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业委会解聘物业公司程序不合法,无效!业委会应如何正确解聘物业呢?

发表时间:2021-01-22 18:15

业委会解聘物业公司程序不合法,无效!业委会应如何正确解聘物业呢?


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案件详情  

原告成都某物业服务有限公司与被告绵阳某小区业主委员会物业服务合同纠纷一案,成都某物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:

1、请求确认被告2016年2月29日《函》、3月30日《告知书》中,要原告服务至2016年5月30日的相关函告行为,违反双方合同约定无效;

2、被告承担诉讼费用

事实与理由:原、被告在2011年3月14日签订物业服务合同,同年5月26日入驻某小区服务至今。2015年12月,因被告未发函,依照双方合同第十四条第2项自动延续约定已生效。

原告因此做好了延长一年的人力物力投入。但2016年3月4日、3月30日被告发函说明不再续签物业服务合同,要求原告在2016年5月31日停止物业服务,致使原告工作陷入被动。原告认为:被告发函不再续签物业服务合同,不能代替双方合同第十四条第2向自动延续的约定。

被告绵阳某小区业主委员会辩称,原、被告之间于2011年3月14日签订的物业服务合同中签字的时间虽然是2011年3月14日,但原告进场时间并非3月14日,而且这个合同后面业委会主任陈某专门注明了进场时间以通知为准。

原告在2011年5月份时曾经给被告发过通知要求我方参加5月26日的接管仪式,2015年6月3日原、被告之间签订了服务协议合同,约定本合同与主合同有同等效力,该合同约定的到期时间是2016年5月31日。

我方于2016年2月29日给原告发函是符合约定的。原告说我方违反合同是不符合事实。请求依法驳回原告的诉讼请求。原告在服务期间一直没有很好的履行义务,责令原告在2016年7月15日前移交退场。

审理:本院经审查认定事实如下:对当事人没有争议的事实,本院予以确认。当事人对被告于2016年2月29日向被告发出的《函》以及3月30日向被告发出的《告知书》的效力存在争议。

原、被告于2011年3月14日签订《某小区物业服务合同》约定:被告委托原告对某小区实行物业管理和服务。服务期限为5年,自2011年5月1日至2016年4月30日。

合同第十二条约定:合同期满前三个月,被告没有将续聘或解聘原告的意见通知原告,原告视被告同意此合同自动延续,合同为一个整年度。原告确定被告入场进行管理移交的时间为2011年5月26日。

2016年2月29日,被告向原告发《通知函》,告知原告合同到期后不再续。本院认为,被告于2016年7月18日向原告发出《通知函》认可绵阳某业主委员会于2016年2月29日发出不再续签物业服务合同,以及公告原告公司物业服务时间至2016年5月30日,业主不再缴纳物业费的公告之行为,因违反《四川省物业管理条例》未召开业主大会。

依照《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定,原告要求确认被告于2016年2月29日向原告发出《函》、3月30日向原告发出《告知书》无效的请求,本院予以支持。


法院判决  

为维护当事人的合法权益,《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定,判决如下:

被告绵阳某小区业主委员会2016年2月29日发出的《函》及3月30日发出的《告知书》无效。

本案案件受理费50元,由被告绵阳某小区业主委员会承担。


评析  

1、业主委员会,是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织。

2、本案中虽然物业公司与业委会之间签订的《某小区物业服务合同》第十二条约定:合同期满前三个月,被告没有将续聘或解聘原告的意见通知原告,原告视被告同意此合同自动延续,合同为一个整年度,并且小区业主委员会也是按照合同约定向物业公司发《通知函》,但是根据《四川省物业管理条例》及《中华人民共和国物权法》的规定,解聘物业公司必须召开业主大会且大会上应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才可以(解聘物业双过半的规定是2021年1月1日之前的,现已实行新《民法典》)。

而在本案中,小区业主委员会并没有召开业主大会,而是以业主委员会的名义向物业公司发送《通知函》显然是越权行为,所以本案法院判决绵阳某小区业主委员会2016年2月29日发出的《函》及3月30日发出的《告知书》无效。


业主对现有物业服务不满意,想要更换物业服务企业的,可根据 根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》等相关规定,实现解聘现有物业的目的。具体而言,解聘现有物业分为三个步骤。

