最近，大家比较热门的议题之一，是如何选聘或解聘物业服务企业，该事项关系到小区管理品质，属于物业管理重大事项，依法应当由全体业主共同决定，一般由业主委员会召开业主大会、代表业主行使表决，并通过法律规定流程进行选聘或续聘。

简邻小编将重点对选聘或解聘物业服务企业的启动、选聘物业服务企业的基本程序、公开招标或议标方式选聘物业企业、签订物业服务合同、物业资料和财产的移交等相关内容，并提供了选聘物业服务企业方案、表决票、表决结果公告等参考文本。

物业服务企业选聘的启动

一、物业服务企业选聘的启动条件

一般情况下，有下列情况之一的，业主委员会可以启动选聘或解聘物业服务企业的相关程序:

（一）业主大会成立后需确定物业服务企业时

根据现行住宅专项维修资金管理的相关规定，业主大会成立后需确定物业服务企业，订立物业服务合同，才能到区县维修资金办公室办理物业管理处的身份注册和业主大会开户手续。故业主大会成立后即需要确定物业服务企业。

（二）物业服务合同期限即将届满导致合同依法终止以前

1、物业服务合同即将到期，业主委员会经与物业服务企业初步协商后，拟合同终止后

续聘现物业服务企业；

2、物业服务合同即将到期，物业服务企业单方明确表示(或以行动表示)合同终止后不再继续签订新的物业服务合同；

3、物业服务合同即将到期，业主委员会在厂泛听取业主和有关方面意见后，拟合同终止后不再续聘现物业服务企业。

（三）物业服务在合同期限内提前被解除之后

1、物业服务合同尚未到期，20%以上的业主依法向业主委员会提出议案，要求提前解

聘现物业服务企业并重新选聘；

2、物业服务合同尚未到期，物业服务企业提出提前解除合同；

3、现物业服务企业被依法吊销物业服务企业资质，或其他原因导致物业服务企业不再具备相应资质(一般指资质等级被降低)，不能继续从事本小区物业管理服务。

（四）物业服务合同期限届满但未及时处理导致合同成为不定期合同时

物业服务合同约定的服务期已限届满未重新签订合同，物业服务企业仍然提供服务，业主也接受，则合同继续有效但期限为不定期。业主大会或物业服务企业提出终止更新后的不定期物业服务合同的。

 

二、物业服务企业选聘与解聘相关问题

（一）前期物业服务合同未到期问题

前期物业服务合同期限一般到业主大会成立时止，但是也有约定固定期限的。如果约定的固定期限超出了业主大会成立日期，那么前期物业服务合同是否可以被解除，经常引起物业服务企业与业主委员会之间的矛盾和纠纷。

《物权法》第八十一条规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”《物业管理条例》规定:“前期物业服务合同约定的期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

（二）不定期合同的处理规定问题

上海市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》规定，物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，业主委员会（前期物业管理期间，则为出售单位）未与物业服务企业重新签订物业管理服务合同，但物业服务企业仍然对物业进行管理，对业主进行服务的，业主也接受其管理和服务的，可参照《合同法》第236条的规定，认定物业管理服务合同继续有效，但服务期限为不定期。

业主委员会或物业服务企业可随时提出终止更新后的物业管理服务合同，但应提前3个月通知对方。

（三）分期开发建设项目的特别规定问题

如属于分期开发建设项目的，业主大会决定聘用物业服务企业的，物业服务合同期限不得超过2年。

 

三、物业服务企业选聘与解聘的提前告知

1、物业服务合同期限届满的3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘且物业服务企业接受的，业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。

2、物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当提前3个月书面告知业主委员会。

3、物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前3个月书面告知对方。