近几年，房地产业中源于商品住宅小区配套公建产权之争而引发的纠纷，一直是我国民事纠纷中的“高发区”。对于配套公建产权归属我国存在一定的法律空白，有些规定比较模糊，不具有实际操作性，这也是引起开发公司与业主之间矛盾的重要原因。

因此，小编通过探求与分析现行法律法规，将配套公建产权归属的路径予以分析，以便厘清配套公建的投资建设、产权归属与管理等方面的利益关系。

《城市居住区规划设计规范》GB 50180-93(2016年版）第2.0.13规定：“ 配建设施系与人口规模或与住宅规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。”

通常而言，住宅区公共配套设施划分为以下几类：

1．行政管理类：街道办事处、派出所、警务用房、其他管理用房；

2．社区服务类：社区服务中心（社区用房）、养老服务设施、医院、社区卫生计生服务中心（站）、幼儿园、农贸市场、便民店、邮政设施；

3．教育类：中学、小学；

4．文化体育类：文化活动中心（站）、综合运动场（馆）、综合健身馆、居民健身设施；

5．市政公用类：公共停车场（位）、机动车清洗站、公交首末站、开闭所、消防站、市政设施用房（点位）、公共厕所、环卫工人作息房、垃圾转运站、再生资源回收站、公共绿地广场、居住区配套道路。

（一）法律明确规定其归属的配套公建

1．已被批准销售的配套公共建筑，如经营性的商业服务用房、办公用房、车库、车位等，其所有权归购买人所有。

2．相关法律、法规已明确其所有权归全体业主所有的公共建筑、配套设施包括：

2) 物业管理区域内的下列附属设施设备和共用部位归全体业主所有：业主委员会办公用房、门卫房等物业管理用房。

3）治安联防、社区中心等相关政务用房及承担义务教育的中小学校等配套设施的产权归属问题。

根据《山东省物业管理条例》第十三条规定：“住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有，建设投资由政府承担，具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。”

由此可见，规划为城管执法、治安管理等政务管理用房以及承担义务教育的中小学校等的配套设施，应当由政府相关部门进行投资建设，如在土地招拍挂过程中或建设条件意见书中规定由开发商代为建设的，则上述配套设施应由开发商投资建设并无偿移交政府相关部门，否则，开发商可与相关政府部门协商有偿移交或由相关政府部门有偿使用，但是不得擅自改变上述配套建筑的规划用途，否则将面临行政处罚的法律风险。

（二）依据《商品房销售合同》的约定确定归属的配套公建

《山东省物业管理条例》第十四条规定：“按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。”

故开发商在商品房买卖合同中应针对会所、幼儿园的归属做出明确约定，并且注意获取或留存相关的证明（如产权登记簿或上述幼儿园、会所等的建设成本没有分摊到规划区内对外销售的其他房屋的成本中的相关法律文件或缴纳相关税费的文件）。

（三）目前争议较大的配套公建归属及处置的分析

关于规划区内规划用途为配套商业、文化活动站、储蓄所、卫生站等配套设施的产权归属及处置问题，目前在司法实践中存在较大的争议，目前法律法规并没有针对上述配套建筑明确界定归属。

但是根据相关规定，上述规划用途为配套商业、文化活动站、卫生站等的配套设施系开发商在业已取得相关国有土地使用权的情况下投资建设，如果其建设成本没有列入房价，则上述配套设施应属于开发商所有。如果其建设成本列入了房价，则属于业主所有。

 小结：