业主委员会成立难，

物业收费难，

专项维修基金使用难，

小区乱停车管理难……

这些小区物业纠纷“老大难”问题

将有望解决了！

9月30日

备受关注的《福建省物业管理条例》

（以下简称《条例》）

经省大人常委会第六次会议表决通过。

该《条例》详细对

业主大会和业主委员会的职责、

物业收费、

专项维修资金管理和使用、

公共收益归属等市民关注的问题，

作出了明确规定。

据悉，《福建省物业管理条例》

将于2019年1月1日起正式施行。

10人以上业主  可申请筹建召开业主大会

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《条例》规定，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，一个物业管理区域成立一个业主大会。一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到50%以上，或者首套物业出售并交付满2年的，建设单位应当向所在地的乡（镇）人民政府或者街道办申请筹备召开业主大会首次会议。

10个以上业主也可以向所在地的乡（镇）人民政府或者街道办提出书面申请，筹建召开业主大会。对于业主大会决定重要事项的表决权数，仍作“双三分之二”或“双过半”的规定。业主大会作出的管理规约，可授权物业服务企业在物业管理区域内限制违规装修施工人员和施工机具、车辆进入，还可对违规停放车辆采取临时管制措施。

此外，《条例》中还加入了有关公共租赁房承租人的权利，即公共租赁住房承租人可以根据租赁合同的约定，代行部分业主权利。

小区业主直系亲属  也有资格参加业委会选举

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在现实生活中，一些业主的直系亲属同样是小区住户，对小区公共事务管理比较热心，但由于其并非产权证记载的业主，参加业委会选举往往不被认可，新修订的《福建省物业管理条例》对此进行适当放宽，规定业主可以通过书面形式，委托父母、配偶代行业主权利。

法条链接：

《福建省物业管理条例》第二十一条 业主委员会委员应当符合下列条件：

(一)具有业主身份。业主身份的认定以房屋产权证或者不动产权证书记载的权利人为准;尚未领取产权证的，以房屋销(预)售合同及合同备案证明记载的购房人为准。业主可以通过书面形式，委托父母、配偶或者成年子女在委托期间代其行使全部或者部分业主权利;

小区公共区域的广告收入归全体业主，可抵扣物业费

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小区共有部分经营收益不透明、不公开是物业纠纷中，业主诟病物业的一大理由。在小区公共区域投放广告，是否应经过业主同意?这部分营收应该如何使用?

新修订的《福建省物业管理条例》规定，业主共用部位产生的公共收益归全体业主所有，可用于抵扣业主的物业管理费用，物业可以扣除不超过公共收益30%的经营管理费用。另外，公共收益收入及使用情况应至少每季度向业主公布一次。

法条链接：

《福建省物业管理条例》第六十三条 物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有。

前期物业服务期间，物业管理区域内公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后，应当存入专项维修资金专户。经营管理费用支出不得超过公共收益的百分之三十。

业主大会成立后，可以将物业共用部位、共用设施设备委托物业服务企业进行经营管理。取得的公共收益按照前款规定扣除物业服务企业的经营管理费用后，存入业主大会或者业主委员会专用帐户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项支出。

公共收益收入及使用情况，应当至少每季度在物业管理区域内醒目位置公布一次，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

物业费上调需经  “双过半”业主同意

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小区物业费交多少谁来定?为防止物业服务企业擅自调整收费标准，新修订的《福建省物业管理条例》对物业服务费的调整进行明确规范。规定物业服务费实行市场调节价。因政府指导价调整物业费的，应当在政府指导价变动范围内，并且应经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

前期物业合同  签订期限不超3年

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目前，不少开发商处于营销目的，在完成楼盘开发前，前期物业服务阶段的收费较低，但随着楼盘开发结束，开发商对物业的补贴逐步取消，物业服务质量下降。为此，《条例》明确规定，商品房物业服务收费，实行市场调节价，采取酬金制、包干制等方式。

