《成都市住宅专项维修资金管理办法》

实施细则

根据《成都市住宅专项维修资金管理办法》（市政府令第195号，以下简称195号令）的规定，结合我市实际，制定本实施细则。

一、市、区两级房产行政管理部门职责

（一）市房产行政管理部门负责全市住宅专项维修资金（以下简称专项维修资金）管理政策和规范的制定并监督实施，监督专项维修资金交存、管理和使用工作。

（二）市物业事务服务中心（市住房专项维修资金管理服务中心）负责全市专项维修资金存储和统一核算；负责对各区（市）县专项维修资金管理业务的检查和指导。

（三）各区（市）县房产行政管理部门负责本行政区域内专项维修资金交存管理、专户核算和使用备案；负责本行政区域内业主自管专项维修资金账户设立备案及资金划转；负责本行政区域内专项维修资金退款等资金的拨付；负责本行政区域内专项维修资金交存、使用等信访投诉和矛盾纠纷的调处工作。

二、专项维修资金交存

（一）新建住宅交存范围

同一住宅建筑区划内拥有两个以上业主的以下房屋，应按照195号令规定交存专项维修资金：

商品房，全额集资建房，实施旧城改造、基础设施建设和保障性安居工程建设等采取产权调换方式补偿的房屋，保障性住房等。

2.不交存专项维修资金的范围

房屋用途为物业服务用房、共用设施设备间、设备架空层、非机动车车库（棚）等为全体业主提供服务的房屋（构筑物），不交存专项维修资金。

（二）新建住宅交存时点

195号令施行前，开发建设单位已按《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》（市政府令第103号，以下简称103号令）规定交存专项维修资金且所有楼栋均已办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记（以下简称首次登记）的建筑区划，业主在申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（存量房转移登记除外）时，应按照195号令第八条第一款第（二）项的规定交存专项维修资金。

195号令施行前，同一建筑区划内部分楼栋已办理首次登记的，开发建设单位在195号令施行之日起申请办理剩余楼栋的首次登记时，应通知业主将已办理首次登记楼栋的业主应交存的专项维修资金交存至专户，同时，开发建设单位和业主应将本次办理首次登记楼栋应交存的专项维修资金交存至专户。

（三）新建住宅交存标准

1.每平方米建筑面积计算成本价

自195号令施行之日起，交存首期专项维修资金的建筑区划，每平方米建筑面积计算成本价按照以下标准计算：

成都高新区（包括南部园区、西部园区和东部园区）、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区标准为1100元/平方米。

都江堰市、简阳市标准为720元/平方米。

崇州市标准为600元/平方米。

彭州市、大邑县、金堂县、蒲江县标准为550元/平方米。

邛崃市、新津县标准为500元/平方米。

2.新纳入中心城区（“11+2”）范围的6个区交存标准相关规定

龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区195号令施行前已经交存部分首期专项维修资金的建筑区划，每平方米建筑面积计算成本价按所在地原有标准（720元/平方米）执行；自195号令施行之日起，首次交存专项维修资金的建筑区划，每平方米建筑面积计算成本价按1100元/平方米的标准执行。

3.简阳市、成都高新区（东部园区）交存标准相关规定

成都市正式代管简阳市即2016年5月19日前，简阳市已取得土地出让成交确认书的用地项目，专项维修资金交存标准按照简阳市原有标准执行；成都市正式代管简阳市即2016年5月19日起，简阳市取得土地出让成交确认书的用地项目，每平方米建筑面积计算成本价按720元/平方米的标准执行。市委、市政府授权成都高新区管理的简阳市的部分区域（即成都高新区东部园区），自托管之日即2017年4月1日起，首次交存专项维修资金的建筑区划，每平方米建筑面积计算成本价按1100元/平方米的标准执行。

（四）全额集资建房交存规定

195号令施行前，已按我市原有关规定部分交存首期专项维修资金的全额集资建房建筑区划，继续按原有关规定执行；自195号令施行之日起，首次交存专项维修资金的全额集资建房建筑区划，按照195号令第八条第一款第（一）、（二）项规定执行。

