小区的物业管理水平如何，这与每个购房者的生活息息相关。拥有一个好物业公司，不仅能够提高小区居住的舒适度，但是如果遇到一个服务质量偏差的物业公司，可能就会给业主平添不少烦心事。所以，一些小区更换物业公司的事情，也是时有发生。

其实在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，通常是由建设单位负责选聘物业企业，并与该物业企业签订前期物业服务合同。在开发商选定物业企业的情况下不可避免地存在选聘到资质、能力或管理水平不达标的情况，特别是中小型开发商选聘的物业企业，更容易出现这种问题。此时如何业主应当如何更换不满意的物业企业并处理后续的一系列事项。除了要知道更换物业的流程，还有必要知道更换物业的法律依据，杭州简邻根据3年的业主大会的经验来跟大家细谈一下。

更换物业服务企业所需程序：

业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项：

(1)业主大会的决议；业主大会决定另行选聘物业服务企业的，应当在做出决议后及时书面告知原物业服务企业。

(2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；

(3)确定采取公开招标或邀请招标方式；

(4)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人;

(5)物业服务价格幅度或水平。

物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中，业主大会的召开、决议尤为重要。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

更换物业服务企业的条件有：

1、法定解除。即物业服务企业丧失一定的经营资格和经营资质时，所签订的《物业管理委托合同》自动解除。

2、约定解除。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业服务企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业服务企业的合同。

《物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算；对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数；对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。

法律依据：

1、《物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。

2、《物业管理条例》第十一条 下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：(五)选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容。

需要注意的是，小区业委会只是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，其自身无权决定选聘、解聘物业服务企业。