文：韦清龙律师  重庆坤源衡泰律师事务所 

编者注：虽买了房子，入住了小区，但是很多人并不清楚与自己切身权益密切相关的业主大会、业委会、专项维修资金使用等问题，而导致自己的切实利益被实际损害。小编将就上述问题，展开专题系列论述。

 

一、关于业委会的那些事儿

    业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织。

1、业委会职责有哪些？

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，履行下列职责： 

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

（四）监督业主公约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

      2、业委会如何备案登记？

业主委员会应当自选举产生之日起３０日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

      3、业委会成员条件是什么？

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

    以重庆为例：业主委员会成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

　　（一）具有完全民事行为能力；

　　（二）热心公益事业，责任心强，具备一定组织能力；

　　（三）按期履行交纳物业服务费、物业专项维修资金等业主义务；

　　（四）本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业工作；

　　（五）具备履行职务的健康条件和文化水平。

4、业委会议事方式、表决程序、投票权等怎么确定？

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

5、业委会任期是多少？

每届任期由各省市及业主大会确定

以重庆为例：《重庆物业管理条例》规定：每届任期不超过五年，可以连选连任。

 

二、关于业主大会的那些事儿

业主大会是由全体业主组成的，决定物业重大管理事务的业主自治管理组织。其涉及的主要法律问题有：  

 1、业委会是否具有民事诉讼主体资格？

    答：实务中倾向于认同业委会具有民事诉讼主体资格。

最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函（[2005]民立他字第8号）明确指出：业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。赋予业主委员会当事人地位，可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。因此，最高法院倾向于承认业主委员会的当事人地位。

2、业委会是否具有行政诉讼主体资格？

    答： 实务中倾向于认同业委会具有行政诉讼主体资格。  

    上海明确表态是承认的，其他地区可以参考，上海市高级人民法院关于业主委员会行政诉讼主体资格问题的解答（2006年7月24日）明确指出：在涉及规划许可等行政案件中，如果相邻小区业主认为规划许可等有关行政行为侵犯该小区全体业主的合法权益，经业主大会授权，业主委员会可以作为原告提起行政诉讼。但是，在审查业主委员会的起诉材料，决定是否立案受理时，应当对以下问题严格审查：(1)依法召开小区业主大会；(2)提交经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过的业主大会决议；(3)业主大会决议中对诉讼费用如何承担有明确决议。如业主委员会起诉时未提交上述有关材料的，人民法院应告知其限期提交。逾期不提交的，则以诉讼主体不适格不予受理。

    3、业主大会成立、召开、表决程序及相关要求是什么？

答：《物业管理条例》第十条明确规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

以重庆地区为例：根据《重庆市物业管理条例》相关规定，成立、召开、表决程序及相关要求如下：

（1）一个物业管理区域内，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，并于会前告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。

（2）占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主书面要求召开首次业主大会会议的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开。

（3）街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到告知或者申请后三十日内通知建设单位报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册等材料，并负责核实材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。

（4）建设单位应当在收到街道办事处（乡镇人民政府）通知后十日内报送材料，并协助成立筹备组。

（5）筹备组成员由业主代表、街道办事处（乡镇人民政府）和建设单位派员共同组成。筹备组应当做好下列筹备工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）参照市房地产行政主管部门制定的示范文本，拟订业主大会议事规则和管理规约草案；（三）确认业主身份，确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积；（四）拟订业主委员会委员产生办法，确定候选人名单；（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款第（一）项至第（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、业主人数或者专有部分建筑面积提出异议的，筹备组应当予以复核并告知提出异议者复核结果。

（6）业主委员会委员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。

（7）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

（8）业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

4、业主大会的职责有哪些？

答：业主大会履行下列职责：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

5、业主大会表决程序要求有哪些？

答：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

以重庆为例：业主大会对决定提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请的事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；业主大会对其他事项比如：选举、补选或罢免业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容等作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

6、业主大会定期会议和临时会议怎么召开？

答：业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经２０％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

召开业主大会会议，应当于会议召开１５日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

以重庆为例：占总人数百分之二十以上的业主以书面形式要求召开业主大会临时会议时，业主委员会应当在三十日内组织召开。业主委员会不组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期组织召开。业主委员会逾期不组织召开的，占总人数百分之二十以上的业主要求街道办事处（乡镇人民政府）组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内组织召开。

 

三、专项维修资金使用那些事儿

  