（五）存量房转移登记交存规定

195号令施行前，存量房转移登记申请已受理的，业主应继续按照103号令规定交存专项维修资金。自195号令施行之日起，申请办理存量房转移登记的，业主不再交存专项维修资金。

（六）纳入搬迁范围房屋交存规定

已纳入征收、旧城改造、基础设施建设或保障性安居工程建设搬迁范围内的房屋，业主在申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（存量房转移登记除外）时，应提供有关证明文件，经房屋所在地区（市）县房产行政管理部门审核确认后，不再交存专项维修资金。

（七）商业类非住宅交存范围

商业类非住宅是指房屋用途为商业、办公的非住宅。住宅建筑区划外，拥有两个以上所有权人的商业类非住宅以及既有商业类非住宅，又兼含其他类型非住宅的建筑区划，应参照195号令第八条第一款第（一）、（二）项规定交存专项维修资金。非住宅的具体用途，应以规划行政管理部门出具的建设工程验收合格证明文件载明的用途为准。

（八）老旧住宅小区交存及相关事项

1.老旧住宅小区交存及管理

（1）103号令施行前，已建成交付使用且所有业主均未按103号令规定交存专项维修资金的老旧住宅小区，自195号令施行之日起，申请办理首次登记或国有土地使用权和房屋所有权转移登记时，不再按照195号令规定交存专项维修资金。

（2）103号令施行前，已建成交付使用且部分业主在申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（存量房转移登记除外）时按照103号令规定交存了专项维修资金的老旧住宅小区，剩余业主在申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（存量房转移登记除外）时，应按照195号令第八条第一款第（二）项规定交存专项维修资金，属于售后公有住房的应按照195号令第九条第（二）项规定交存。

（3）103号令施行前，已建成交付使用的老旧住宅小区按照103号令规定建立的专项维修资金，后续管理及使用按照195号令及本细则规定执行。

2.老旧住宅小区退款

老旧住宅小区部分业主按当时规定已交存专项维修资金的，待业主按照老旧住宅小区专项维修资金管理规定足额交存后，业主可申请退还按当时规定已交存的专项维修资金。

（九）征地拆迁安置小区交存规定

本市行政区域内国有土地上建设的征地拆迁安置小区（包括征地拆迁与非征地拆迁混合安置的小区），由区（市）县政府负责构建住宅共用部位、共用设施设备的维修保障机制后，可不交存首期专项维修资金；维修保障机制建立前，建设单位和补偿安置义务主体应分别按照195号令第八条第一款第（一）、（二）项规定足额交存。

三、专项维修资金管理

（一）专户管理和专项维修资金备用金

按照195号令规定交存的专项维修资金应交存至市专项维修资金专户。各区（市）县房产行政管理部门应在我市专户管理银行开设本行政区域专项维修资金专户，市及各区（市）县专项维修资金专户应按照相关规定进行管理和核算。

市专项维修资金专户每年度按照各区（市）县专项维修资金上年度余额的10%，向各区（市）县专项维修资金专户划拨备用金，用于本行政区域内专项维修资金使用、专项维修资金退款（含房屋灭失退款、老旧住宅小区退款、误交款退款）、向业主自管的专项维修资金专户划转资金。各区（市）县专项维修资金专户内的备用金所产生的利息收入应纳入市专项维修资金专户统一管理和核算。

（二）单列账分摊

单列账资金对应范围准确、业主分户账信息完整的，由建筑区划所在地区（市）县房产行政管理部门予以分摊。

单列账资金对应范围难以确定的，由建筑区划业主委员会、受托物业服务企业（含其他管理人，下同）向所在地区（市）县房产行政管理部门申请核实后分摊。

（三）售后公有住房单位账分解

195号令施行前，售房单位提取的专项维修资金已交存至专项维修资金专户的，售房单位应在申请专项维修资金使用前，提供有关证明文件，到售房单位所在地区（市）县房产行政管理部门申请将按售房单位列账的专项维修资金分解到所属建筑区划（或幢）并单独列账。