为避免物业乱涨价，《条例》规定，前期物业合同服务期限不超过3年，前期物业服务合同终止后，业主大会决定重新选聘物业服务企业的，物业服务收费应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由业主委员会代表全体业主与选定的物业服务企业，参照当年物业服务市场价格行情签订物业服务约定。

需要注意的是，以政府指导价为标准收取物业费的物业服务企业，其物业服务费的变动，必须在政府指导价变动范围内作相应调整；若因服务成本变化需要调整物业费，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半的业主书面同意后，才可调整收费标准。买受人无正当理由拒绝接收达到交付条件物业的，自出售人送达交付物业通知之日起，承担物业服务费。

小区内遛狗  必须牵狗绳

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近几年，小区养狗伤人事件频发，规范养狗行为，已刻不容缓。为此，《条例》规定，业主、物业使用人在小区内饲养犬只时，不得干扰他人正常生活，不得破坏环境卫生和公共设施；携犬出户时，应当束犬链牵引，携大型犬出户时，还应当为大型配戴嘴套。

《条例》还禁止业主和物业使用人乱停放机动车和非机动车，违规布设电动车充电装置，禁止违法搭盖建筑物、构筑物，挖掘房屋地下空间，禁止业主和物业使用人擅自改变规划用途，将住宅、车位（库）、储藏间改为经营性用房等。

法条链接：

《福建省物业管理条例》第五十条 业主、物业使用人饲养犬只的，不得干扰他人正常生活，不得破坏环境卫生和公共设施；携犬出户时，应当束犬链牵引，携大型犬出户时，还应当为大型犬配戴嘴套。

第八十三条 违反本条例第五十条第二款规定，业主、物业使用人饲养犬只干扰他人正常生活，破坏环境卫生和公共设施，或者携犬出户时未束犬链牵引、未为大型犬配戴嘴套的，依照《中华人民共和国治安处罚法》等法律、法规的规定予以处罚。

紧急情况专项维修资金使用  

需在五工作日内审核

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不少小区都会遇到这样的情况，小区共用设备或某个区域需要检修时，在启用专项维修金上要花费一定时间申请和审批。为进一步方便业主使用专项维修资金，《条例》规定，在共有用房及共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏，电梯出现安全隐患等九种紧急情况下使用专项维修资金的审核程序，规定代管单位自收到申请之日起五个工作日内完成审核；经审核符合拨付要求的，代管单位应当及时向专项维修资金专户管理银行发出划转专项维修资金的通知；逾期不审核的，视为同意。

此外，老旧住宅电梯的安全评估费用可以从专项维修资金专户列支。专项维修资金余额不足首期专项维修资金金额30%的，由专项维修资金管理部门向业主和业主委员会发出续交通知。

《条例》规定业主大会可在管理规约中规定，在专项维修资金中，抽取一定比例设立紧急情况小额专项维修资金专户。具体抽取比例及使用条件和程序，由省人民政府物业管理主管部门规定。

小区地下车库不得只售不租 停车费归全体业主

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对小区内属于业主共用部分、共用设施设备所产生的公共收益，归全体业主所有。物业服务企业对其经营管理费用的支出，不得超过公共收益的30%。《条例》还规定，小区内的停车费归全体业主所有，车位划定、车辆停放、管理和收费等事项，由业主大会决定。其中，物业管理区域规划设置的机动车车位（库）应当首先满足业主需要，建设单位不得将物业管理区域内规划的车位（库）出售给本区域以外的单位或个人。业主要求承租尚未处置的规划车位（库），建设单位不得以只售不租为由，拒绝出租。

物业费拒交纳将列入失信名单

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《条例》规定，业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。对经两次催缴仍不交纳的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可将欠费情况在醒目位置予以公告，并可通过移动通信等电子信息告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可向人民法院提起诉讼。

对拒不履行经人民法院司法确认的调解协议，或拒不履行人民法院生效判决的，作为失信行为记录个人征信系统。同样，对物业服务企业违反物业管理条例，且拒不履行人民法院和解协议和法院生效判决的，列入失信企业“黑名单”

▍图文编辑：Ryan

▍文章来源：海峡都市报 FM1007福建交通广播