模式,即“委托代理制”,通常这种管理模式比较适合于住房较多的中高档小区,而住房较少的中低楼小区较适合自主管理模式。中国台湾地区住宅小区多流行这种自主管理模式。大陆《物业管理条例》中没有具体规定业主大会和业主委员会的经费来源,这也是造成业主委员会成立艰难的一个原因。在实践中,一些运作较好、较为健全的业主委员会都有自己的经费来源,如小区租赁公共区域的经济所得、对公共财产的出租费用、电梯里设置的广告费用都归业主委员会所有,这为业委会的运作提供了较为充足的经济支持。业主委员会有经费来源,小区公益服务事业才有兴办的基础。目前《物业管理条例》中没有对业委会主要负责人的薪资报酬做出相应规定,所以在现实生活中,大多数负责人是没有物质报酬的,对公共事务的管理只得到精神上的激励。从小区长远发展角度考虑,具体负责小区物业的业委会成员应给予一定的经济补偿。在实践中,有些小区已经规定在业委会管理经费中,每月给付小区业委会主任、具体办事人员500-1000元的报酬。因此,业主委员会要长期保持良性运转,给投入时间与精力较多的业委会成员一些报酬是必需的,这也符合民间社会团体的相关规定。笔者在调查中还发现,两家小区业主委员会都没有在区民政局登记为民间社团登记,在银行开户就不能以业主委员会的名义,而只能以居民个人名义在银行开户,另外在对外经济往来中,也不能以小区业委会的名义开具发票,这给小区物业管理带来一定的麻烦。这种以个人账户管理集体资金,也可能带来管理风险问题。在全国其它实施业委会自主管理的小区都到区民政局登记注册,成为合法的民间社团组织,拥有独立法人资格,比较容易对社会团体名义开展管理活动。

    小区物业管理实践中,小区内部分业主拒不交纳或拖欠物业费的现象是普遍存在的,这也是某些物业公司主动撤离小区物业服务的主要原因。针对部分业主拒不交纳物业费与维修费等问题,两个业委会都因为自己不是法人团体而无法起诉拒不交费的业主。笔者在此认为,解决业主拒不交纳物业费问题,除了提起法律诉讼之外,业委会还需要做好争取全体业主信任的工作,要主动引导广大业主对业委会工作的监督,财务收支要透明公开,必要时可请会计师师务所来审计;有关物业维修等大事还需要通过召开业主大会的方式进行讨论再决定。尽管小区物业自主管理道路上还存在这样或那样的问题,但笔者认为,这些问题都是发展中存在的问题,随着广大业主对物业管理制度的深入了解,以及自身素质的提高,参与物业管理的业主将会越来越多,存在的问题终会得到解决的,物业自主管理模式应当具有可持续性。

   针对物业自主管理模式的诸多优点,本文在此呼吁政府应当要鼓励户数较少的中低档小区走物业自主管理道路,而不是委托代理物业管理模式,支持小区业主委员会登记为民间社会团体;2007年重新修订的《物业管理条例》也需要修改,应当将自主管理模式写进新《物业管理条例》中,对于业主委员会要登记为民间社团,要有办公经费来源也应当明确规定。只有这样,才能促进城市小区物业自治管理健康发展,促进城市和谐社区建设。

小区物业自主管理路在何方
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 小区物业自主管理路在何方


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