（四）业主自管相关事项

1.第三方专业机构代理记账及业主委员会主任离任审计制度

（1）业主大会决定划转本建筑区划专项维修资金自管的，专项维修资金自划入业主自管的专户之日起，第三方专业机构应按照与业主委员会签订的第三方代理记账协议约定开展代理记账工作，履行相应职责；并在每年3月31日前，配合专户管理银行做好本建筑区划的账户信息公开工作。

（2）业主委员会主任离任前30日，业主委员会应向所在地街道办事处（乡、镇人民政府）报告。所在地街道办事处（乡、镇人民政府）接到报告后，应指导业主委员会在10日内与第三方专业机构签订审计协议，并在协议签订后5日内进场开展审计工作。

业主委员会应将审计结果报告所在地街道办事处（乡、镇人民政府），并向全体业主公布，负责做好解释说明工作；业主有质疑的，可依法主张权利。

（3）审计机构与负责代理记账的第三方专业机构不得为同一家机构，负责代理记账的第三方专业机构及业主委员会主任离任审计机构由本建筑区划的专户承办银行按专户管理协议约定提供。

2.专户管理银行变更

专项维修资金自管后，需要变更专户管理银行的，业主委员会应在区（市）县房产行政管理部门指导下，对本建筑区划专项维修资金管理公约中有关专户管理银行的内容进行修改，并组织业主依法表决通过后按照195号令第十八条的规定办理。

四、专项维修资金使用

（一）使用分类

专项维修资金使用分为正常使用、授权使用、应急使用。

正常使用是指经分摊列支范围内业主对使用方案依法表决后的使用；授权使用是指按照专项维修资金管理公约或应急使用预案约定授权的使用；应急使用是指按照195号令第三十条规定进行排危除险的使用。

（二）使用申请人

已成立业主委员会的，由业主委员会作为使用申请人；未成立业主委员会但选聘有物业服务企业的，由物业服务企业作为使用申请人；未成立业主委员会且未选聘物业服务企业或相关主体不履职（无法履职）的，由街道办事处（乡、镇人民政府）作为使用申请人。

属于正常使用、应急使用的，业主委员会或街道办事处（乡、镇人民政府）可书面委托其他依法成立的主体作为使用申请人。

授权使用由专项维修资金管理公约或应急使用预案约定的执行主体作为使用申请人。

建筑区划内仅有售后公有住房的，由售房单位作为使用申请人，售房单位已破产、解体、注销的，由街道办事处（乡、镇人民政府）作为使用申请人；建筑区划内既有售后公有住房又有其他类型房屋的，由上述规定的申请主体作为使用申请人。

（三）组织业主表决的主体及表决结果异议的处理

1.组织业主表决的主体

已成立业主委员会的，由业主委员会作为组织业主表决的主体；未成立业主委员会或业主委员会不履职（无法履职）的，由街道办事处（乡、镇人民政府）作为组织业主表决的主体。

业主委员会或街道办事处（乡、镇人民政府）可书面委托其他依法成立的主体作为组织业主表决的主体。

2.表决结果异议的处理

分摊列支范围内业主对表决结果有异议的，应以书面形式（附相关佐证资料）在表决结果公示期内提出。公示期满表决结果生效后，不得组织业主再次就同一事项进行表决。

（四）专项维修资金使用第三方监督服务

1.第三方监督服务的类别

专项维修资金使用引入的第三方监督服务包括：招标选取施工单位代理服务、工程造价审核服务、施工过程监理服务、第三方检测服务等。

2.使用应引入的第三方监督服务的范围

（1）招标选取施工单位代理服务：单项或累计预算金额在50万元（含）以上的正常使用。

（2）工程造价审核服务：授权使用、单项或累计预算金额在3万元（含）至50万元的正常使用，应引入工程造价预算、结算审核；通过招标选取施工单位的正常使用，应引入工程造价预算审核；应急使用应引入工程造价结算审核。

