本报曾报道的《业主不满小区物业服务》一案审结后，该小区居民与业主大会之间再次因选聘物业公司一事起纠纷，并于2016年11月诉至法院。日前，南开区法院一审判决撤销被告业主大会关于续聘涉案物业公司的决议。

潘某、刘某等四人都是本市南开区红旗路附近某小区的业主。该小区于2007年8月建成，共909户，自建成即由北京一家物业公司负责物业服务。2014年1月，小区业主大会成立，原物业公司撤出，北京另一家物业公司经选聘为涉诉小区物业服务企业。同年5月，业主大会解聘该公司，又选聘了本市一家物业公司。2015年7月，潘某等六名业主起诉撤销业主大会聘任本市这家物业公司并与其签订物业服务合同的决定，获得了法院支持。但在2015年11月，业主大会使用自制的“致小区业主的一封信”入户征询业主们的意见，并先后于同年12月8日、12月16日发布载有征求意见结果的公告各一份，并决定由涉诉物业公司继续为小区服务。此后，小区所属居委会出具证明，证实业主大会的上述行为系在其监督下进行。

案件审理中，法院另查明，涉诉小区业主大会议事规则第三十三条规定，采用书面形式征求业主意见决定有关事项的，业主委员会应当按照下列程序进行，(一)在决定有关事项十五日前，在小区内公告拟表决事项的内容、方法、程序和时间安排，(二)业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，需投票表决的，应当使用全市统一样式的业主大会会议表决票……业主的赞成、反对及弃权的具体票数经业主本人签字后，由业主代表在业主大会投票时将业主本人签字后的投票意见如实反映。

根据上述事实及相关规定，法院认为，业主大会的决议必须是依法设立的业主大会作出的，同时应符合法律、法规及规章的规定，不违背社会公德，不损害社会公共利益、国家利益和他人的合法权益，这样才对全体业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。被告作出聘用涉案物业公司为该小区服务的决定所依据的程序违反相关法律规定及小区议事规则规定，该议事规则中并无授权被告变通执行的规定，故该决定不能代表业主的真实意思表示，侵害了部分业主合法权益，四原告的诉求于法有据。

法院判决结果：撤销被告业主大会于2015年12月16日作出的继续聘任涉案物业公司作为小区物业服务企业的决议。

根据以上事件，如果有想更换物业的小区，该如何正确选聘物业公司？

首先更换物业公司不是一个人的事情，也不是一家人的事情，而是一个小区的事情，当一个人话语权很小的时候，我们就应该组织一群人，那么话语权就高了。

小区已成立业委会

1、召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决，三分之二以上同意，即可更换物业公司

2、由业委会负责物业管理招标事宜，拟定管理要求和费用标准，做标书

3、联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标

4、由业主联合组建评标小组，可以外请物业专家做参考意见，请房屋主管部门领导参加以示公允

5、评标，并选出中标的物业公司

6、由业委会向业主大会做招投标报告，并出示评标过程及最终结果，业主大会对业委会的结果进行投票表决

7、表决通过，由业委会同物业公司签署物业管理协议，安排新老物业交接手续，新物业进场。

8、表决否定，重新由步骤2进行;或从步骤5进行，对落选的物业公司再次评标。

按杭州简邻公司多年的实践经验来讲，小区更换物业的完整流程，整个周期预计需要2-3个月。