小区更换物业公司之物业选聘方案案例

一、物业服务企业选聘原则

（一）根据小区《管理规约》、《业主大会议事规则》，为了保护小区业主的合法权益和维护小区和谐稳定，本次选聘工作由业委会具体实施。

（二）物业服务企业选聘结果，由全体业主投票表决，经专有部分建筑面积占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主表决通过后生效。

二、参聘物业服务企业报名条件

1、企业注册资金伍佰万元（含）以上，具有原建设主管部门颁发的物业服务企业三级资质证书以上，注册时间满2年及以上的独立法人；

2、杭州主城区范围内现管理二手楼盘住宅项目在2个（含）以上并在管二手住宅楼盘总面积15万方以上。

3、拟派项目物业经理具有3年及以上物业管理经验且2年以上住宅项目管理经验(提供证明原件)；具有大专以上学历或者中级以上职称，无不良执业记录。要求须提供在本单位一年内的社保缴纳证明（竞聘时提供社保缴纳原件）

4、竞聘单位自单位开办以来未列入杭州市或各区政府主管部门黑名单；三年内未被有关行业主管部门公开谴责；未被列入“信用中国”网站(www.creditchina.gov.cn)“记录失信被执行人记录名单；无物业整体转包行为。

5、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度，承诺本项目独立规范建账；

6、与竞选人存在利害关系可能影响竞聘公正性的法人、其他组织或个人，不得参加竞聘。单位负责人为同一人或存在控股（含法人代表控股）、管理关系的不同单位，不得参加同一项目的竞聘；

7、能承诺缴纳履约保证金15万

8、本小区现物业服务企业满足投标要求的情况下，在本项目招标报名时，必须提交以下书面承诺：承诺若未中选，则保证在本小区招标结果公告发布之日起20天内全面办理物业管理移交手续及以前代管的经营性收入，逾期未办理移交手续的，同意由招标人没收其投标保证金。

9、本项目不接受联合体投选。

选聘内容

1、房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、设备机房、楼内消防设施设备、电梯等)的维修、养护、管理和运行服务。

2、本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车库、地面停车场)的维修、养护和管理。

3、本物业规划红线内的附属配套服务设施(水系、商业网点等)的维修、养护和管理。

4、公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

5、交通、车辆行驶及停泊的管理（机动车和非机动车）。

6、维护物业管理区域内的公共序，包括执行各项安全制度措施、巡逻查验、门岗执勤、安全监控。

7、对公共区域的消防器材和易燃物品进行管理，保证消防器材和设施齐全有效，消防通道畅通。

8、对业主和物业使用人违反《管理公约》的行为，采取规劝、制止、向有关行政主管部门报告等方式方法予以纠正。

9、协助组织开展社区居委会文化娱乐活动，协助业委会发布公告、通知等工作。

10、物业及物业管理档案、资料的收集及整理；经营性物业的管理。

11、物业公司根据国家《住宅室内装饰装修管理办法》对小区的装修行为实施监督管理。

12、法律政策、合同规定及业委会交办的小区公共管理其他事项等。

四、服务质量标准、收费标准、服务期限

    1、按《杭州市物业管理条例》、参照《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》的乙级标准要求进行物业管理服务。通过严密的安全保卫管理、细致的环境卫生管理和专业的设施设备维修保养管理，营造出一个安全、舒适、人性化的居住环境。

2、服务要求及标准

甲方按以下物业服务内容及标准等对乙方进行检查考评。

2.1综合管理服务标准。

序号

内容

服务标准

1

管理处/服务中心设置

小区内设置管理处/服务中心办公机构，办公设施设备较完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。

2

管理服务

人员要求

（1）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。

（2）管理服务人员着装统一、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

3

服务时间

周一至周日在管理处/服务中心进行业务接待，并提供服务,每天接待时间不少于8小时。

4

日常管理

与服务

（1）服务规范应符合杭州市物业管理行业规范要求。物业服务企业实施ISO9000质量管理体系，对服务过程进行控制。

（2）公示24小时服务电话。急修1小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。遇紧急意外事件接电话后应30分钟内到达现场。

（3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。

（4）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

（5）按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。根据装修进度情况每周2次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

