根据我国现行的法律法规及规章规定，物业公司的性质是服务管理型企业，“服务”和“管理”同等重要。一个合格的物业公司应当为业主提供良好的服务，同时对小区设施、小区秩序进行勤勉的管理。

然而，遗憾的是现实中不少业主倾举家之力买下一处安身之所，结果却因物业问题而不得安生。有的物业公司不作为，导致业主生活、环境诸多不便，更有甚者，物业保安监守自盗，严重损害业主权益。一旦遭遇此类情况，业主们不免会产生更换物业公司的想法，然而这着实不是一件容易的事情。总的来说，更换物业公司须具备两方面的条件：一、人心齐整；二、行事依法。

本文仅就如何“行事依法”进行简述，如有错谬之处望各方指正。

【法律关系】

业主与物业公司之间是委托服务关系，业主对于物业公司有选聘和解聘的权力。解聘物业公司的权利是全体业主共同享有的权利，必须以业主大会会议表决的形式才能行使这项权利，业主个人或小集体擅自行使该权利无效。依法召开的业主大会会议表决解聘物业公司的结果，具有单方解聘物业公司的权利，物业公司不得以任何理由推脱。

【操作办法】

简单的讲，依法召开一次业主大会会议，在会议上有超过业主总数一半的业主同意解聘物业公司，并且这些同意的业主超过小区物业总专有产权面积的一半，会议后将大会决议依法在小区内公告，并且将大会决议依法向有关部门备案，那么就可以合法解聘物业公司。

如果物业公司拒不退出，业主委员会或者业主代表可以拿着大会决议向法院起诉，要求解除物业服务合同，要求物业公司移交相关资金、资料退出小区。

现实中，业主解聘不了物业公司在于不能做到 “依法”二字，业主大会的召开程序和会后程序如果不严格符合法律要求，那么决议将被法院否决。业主大会会议分为定期会议和临时会议。按照住建委的相关规定，定期会议应当1年召开1次，而实际上各种因素造成业主大会定期会议长年无法召开。如果业主大会会议不能召开，那么解聘物业公司就不可能，物业公司就像进了保险箱一样。因此，解聘物业公司最直接的办法是召开业主大会临时会议。

【具体步骤】

一、调查确认你的小区是否已经设立了业主大会、业主委员会、物业服务合同。业主大会自第一次召开会议时成立，由全体业主组成，在街道办事处有备案；业主委员会的各位委员由业主大会选举产生，名单也备案在街道；物业服务合同依法应当备案在房屋管理局，但现实中开发商基本不按规章备案，所以需要向业主委员会查询，根本没签过物业服务合同的情况也是普遍存在的。

二、申请召开业主大会

情况1：如果你的小区有业主委员会，征集20%的业主联名向业主委员会提出申请，要求召开业主大会临时会议；

情况2：如果你的小区没有业主委员会但有业主大会的，征集20%的业主联名向街道办事处提交申请，召开业主大会临时会议；

情况3：如果你的小区连业主大会都没有成立的，只能先向街道办事处申请成立业主大会。

以上面第3种情况为例。

三、向街道办事处申请成立业主大会需要5%人数的业主联名提出，或5%产权的业主联名提出，向街道办事处申请后，街道会派专人指导业主代表在60日内组建筹备组，依据相关规定，筹备组组长不能成为将来的业主委员会委员，同时政府支持专业律师担任筹备组组长。所以，当你的小区遇到困难与物业无法协商时，可以聘请专业律师来解决问题。

四、筹备组中业主的人数必须占整个组的三分之二以上，筹备组很重要，他们必须起草出《管理规约》、《业主大会议事规则》、《选举业主委员会委员办法》这些首次业主大会必须的议题文件，当然他们还可以起草其它会议决议事项，如：是否解聘物业公司的议题。业主大会所有议题必须在筹备组会议过程中有记录备案，并由筹备组主任及各组员签字确认。

五、上述东西起草完成后，要做至少15天的小区内公告，并且告知本小区居委会主任，注意留下公告和通知的证据，还有公告中要写明会议召开的时间、地点、方式，否则容易被物业公司抓住漏洞说不合法。

六、公告期满，如期进行业主大会。如果采用集合讨论形式召开业主大会会议，极有可能参会人数不足50%这个标准。业主可以采用传阅文件签字形式召开业主大会会议，当然北京市政府鼓励业主登陆公共决策平台进行投票的方式进行会议事项的表决。

七、会议结束后，将表决结果在3日内公告公布，必须张贴在小区内，并通知居委会。

八、公告要做至少7日，最好照相留证，然后将会议相关记录及表决结果提交街道办事处备案。

九、以表决结果要求物业公司退出，如果物业公司拒不退出可直接向街道办事处、区政府、房管局举报，要求这些部门协助解决。

十、如果物业公司仍不退出，以没有结清物业费等为托词，可持表决结果向法院起诉，要求判决解除物业服务合同，移交物业服务相关手续、资金、资料。