物业好的，可以为业主及时的解决问题，而遇到不作为的物业，首先解决不了业主遇到的问题，然后还会生气，针对物业不作为的应当办法可以尝试如下办法，以维护业主的切身利益。小区如何更换物业公司吗？更换物业后采用酬金制怎么样？

一、业主委员会达成一致意见

业主委员会是由业主选拔出来，代表业主集体利益的一个组织。由业主委员组织召开更换物业的业主委员大会，需要半数及以上业主同意，才能更换物业公司。

二、向所在街道办事处申请予以协助

根据《物权法》和《物业管理办法》，街道办事处有责任提供筹备协助。

三、解除物业委托管理合同

当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。

四、制作标书

在街道办事处提供的协助下，由业主委员会制作招标标书，公开向外界进行招标。招标书中需要拟出物业公司提供的服务、管理要求、费用标准等具体内容。可邀请专业的物业人士进行把关，参考专业人士给出的建议。

五、公开招标/评标

招标过程中，必须保证广大业主的知情权。评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听。评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示。

六、新物业公司入驻

中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。

物业公司的更换，具有一定的风险性，需要有法律支撑、街道办事处的协助。还要记住一点，在更换物业的前期，不要立即宣传出更换物业公司的消息，而要把程序条款做扎实之后再告知。

小区如何更换物业公司吗？更换物业后采用酬金制怎么样？

酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

酬金制的特点：

1、“酬金制”更加有利地保护了业主和物业公司双方的利益，酬金制充分阐释公开透明的重要性。物业公司不会以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润，损害业主的利益。而“酬金制”下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。“酬金制”不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免全体业主们的公共收益被侵占。

如果采用了酬金制的模式，确定一定的物业费的上涨比率，这样物业公司就不必因担心物业费不够，从而变相地降低服务标准及减少对公共设施的维护的频率，这样就会提高业主的满意度，减少对公共设施的损坏，从而大大提高业主们的缴费比率。

2、“酬金制”加大了物业服务运作过程中的财务透明度，大力推动了物业行业的市场化进程。采用酬金制的物业管理企业在接管某小区时，要向业主委员会和业主大会提交详细的服务期间物业服务费用的财务预算。在预算中明确服务区域内的组织架构、人员编制、服务等级标准、维护保养的等级标准等指标和所需的资金，进而预算出每平方米的物业服务费用，经过业主大会同意后，形成书面合同加以实施。这样的财务预算即要求科学严谨，又要有一定的灵活性，特别是为后期的服务监督提供了依据。 

3、“酬金制”是物业服务收费实现阳光财务的有效途径。“酬金制”下物业管理的财务一方面是物业管理企业的公司财务理财，是为物业管理企业自己的经营行为理财；另一方面是以物业管理服务费用为核心的物业管理处财务理财，即替业主理财。在酬金制下，物业管理企业按照合同约定的比例提取物业管理费的。小区如何更换物业公司吗？更换物业后采用酬金制怎么样？

酬金，剩下的钱全部是业主的，所有权也是业主的。酬金制将物业公司的权益与业主的权益严格分离开，更具透明性。

“酬金制”的实际操作：

1、由物业公司代收物业费，此费用属于业主大会。这笔费用降价容易，涨价很难。

2、要做到公开透明，根据人员数目、服务标准来制定预算。先由物业公司作出一个详尽的预算，公布到小区，让业主大会与业委会成员来考评此预算是否合理。例如招聘一名保安，如何按市场价的标准才能招到，以此来判定此报价是否合理。第一年的预算不一定会百分百准确，人员的费用也不一定会非常精准，但第二年会达到90%以上的准确度，因为相关的人员工资、设施保养的费用已经历了一个磨合期。

3、结合当地的物价上涨指数的标准，同等来核定物管费的多少，争取每年的物业费达到10%左右的增幅。

4、酬金制不在乎物业费的收费标准是多少，它主要是看预算的标准是多少。如果定2元/平方米的标准，即提供2元/平方米的服务，如果定得更高，则享受更高的服务标准。物业费无论花多花少，都是花在全体业主的身上，如果有余额，则转入下一年的预算。如果有一千万物业费，实际只花了七百万，那么余下的三百万就转入下一年的预算。这样的好处是容易形成一个良性循环，不用担心因为物业公司的原因而降低对业主的服务标准。

简单来说，物业管理费价格适当上涨不一定是坏事。在报酬制的管理模式下，房地产公司在业主大会的监督下公开透明运营，合理情况下适当增加或减少房地产管理费有利于住宅区房地产工作的良性循环和发展。