小区如何更换物业公司？更换物业公司的误区有哪些？简单的讲，依法召开一次业主大会会议，在会议上有超过业主总数一半的业主同意解聘物业公司，并且这些同意的业主超过小区物业总专有产权面积的一半，会议后将大会决议依法在小区内公告，并且将大会决议依法向有关部门备案，那么就可以合法解聘物业公司。

如果物业公司拒不退出，业主委员会或者业主代表可以拿着大会决议向法院起诉，要求解除物业服务合同，要求物业公司移交相关资金、资料退出小区。

现实中，业主解聘不了物业公司在于不能做到 “依法”二字，业主大会的召开程序和会后程序如果不严格符合法律要求，那么决议将被法院否决。业主大会会议分为定期会议和临时会议。按照住建委的相关规定，定期会议应当1年召开1次，而实际上各种因素造成业主大会定期会议长年无法召开。如果业主大会会议不能召开，那么解聘物业公司就不可能，物业公司就像进了保险箱一样。因此，解聘物业公司最直接的办法是召开业主大会临时会议。

小区如何更换物业公司？更换物业公司的误区有哪些？

1、误区一：业主意愿“被(开发商)代表”。

一位业主质疑开发人员是否有权这样做。开发人员的定制房地产服务公司是开发人员为一些房地产公司定制的的暗箱操作入场方式，可以从新的房地产公司领取晋升，也可以把管理问题丢给新的房地产。

房地产协议期限到期前3个月，开发人员和房地产应与业主(业主委员会)协商房地产更新或更换问题。新的房地产交换必须由业主委员会组织召开业主大会，决定选择或更新房地产服务企业。如果业主大会没有做出选举或更新决定，原房地产服务企业应按照原合同约定继续提供服务，房地产服务合同将自动更新到业主大会做出选举或更新决定。

2、误区二：物业收费并非越低越好

是否小区物业收费越低越好？有业主表示，物业收费并非越低越好，应该考虑小区实际情况，更重要的是是否有人大公无私真心为小区业主服务。物业的质量取决于人力物力的投入，再加以先进的科学思想管理，才能双方受益。又想鸡肥又想轻称，恐怕没有人敢接手物业。

3、误区三：只有交费才能享受到物业服务

在先进社区，物业不再向业主索要并提高物业费。这些社区自己产生商业收入，业主甚至可能不支付物业费。产生的收入，如广告费、车位租赁费、通信运营商或商家入场费、每栋楼安装常规通信设备的土地占用费、公共场地租赁费等。如果管理得当，每年可以达到几十万。但要达到这个目的，前提是开发商与物业无关，物业由行业委员会自行挑选，充分接受业主的监督，避免小区的管理权掌握在少数利益相关者手中。

4、误区四：业主无权拒绝缴纳物业管理费

当物业有下列情况时，业主可以拒交物业管理费并举证

因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳；

物业公司未履行物业合同服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据；

物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准；

物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件；

物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。

5、误区五：业主委员会只能监督物业，不能直接管理物业。

越来越多的小区走上了业主自治模式的道路。从很多小区的作法来看，业主对业委会自聘的物业的满意程度远远高于开发商自聘或与开发商有利益往来的物业服务企业。业委会自治的新型模式开始在许多城市悄然流行开来，成为业委会自治管理的样本。例如：*航花园，*福花园，*旺*居。而物业流程公开透明是获得业主信任度的一大重要原因。因为业主委员会成员本身是业主，也居住在小区，所以总以小区兴旺为己任，比一般的物业公司更有责任心。

6、误区六：旧物业霸着不走，新物业无法进入。

从许多小区的情况来看，旧物业大多是开发商先期成立，代表着开发商的利益。所以开发商利用自身财力物力的优势，霸占小区的物业服务，即使业主大会选出新的物业也无法进场，就形成一种“恶仆欺主”、全国来说都是司空见惯的丑恶现象。一旦出现这种情况，只能依靠业主自身的团结，一要不断向旧物业施压，二要向有关部门进行投诉，最后仍未解决，需要向法院起诉。