（6）按有关规定和合同约定公布物业服务资金的收支情况或物业经营性收支情况。

（7）按有关规定规范使用物业专项维修资金。

（8）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

（9）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

（10）每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上，对合理的意见与建议进行整改。

（11）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。

（12）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。

（13）小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

（14）承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，签订物业管理交接验收协议，验收手续齐全。

（15）排查小区内流动人口、租户，发现可疑人员或租户未办理居住证的及时向社区警务室工作人员反馈。

2.2公共区域清洁卫生服务标准

序号

内容

服务标准

1

电梯厅地面

每日清扫不少于一遍，湿拖一次

2

消防楼道地面

每周打扫一次，湿拖一次。每季清除一次影响通行的杂物。

3

扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱

扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖每日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖每周清洁一次。

4

栏杆

每月擦抹三次。

5

天花板、公共灯具

每季除尘一次，蜘蛛网及时清理。

6

进户门

每半月擦抹一次。

7

楼道玻璃

每月清洁一次。

8

天台、屋顶

每月清洁一次，雨前须清理天沟及落水口。每季清除一次杂物。

9

电梯轿厢

每日擦拭、清扫一次。

10

地下车库

每周清扫一次。

11

垃圾收集

高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理一次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。每天清洗垃圾桶。垃圾分类等按照政府规定标准及要求执行。

12

道路地面、绿地、明沟

道路地面，绿地每日清扫一次，无明显暴露垃圾，无卫生死角；明沟每周清扫一次。

13

宣传栏、景观小品等

每月清洁一次，高杆路灯2M以上部分每两个月清洁一次

14

垃圾中转房

垃圾房每天冲洗一次，垃圾桶内胆每天冲洗一次。

15

果皮箱、垃圾桶

合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。

16

消毒灭害

每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。

2.3公共区域秩序维护服务标准

序号

内容

服务标准

1

人员要求

（1）设专职人员，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。

（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。

（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

（4）每位在岗人员配对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

（5）须设立夜间值班人员，并公开值班电话。

2

门岗

（1）小区主入口24小时值班看守，高峰时间站岗值勤，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。

（2）封闭管理小区对外来人员实行登记管理，阻止未经许可的外来人员进入小区。

（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出小区实行登记。

3

巡逻岗

（1）按指定的时间和路线进行巡查，对重点区域、重点部位每两小时至少巡查一次。

（2）在遇到异常情况、突发事件时，及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

4

技防设施和救助

（监控岗）

（1）小区具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等技防设施设备的，应24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

（2）监控中心收到报警信号后，秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。

（3）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。

 

5

车辆管理

（1）做好小区停放车辆的信息登记、录入、备案及收费等工作；

（2）地面、墙面按车辆道路（地下车库）行驶要求设立车辆行驶指示牌、地标及反光镜等，及时维护维修或更新路标、地标、指示牌、停车线及停车场地等相关工作；

（3）制作并落实好不同车辆不同标识牌工作，用以明确区分开业主（地面和地下）、廉租房、租户、亲友及临时外来等车辆。地下停车泊位要悬挂相对应的泊位编号和车辆牌照；

（4）停车地面备有必需的消防设施设备和照明，及时发现并处置火灾隐患等。地下配备的消防设施设备及照明要定期检查、维护，确保性能良好。停车区域无易燃、易爆及危险品存放；

（5）巡逻和协调停车事宜，及时发现并处理车辆堵占道路、消防通道、人行道及损坏绿地等公私财物等不当行为，确保小区车辆出入和停放规范有序。

（6）地面临时泊位停满或达到预定数量时，出一辆放进一辆，及时劝阻并疏导车主，一旦发生闹事、堵道等行为要尽快报公安部门处理；

（7）落实好小区车辆（含非机动车）管理制度；

（8）落实好国家、省及市区政府部门等相关法律、法规。

2.4公共区域绿化日常养护服务标准

内容

要素

服务标准

草坪

修剪

每年普修四遍以上，草面基本平整。

清杂草

每年普除杂草五遍，杂草面积不大于7%。

灌、排水

及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。

施肥

每年普施有机肥一遍。

病虫害防治

发现病虫害及时灭杀。

其它

草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。

树木

修剪

乔、灌木修剪每年两次以上，无二级枯枝；蓠、球超过齐平线10cm应修剪，每年不少于四遍，做到表面圆整，基本无脱节；植被、攀援植物适时修剪，每年不少于二次。

中耕除草、松土

每年中耕除草五次以上,土壤疏松。

施肥

按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。

病虫害防治

防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%。

扶正加固

有倒伏倾向，及时扶正、加固。

其它

乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。

花坛花境

布置

一年中有二次以上花卉布置。

灌、排水

保持有效供水，无积水。

补种

缺枝倒伏不超过五处。

修剪、施肥

及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。

病虫害防治

及时做好病虫害防治。

2.5共用部位、共用设备设施日常运行、维护服务标准

序号

内容

服务标准

1

门窗

每季一次巡视楼内共用部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

2

楼内墙面、顶面、地面

墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，面砖、地砖平整，无大面积起壳、缺损现象。发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织实施。