一、业主大会决议通过解聘现有物业并选聘新物业服务人的议题,授权业委会开展新物业服务人的招标工作,并授权业委会与新物业服务人签订物业物业服务合同。

二、业委会通过住房和建设部门建立的招投标平台开展招标工作。

三、业主委员会公告招标结果,并与中标物业企业签订物业服务合同。

第一步

1. 召集业主大会

业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会召集,或者由物业所在地街道办事处依法召集:

(1)定期会议每年至少召开一次,根据业主大会《议事规则》的规定组织召开;

(2)临时会议经业主总人数百分之二十以上业主或者持投票权数百分之二十以上业主提议,要求业主委员会召集。

召开形式:集体讨论、书面形式、互联网方式。

2. 公示会议信息

决定召开业主大会会议的,召集人应当于会议召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域的显著位置公告,并书面通知全体业主;召开业主大会会议,应当提前三个工作日书面告知物业所在地社区居民委员会。社区居民委员会应当派员列席会议或者了解会议情况。

3. 投票表决

(1)业主大会会议表决采用记名投票的方式进行。业主投票权数按照业主专有部分建筑面积计算,每平方米计算为一票,不足一平方米的按照四舍五入计算;业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算;建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付,或者同一业主拥有两个以上专有部分的,均按照一人计算;一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,所代表的业主人数为一人;任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书;选票、表决票和书面委托书应当妥善保管,以备查询。

需要注意的是,业主大会会议采用互联网方式表决的,应当通过市住房和建设部门建立的电子投票系统进行。

(2)业主可以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当在参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

(3)业主大会会议作出的有效决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。(即将于2021年1月1日施行的《民法典》修改为:业主共同决定事项,应当经“面积和人数双过三分之二”的业主参与表决,业主大会会议方为有效;重大事项经与会业主“面积和人数双过四分之三”同意,一般事项经与会业主“面积和人数双过半”同意。)

4. 投票结果统计

采用书面方式投票的,在对业主的意见进行统计时,应当告知街道办事处或者社区居民委员会,由相关单位进行派员进行监督,并将投票结果在物业管理区域内显著位置进行公示;采取互联网方式进行投票的,通过市住房和建设部门建立的电子投票系统进行。

5. 结果通知

(1)在小区内显著位置进行公示;

(2)表决结果以书面形式通知业主、物业公司及其他相关人员。

【注意】在整个过程中需要做到:

① 表决票数量合法合规,包括与会业主总人数、总投票权数符合法定条件,回收的表决票数量与发放的表决票数量接近等;

② 表决票系业主本人签字或者出具由业主签字的合法授权委托书;

③ 计票方式公开透明,包括计票人员不得与决议事项存在利害关系、计票过程有相关部门的指导监督、无效票不得计入统计结果等;

④ 送达方式合法合理;

⑤ 依法公开公示相关信息;

⑥ 依法通知相关部门参与指导监督。

第二步

形成业主大会授权业委会开展招投标工作的相关决议之后,接下来就是业委会实际开展招投标工作。具体内容和工作流程为:

1. 确定自行招标或者委托招标代理机构开展招标工作;

2. 确定邀请招标或者公开招标的方式;

3. 通过住房和建设部门建立的招投标平台选聘物业企业。《深圳经济特区物业管理条例》(2020年3月1日开始施行)规定“鼓励业主大会通过住房和建设部门建立的招投标平台选聘物业服务企业”。律师建议各小区响应相关部门的号召,采用住房和建设部门建立的招投标平台选聘物业企业,更加能够保证公平公正且无程序瑕疵。相关的具体操作流程以市住建局招投标平台要求为准,此处不做详述。

【注意】业委员会招标前,应当到项目所在区物业管理主管部门备案并提交以下资料:

(1) 业主大会决议;

(2) 招标公告或者投标邀请书;

(3) 招标文件;

(4) 法律、法规规定的其他资料。

【注意】业主委员会委托招标代理机构进行招标的,还应提交双方签订的委托书。

第三步

完成物业企业的招标工作之后,物业企业应当将选聘结果依法公开公示并备案,具体流程如下:

1. 备案及公告。将选聘结果上报街道备案,同时在小区显著位置进行公示,并将相关结果送达物业、业主、街道办及其他相关人员。

2. 公示7天后,业主委员会根据业主大会的授权与新的物业企业签订物业服务合同。

3. 新的物业企业按合同约定进入小区,业委会安排新老物业公司交接手续,新物业公司进场,为小区提供物业服务。


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