专项维修资金是指物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的资金。专项维修资金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修资金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修资金部分。维修资金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修资金也应经旧业主更名为新业主名下。

一、我们通常所说的小区专项维修资金是指：物业专项维修资金还是住宅专项维修资金？

关于物业专项维修资金我们选用《重庆市物业专项维修资金管理办法》的规定：物业专项维修资金，是指专项用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。该《办法》第6条又指出：有两户以上业主的下列物业应当建立物业专项维修资金：（一）商品房；（二）城市房屋拆迁安置房；（三）经济适用房；（四）房改房；

（五）市人民政府确定的应当建立物业专项维修资金的其他物业。

《住宅专项维修资金管理办法》规定：住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

可见物业维修资金和住宅专项维修资金基本是一致的，如果真的严格界定，前者范围略大于后者，因为本文研究的是住宅小区的维修资金问题，因此为了叙述方便，统一称之为专项维修资金。

1、哪些设施可以使用专项维修资金？

（1）物业共用部位

物业共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有的部位一般包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、公用阳台、公用露台和公共厕所等。

（2）共用设施设备

共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有的附属设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、中央空调、防盗门、楼宇对讲系统、避雷装置、水箱、水泵、锅炉、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、小区围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统、非经营性车场车库和公益性文体设施等。

2、如何动用专项维修资金？

《住宅专项维修资金管理办法》第二十三条详细规定了使用住宅专项维修资金的程序：（一）物业服务企业提出使用方案；（二）业主大会依法通过使用方案；（三）物业服务企业组织实施使用方案；（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；（六）业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

同时，《物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”《物业管理条例》第五十四条规定“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”第十二条规定：“筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。”

3、业主大会成立前，专项维修资金如何处理？

《住宅专项维修资金管理办法》明确规定：业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

《重庆市物业专项维修资金管理办法》与之相符。

4、业主大会成立后，专项维修资金如何处理？

《住宅专项维修资金管理办法》明确规定：业主大会成立后，决定自行管理由业主交存的物业专项维修资金的，应当在物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下召开业主大会。业主大会应当就下列事项进行表决：（一）不由区县（自治县）房地产行政主管部门代管物业专项维修资金的决议；（二）本物业管理区域内物业专项维修资金管理制度；（三）业主大会与本物业管理区域内物业专项维修资金账目管理单位的协议草案；（四）确定业主委员会主任为本物业管理区域内物业专项维修资金账目责任人的决议；（五）其他与物业专项维修资金有关的决议事项。以上事项应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。业主大会召开后，业主委员会应当就业主大会表决的事项及业主大会召开的情况在本物业管理区域内公示5日以上。

但是业主自行管理期间，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，业主大会可以申请区县（自治县）房地产行政主管部门重新代管物业专项维修资金。

5、业主大会或者业委会解散时，专项维修资金如何处理？

业主自行管理期间，业主大会或者业主委员会解散的，解散前应当在物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下做好物业专项维修资金的清算工作，并将资金账面余额划转物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门代管。

6、哪些费用不得使用专项维修资金？

《住宅专项维修资金管理办法》规定：

（1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（3）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

《重庆市物业专项维修资金管理办法》规定：

（1）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务收费中支出的物业共有部位、共有设施设备的维修养护费用；

（2）依法应当由开发建设单位承担的物业共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用；

（3）应当由当事人承担的因人为损坏物业共有部位、共有设施设备所需的修复费用；

（4）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线设施设备的维修、养护费用。

7、专项维修基金账目应该怎么公布？

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：（1）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；（2）发生列支的项目、费用和分摊情况；（3）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；（4）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

　住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

8、除了专门交存的维修资金外，哪些费用还应该计入专项维修资金？

下列资金应当转入物业专项维修资金：

（1）结付给业主的物业专项维修资金存储利息；

（2）物业专项维修资金的增值净收益；

（3）物业共有部分、共有设施设备的经营所得，共有设施设备报废后回收的残值，但业主大会另有决定的除外；

（4）业主委员会或者业主自愿筹集交存的款项；

（5）其他按规定转入的资金。

9、侵占、挪用专项维修资金应该如何处理？

挪用、侵占物业专项维修资金的，由业主委员会或者业主代表向有关部门举报或者向人民法院起诉，依法追回挪用、侵占的物业专项维修资金。区县（自治县）房地产行政主管部门应当对挪用、侵占物业专项维修资金的给予警告，没收违法所得，可以并处挪用、侵占金额2倍以下的罚款；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。