3

路灯、楼道灯

完好率不低于95%。

4

雨、污水管道

共用雨、污水管道每半年疏通一次，雨、污水井每季度至少检查一次，及时清掏，保证公共管道的畅通。

5

化粪池

每两个月检查一次，每半年清掏一次，发现异常及时清掏。

6

围墙

每季巡查一次，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织实施。

7

道路、场地等

每周对道路路面、侧石、井盖等全面巡查一次，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织实施。

8

健身设施、

儿童乐园、休闲椅等

每日至少巡查一次，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用。

9

安全标识等

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施正常运行。

10

房屋结构

每年对房屋结构检查二次，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织实施。

11

供水系统

1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每半年对泵房、管道等除锈、油漆一次，每年对水泵保养一次，保证二次供水正常，泵房整洁。

2、每年清洗水箱、蓄水池二次，二次供水水质符合国家生活用水标准。

3、高层房屋每年对减压阀测压二次。

4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

5、以上工作完成后及时做好记录。

12

排水系统

1、每周对污水泵、提升泵、排出泵检查二次。

2、每年对污水处理系统全面维护保养二次。

3、控制柜电气性能完好，运作正常。

4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。

5、以上工作完成后及时做好记录。

13

升降系统

1、载人电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业服务企业应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员接到信息后须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

4、乙方与其他维保单位签订电梯维保合同应征得甲方的同意并报甲方备案。每年按期向甲方提供电梯的检测报告。

14

弱电系统

1、楼宇对讲系统（可视）：每周进行调试与保养一次，保证其24小时正常运行，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。

2、周界报警：24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器准确地识别报警区域。

3、监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，摄录图像清晰，录像功能正常。

4、电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行。

5、门禁系统及道闸系统：及时保养及维修，保证其功能正常。

15

消防系统

1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其正常运行。

2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

3、每周三次检查火警功能、报警功能是否正常。

4、每年检测一次探测器，并对全部控制装置进行一次检测，火灾探测器及时清洗或更换。

5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

6、每月检查一次灭火器，及时更新或充压。

7、每半年清理一次消防通道上及楼道井箱里面的杂物。

8、消控室保持24小时工作人员不间断

16

其他

落实好国家、省、市区有关政府部门相应法律、法规、条例以及小区业主大会相关决议等。

  3、辖区内所有的机房、设备用房，要求室内醒目位置张贴相关制度、操作流程、责任人等，管理人员须执证上岗。

4、服务期限3年。

5、收费标准

带电梯高层住宅: 1.05 元/平方米·月(含能耗费)；

多层住宅：     0.5  元/平方米·月；

商铺：         1.5  元/平方米·月；            

小区停车收费按照小区车辆管理制度收费。（其中包含50元/个·月物业管理费）；

五、选聘工作流程

（一）公示并征求《定海园小区选聘物业服务企业方案》（草案）意见和召开业主大会会议公告

（二）召开业主大会，表决《定海园小区选聘物业服务企业方案》（草案）

（三）委托第三方公开选聘信息，组成评审小组进行评标工作，评标结果递交业主大会表决

1. 授权委托招标代理公司开展招投标事宜，并根据物业选聘方案开展招标工作，制定标书、细化报名条件、制定评标方案，公告招标书及评标方案，邀请达到标准且有意向的物业服务企业参与投标。

2. 
   

2. 安排投标企业展示服务方案

3. 评标办法：组成评审小组，评审小组由五名成员组成，其中评标专家1名，业委会成员2名，社区1名，业监会1名，业主代表2名。业委会成员从业委会中内部推选产生，业主代表从小区业主中推选产生。评审小组评审出综合分最高的两家为中标候选企业。递交业主大会表决，确定最终中标企业。

4. 公布表决结果，宣布竞聘成功企业，并向成功企业发出中选通知书。

5. 签订物业服务合同。

6. 新老物业工作交接。

特别说明：如两家候选物业企业在投票时，都没有双过半，对得票高者，独立召开一次业主大会对其进行表决，如还不能双过半，则视为本次物业选聘流产，业委会有权重新选聘物业服务企业。