[案情简介]XX物业公司系本市某花园小区的物业服务企业，小区业主大会与物业公司签订的《物业管理委托合同》中约定服务期限至2007年12月31日，服务费收费标准为2．70元/平方米。

       张某系该小区业主。2005年10月与小区其他业主以物业公司所收物业服务费不符《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》的规定为由，签名要求小区业主委员会召开临时业主大会，降低小区物业管理费收费标准。因未有结果，自2005年10月起张某不再向物业公司交纳物业服务费。物业公司因张某长期拖欠物业服务费，

       遂于2006年5月向法院提起诉讼。2006年7月该小区业主大会、业主委员会备案被政府行政主管部门依法撤销。在审理过程中，张某要求物业公司按照《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》收取物业服务费，另表示愿按每月每平方米建筑面积1.50元交纳物业服务费。

      一审法院判决：业主大会与物业公司签订的合同中约定的管理期限虽然未届满，在合同履行期间小区业主大会、业主委员会已被依法撤销，该《物业管理委托合同》缔约一方的主体资格已不存在，故物业公司要求张某给付物业服务费无合法有效的依据，原告诉讼请求法院不予支持。

二审法院判决：政府行政主管部门对小区业主大会、业主委员会备案的撤销并不能直接导致本案物业管理委托合同的无效，小区业主大会内部事务并不能对抗物业管理委托合同的相对方物业公司。法院判决如下：1、张某应于本判决生效之日起十日内向物业公司支付自2005年10月起拖欠的物业服务费（2．70元/平方米）；2、负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

[评析]《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》均规定，业主大会有权履行选聘、解聘物业服务企业的职责，业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，及时了解业主和物业使用人的意见和建议，监管和协助物业管理企业履行物业服务合同，业主在物业管理活动中应当执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，按时交纳物业服务费用；经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。根据本案事实，物业公司系小区的物业管理服务企业，被告张某系该小区业主，因要求降低小区物业服务费，自2005年10月起不再向物业公司交纳物业服务费，要求按照上海市物价局、上海市房屋上地资源管理局《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》的通知另行确定物业费收费标准。

       本案争议焦点在物业公司应以什么标准收取物业服务费，根据有关法律法规规定，物业服务费的收取标准由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服务要求协商，在物业管理服务合同中确定，本案中，物业公司系小区业主委员会及业主大会选聘的物业管理服务企业，在双方签订的《物业管理委托合同》中已明确了物业管理服务费的收取标准，物业公司据此主张符合合同的约定和法律法规的规定，张某要求按照《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》精神确定物业管理服务费的意见，可向业主委员会和业主大会反映，由业主大会根据多数业主的意见形成决议后和物业管理服务企业协商调整具体的收费标准，而不能作为拒付物业服务费的抗辩理由。

至于政府行政主管部门对小区业主大会、业主委员会备案的撤销并不能直接导致本案物业管理委托合同的无效，小区业主大会内部事务并不能对抗物业管理委托合同的相对方。小区业主大会、业委会备案被撤销后，小区业主有权利也有义务在政府有关部门的指导下，及时依法开业主大会，成立业主委员会，根据有关法律法规的规定及业主大会决定，对已经签订的物业管理委托合同形成决议，授权业委会处理解决；现小区业主怠于行使权利履行义务，长期未召开业主大会、成立业委会，张某又据此拒付物业管理费，要求变更物业管理委托合同的约定，重新确定物业管理费缺乏法律依据，其理由不能成立。本案中，物业公司因合同所享有的民事权益应当得到法律保护，如果因为小区业主大会、业委会备案被撤销，小区业主始终不召开业主大会、成立业委会，没有对已续签的物业管理委托合同提出意见作出决议，又可以据此理由拒付物业服务费，显然损害物业公司的合法权益，亦有悖民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，如小区的物业服务长期处于不稳定状态，同样也损害小区广大业主的合法权益。即使该小区今后没有再成立业主大会、业委会，也没有与物业公司续签物业管理服务合同，只要小区还未选聘新的物业管理服务企业，原物业公司也实际向小区提供了物业服务，就应视为原物业管理服务合同的延续，物业公司可以依原合同确定的收费标准收取物业服务费。