在住宅小区的物业服务中，不可避免地会产生各样的困难和问题，极易造成业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷。如果小区成立了业主委员会，它们会在业主和开发商之间等方面成为业主认可的第三方调停者，让很多问题得到有效解决。

位于海曲东路的太阳海岸小区，竣工于2009年12月，随着使用年限的增加，大部分公用设施设备都出现了不同程度的老化和损坏。作为小区住宅中必不可少的组成部分，单元门可以阻止陌生人的进入，最大限度地保证业主的财产和人身安全，但就这样一层重要的安全设施，现在也形同虚设。

“我们现在小区的门已经坏了，一年四季门洞大开。”小区居民葛连金告诉记者，这给他们造成了很大的不安全感，所以这个门到了不修不行的时候了。

虽说小区物业在接到居民反映后能够及时进行修理，但这仅限于破损部位的缝缝补补，但对于一些大的维修他们就显得无能为力，而小区建成也已经超出了保修期限。

“居民反映的要求更换楼宇门和电梯监控这些事情，按照物业管理条例规定和维修资金使用管理办法的规定，需要动用维修资金。”海纳物业太阳海岸项目负责人张传凯说。

而要启动维修资金，就需要有超过专有部分占相关建筑面积2/3以上，且有2/3以上业主书面同意，这对于物业有限的管理人员来说，困难重重。于今年3月17日成立的小区业主委员会在这件事的推进上起到了积极作用。

经过小区业主委员会和物业服务企业的共同努力，目前，关于小区维修资金使用，超过三分之二的业主都已经签完字，相关资料已经准备完毕，现在正向市住建部门进行申报。业委会成立后，也解决了以前单一物业想做但做不了或没法做的事情。

比如衣物晾晒问题，张传凯介绍说，业委会成立以后组织召开了业主代表大会，征求大多数业主的意见，最后在公共部位确定好晾晒区的位置，他们就投资建立了这个晾晒区，小区居民反映很好。用同样的方式，他们又建立了宠物乐园，解决了散养宠物的问题。

在小区南侧，一处新建的晾晒区已经在5月1日正式启用，90米的晾晒杆极大满足了小区居民晾晒的需求。很多居民将不方便在家里阳台晾晒的大物件拿到在这里进行晾晒，而这距业主委员会决定修建晾晒区的决议仅仅过去了12天。

小区业主委员会的成立，在一定程度上也促进了小区业主与物业服务企业在应对小区管理方面的问题时，心往一处想，劲往一处使。

业主委员会是联系业主和物业服务企业的桥梁纽带，它作用的发挥直接关系着一个小区的和谐稳定。特别是一些已出保修期的小区，公用设施会逐步老化，这就需要动用维修资金进行修缮，如果没有业主委员会在中间协调联系，维修资金往往不能及时发挥作用。

“石臼街道有近百个小区，目前已经成立了业委会的有19家。”石臼街道社区建设管理办公室主任卜凡说，在未来的社区发展中，他们将把握好物业管理和社区建设两者的关系，使物业管理成为社区建设中的重要部分，建设出让居民满意的社区。

住在小区里，一定要了解这些物业法律知识

一般的物业公司可以为任何小区服务吗？

　　答：不可以，看等级。物业公司分三个等级，一级资质的物业公司可以承接各类物业管理项目，二级资质的物业公司可承接30万平方米以下的住宅项目，三级资质的物业公司可承接20万平方米以下的住宅项目。

预交物业费有没有法律上的依据?

　　答：按照规定，物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费;经批准可以预收的，预收期不得超过6个月，对此，若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件，可以拒交。

业主有权审查物业管理企业的收支吗?

　　答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。

房屋有质量问题，业主能拒交物业费吗?

　　答：在物业管理法律关系中，业主应该向物业管理公司给付物业费，业主是债务人，物业管理公司是债权人;而在房屋买卖关系中，业主是债权人，开发商是债务人。业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。

　　至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。

交房后一直未装修，是否应交纳物业费?

　　答：在物业公司书面通知业主交费后，就算业主一直未装修居住，也应当交纳物业费。

不交物业费，物业公司有权停水停电吗?

　　答：供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者处于不同的法律关系中。

　　停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权，物业公司不是供水供电合同的主体，自然不享有供水供电权。在物业管理合同中，约定在业主欠缴物业费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于涉他条款，依据合同相对性原则，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。在这种情况下，如果物业公司擅自停水停电给供水、供电公司造成损失，供水供电公司也可以向物业公司索赔。

物业公司能够对业主进行各类罚款吗?

　　答：不能。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为，物业公司都不能罚款。

　　罚款是一种行政处罚行为，只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款，其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。

不能罚款，怎么惩治不守公德的业主?

　　答：物业公司可以通过与业主签订物业服务合同，约定违约行为和违约金，一旦业主违反合同约定，乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车，物业公司就能要求业主支付违约金，以此作为处罚的手段。

　　同理，业主委员会也可以和业主签订相应的守约协议或制定业主公约，以此规范业主的行为。

业主家被盗，物业公司是否一定要赔偿?

　　答：这个事情得分情况讨论。

　　《物业管理条例》第四十七条，“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”

　　但是，保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。

怎样申请动用物业维修基金?

　　答：根据《商品住宅专项维修资金使用管理暂行规定》，开发商、购房者缴纳的公共维修基金要全部到位，使用前由小区的业主大会和业主委员来统一决策。

　　申请程序是：

　　由业主委员会将维修项目及预算在小区公示，经过业主大会三分之二以上业主投票表决同意后，再向区房产局提出申请，申请通过后，才会划拨预算总额的80%费用;工程竣工后，再与业主大会据实结算，按户分摊。电梯、内外墙、公共楼道等小区共用设施设备维修时，可申请动用维修基金。

小区的车位所有权到底属于谁?

　　答：《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

“《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

来源：直播日照  社会零距离 记者：加辉