[案情简介]闵行区某小区是所在街道面积最大的小区，即使物业费近乎沪上最低水平，收取还是困难重重。据统计资料，几年来该小区业主已经拖欠物业费200多万元。拖欠物业费的业主大多也都有自己的苦衷。“小区老公房的下水道经常堵塞，有些房屋外墙渗水。”这些业主认为物业公司应该先帮他们修好房子，解决现存问题，再谈缴纳物业费。而物业公司则认为，房子的很多问题是开发商留下来的，要由他们担负这笔改造费用，有点冤枉。两种不同的观点导致拖欠物业费开始恶性循环。

面对这种情况，业委会考虑到，如果因为业主拖欠物业费导致物业公司甩手不干，那么小区必然会遇到很多问题。于是居委会、物业公司、业委会联合决议成立催缴小组，并在小区内进行了公告。

催缴小组开展工作有“三项基本原则"：不吵架、不争论、不激化矛盾。组员们登门后，并不会立即谈及物业费，而是了解业主情况。“经济有没有困难、是不是存在历史问题、物业之前做法有无不妥"，记录后便立即向物业通报。不是很复杂的问题，物业公司在短期内给予解决。一位曾经拖欠了十几年物业费的李小姐，在物业公司对其外墙进行整修后，立即主动缴纳物业费。对于经济比较困难的业主，小组将建议物业公司减免物业费。先解决问题，再收缴物业费，在这种模式下，小组工作最初的两个月就收缴物业费超过10万元，这个数额等于为物业的年收人增加了10％。

[评析]《物权法》第八十三条规定，“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。可见，法律上将拒付物业费定性为“损害他人权益的行为"，正是基于此，业主大会、业委会作为小区公共事务的决策机构的执行机构有义务对上述行为进行纠正。在实践中，业主大会、业委会通过何种途径采取哪些措施纠正业主的违法、违规、违约行为，还需要进一步探索。本案中，业委会与居委会、物业公司联手，组成催缴小组，采取“先解决问题，再收缴物业费"的工作方法，达到了良好的效果，创造了成功经验。