（3）施工过程监理服务：单项或累计预算金额在50万元（含）以上的正常使用、授权使用、应急使用。

（4）第三方检测服务：涉及电梯维修的授权使用，单项或累计预算金额在1万元（含）以上的涉及电梯维修的正常使用。

（5）其他应引入第三方监督服务的正常使用、授权使用、应急使用。

3.使用引入第三方监督服务的相关规定

（1）通过招标方式选取施工单位的使用，使用申请人应以预算审价的金额作为招标的预算金额（最高限价），并在使用方案中明确使用金额须以招标结果为准。

（2）引入工程造价预算、结算审核的使用，预算、结算的工程造价审核机构原则上应为同一家机构。

（3）引入第三方检测服务的使用，使用申请人应在选择施工单位前委托第三方检测机构对需维修的电梯进行检测；拟订使用方案时，应约定受委托的第三方检测机构作为工程竣工后的验收参与主体，第三方检测机构参与验收后应在验收意见表上签署验收意见。

（4）专项维修资金使用引入第三方监督服务相关事宜应在使用方案中进行明确，经业主依法表决通过或公示后组织实施。

（5）专项维修资金使用应引入的第三方监督服务，由专户管理银行按照专户管理协议约定提供；使用申请人另行选择其他第三方监督服务机构提供服务的，应在使用方案中进行约定，其费用可计入当期维修工程成本，待业主依法表决通过后组织实施。

属于第三方监督服务类别但不属于应按规定引入第三方监督服务范围的使用，使用申请人可在使用方案中约定引入第三方监督服务，其费用可计入当期维修工程成本，待业主依法表决通过后组织实施。

（五）项目竣工验收公示期间异议的处理

相关业主对项目竣工验收结果有异议的，应在竣工验收结果公示期内以书面形式（附相关佐证资料）向所在地区（市）县房产行政管理部门反映，区（市）县房产行政管理部门接到反映后，应及时责成使用申请人调查处理，并暂停结算资金拨付。

使用申请人应将调查处理结果书面反馈提出异议的相关业主，待相关业主签收后，送所在地区（市）县房产行政管理部门，经核实相关业主对调查处理结果无异议的，可继续拨付结算资金；相关业主对调查处理结果有异议的，区（市）县房产行政管理部门可会同街道办事处（乡、镇人民政府）或社区居委会（村委会）协调处理。

协调处理后可继续拨付结算资金，对处理结果仍有异议的，相关业主可依法主张权利。

（六）使用拨付相关事项

使用申请人选择预算、结算资金一并拨付的，应在使用方案中明确垫支预算资金的相关事项。

（七）开发建设单位未履行报告申请成立业主大会义务的相关处理规定

《四川省物业管理条例》施行后建成交付使用且未成立业主大会的建筑区划，使用申请人应提交开发建设单位已报告申请成立业主大会的相关证明材料。

开发建设单位未报告申请成立业主大会且拒不承担维修费用或被吊销、注销营业执照的，使用申请人应在使用方案中明确相关事项，并告知分摊列支范围内业主后，按规定程序先行申请使用专项维修资金实施维修，维修工程完成后，业主可向开发建设单位依法追偿维修费用。

（八）地下车位业主使用分摊规定

地面房屋配备的电梯连通地下车位所在楼层的，地下车位业主不分摊该电梯的维修、更新和改造费用。

（九）售后公有住房使用分摊列支和表决规定

既有售房单位提取、又有业主交存的专项维修资金的，使用分摊按照195号令第二十六条第三款的规定执行；仅有售房单位提取的专项维修资金的，所需维修费用可全部在售房单位提取的专项维修资金中列支。

既有售后公有住房又有其他类型房屋的，使用分摊按照195号令第二十六条第四款的规定执行。售房单位提取的专项维修资金余额为零的，由相关业主分摊本次维修费用。

使用方案经业主依法表决同意后，公有住房售房单位应出具同意使用其提取的专项维修资金的书面证明。

（十）存量房专项维修资金使用支取

仅有部分业主在申请办理存量房转移登记时交存专项维修资金的老旧住宅小区，业主需垫资维修共用部位、共用设施设备的，应先向业主委员会或社区居委会（村委会）报告维修情形，工程竣工后，可持业主委员会或社区居委会（村委会）出具的相关证明、费用结算票据到所在地区（市）县房产行政管理部门申请支取业主本人分户账中的专项维修资金。

