物业管理和业主委员会那些事儿（二）

      全体顺昌小区业主，当前我县正全力推进小区业主委员会成立工作，快来了解一些物业管理和业主委员会的法律法规知识，以便更好地维护自己的利益，自主管理好小区事务吧！

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      第一期物业管理和业委会知识推出后，获得了广泛阅读，让小编感受到顺昌小区业主们改善小区现状，共建宜居家园的迫切愿望和热情，现奉上物业管理和业主委员会法律知识第二波，以飨读者。

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问

业主在物业管理活动中应禁止的行为？

答

（1）业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不以放弃权利不履行义务。

（2）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 

（3）业主不得有任意弃置垃圾、高空抛物、排放污染物或者噪音、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为。

（4）遵守物业服务区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

（5）业主应当遵守法律、法规以及管理规约；遵守业主大会议事规则；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。

（6）业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业。

（7）业主不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、损害业主的共同利益。

（8）物业存在隐患，危及公共利益及其他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

问

为什么要建立业主大会制度

答

《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法）第六章第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主大会制度的设立为业主表达共同意愿、实现业主利益均衡，提供了组织上的保障。

问

业主大会的宗旨是什么？

答

业主大会的宗旨是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。就物业使用、管理等重大事项作出共同的意愿表达，通过民主协商，自我管理方式，平衡业主的共同利益。

问

业主大会的主要职责是什么？

答

（1）制定和修改业主大会议事规则；

（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他代理人；

（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（6）改建、重建建筑物及其附属设施；

（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

（8）业主大会做出的决定（或决议），对业主具有约束力。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会可以通过集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。

问

什么是业主委员会？

答

根据国务院《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会的权利来源于业主大会的授权。其主要义务是执行业主大会的决议。业主委员会的委员从全体业主中选举产生，业主委员会选举产生后，应向物业所在地区、县人民政府房地产行业主管部门备案。

问

业主委员会履行哪些职责？

答

（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（4）监督管理规约的实施；

（5）协调业主之间、业主与物业服务企业之间的关系；

（6）督促业主履行管理规约、缴纳物业服务费用和专项维修资金；

（7）根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼；

（8）根据业主大会授权在金融机构开设专项维修资金专户，并按照法律、法规规定使用和管理。