依据国务院《物业管理条例》全文发布、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》全文

 

 业主大会召开形式及合法条件 

法律原文：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过50%的业主且占总人数过50%的业主参加。

 

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主(房产证上登记的产权所有人)本人签名。

 

 业主大会决议票数统计办法 

 

法律原文：业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

 

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

 

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

 

业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

 

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

 

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

 

业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

 

一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

 

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

 

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委托代理。原则上是业主（房产证上登记的产权所有人）必须到场参加，

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如因特殊原因不能参加的，要按法律规定书面委托代理人。

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法律原文：业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

 

未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

 

物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

 

业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

 

 业主大会依法决议的事项说明 

 

法律原文:下列事项由业主共同决定： 

（一）制定和修改业主大会议事规则； 

（二）制定和修改管理规约； 

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 

（四）选聘和解聘物业服务企业； 

（五）筹集和使用专项维修资金； 

（六）改建、重建建筑物及其附属设施； 

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 

业主大会决定第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过50%的业主且占总人数过50%的业主同意。

 

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

 

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。