（十一）应急使用预案建立

1.开发建设单位组织建立应急使用预案相关规定

房屋尚未交付使用的新建建筑区划，买受人同意建立本建筑区划应急使用预案的意见达到195号令规定标准的，开发建设单位应待房屋交付使用后将表决情况及结果在建筑区划内进行公示，公示期不少于7日。在公示期满30日内告知所在地街道办事处（乡、镇人民政府），并到所在地区（市）县房产行政管理部门申请备案；买受人同意建立本建筑区划应急使用预案的意见未达到195号令规定标准的，开发建设单位应按照上述规定予以公示。

2.业主委员会组织建立应急使用预案相关规定

房屋已交付使用且已成立业主委员会的建筑区划，业主委员会应参照示范文本拟定应急使用预案，向全体业主公示，并组织业主表决，公示期应和业主意见征集期一致。表决结束后，业主委员会应在建筑区划内对表决情况及结果进行公示，公示期不少于7日。在公示期满30日内告知所在地街道办事处（乡、镇人民政府），并到所在地区（市）县房产行政管理部门申请备案。

3.街道办事处（乡、镇人民政府) 组织建立应急使用预案相关规定

房屋已交付使用且未成立业主委员会的建筑区划，街道办事处（乡、镇人民政府)应参照示范文本拟定应急使用预案，向全体业主公示，并组织业主表决，公示期应和业主意见征集期一致。表决结束后，街道办事处（乡、镇人民政府)应在建筑区划内对表决情况及结果进行公示，公示期不少于7日。在公示期满30日内到所在地区（市）县房产行政管理部门申请备案。

4.应急使用预案建立其他相关规定

195号令施行前，已按有关规定建立的紧急使用预案与195号令施行后建立的应急使用预案具有同等效力。已建立紧急使用预案的建筑区划，专项维修资金管理公约建立后，本建筑区划应急使用情形和流程，应适用专项维修资金管理公约的约定。

五、开发建设单位“欠交”的处理规定

195号令施行前，开发建设单位应按照103号令交存的首期专项维修资金，195号令施行后仍未足额补交的，应按照195号令第八条第一款第（一）项规定足额补交。

六、其他相关规定

（一）认定虚列维修工程项目、虚增维修工程量、未专款专用行为相关规定

工程造价审核机构出具的《专项维修资金使用工程结算审查报告书》或工程监理机构出具的《工程监理验收意见书》记载的工程收方项目少于使用方案所列项目的或记载的收方工程量少于使用方案所列工程量的，所在地区（市）县房产行政管理部门应启动调查程序，经查证属实的，按照195号令第三十四条的规定予以处罚。

专项维修资金用于使用方案所列维修项目之外的其他维修项目且符合专项维修资金使用范围的，应认定为未专款专用。

（二）行政处罚的移送规定

对违反195号令相关规定的违法行为，需由区（市）县城市管理综合执法部门予以处罚的，由区（市）县房产行政管理部门负责移送；需由市城市管理综合执法部门予以处罚的，由市房产行政管理部门负责移送。

（三）联合惩戒的职责规定

对违反195号令相关规定的违法违规行为，需按照195号令第三十七条规定实施联合惩戒的，属于房产行政管理部门职责范围内的，由市房产行政管理部门或区（市）县房产行政管理部门按照各自职责实施联合惩戒。

（四）违法行为的抄送规定

需按照195号令第三十五条、第三十七条规定将有关违法行为抄送区（市）县相关主管部门处理的，由所在地房产行政管理部门负责抄送；需抄送市级及以上主管部门处理的，由所在地区（市）县房产行政管理部门报送市房产行政管理部门负责抄送。

（五）对不予续交行为的处理

对不按照管理公约或续交方案交存专项维修资金的业主，由业主委员会、受托物业服务企业或相关业主向其发送专项维修资金续交通知。应予续交的业主应依据续交通知，在规定期限内将专项维修资金交存至指定账户。业主拒不履行续交义务的，相关业主或业主委员会可依法向人民法院提起民事诉讼或依约申请仲裁。

七、本细则的施行日期

本细则自2018年2月1日起施行，有效期5年。

此前市房产行政管理部门关于专项维修资金管理的有关文件，与本细则规定不一致的，以本细则为准。