据裁判文书公开网统计，截至2023年8月19日，物业服务合同纠纷民事案件已经高达3297998件，其中针对停车位的案件有32252件，争议焦点在于：停车位的所有权以及停车位的管理权限问题。

产权停车位的所有权利归属开发商

产权停车位，是指登记在开发商名下的停车位，该停车位在小区房屋销售时未按公共建筑面积进行公摊（分摊给全体业主）的，在预售范围内的车位，开发商有权销售此类车位，可以办理产权证。

《民法典》第二百七十五条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

根据《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》对275条的释义可知，规划内停车位是建设单位在建造之初经规划部门批准，并在建造完成后可以办理产权登记的车位。

按照惯常做法，初始登记时整个项目的权属证明会整体办理至建设单位名下，建设单位因建设这一事实行为取得这部分车位的所有权。

上述停车位具有独立性、可分性，其权属问题属于当事人可以自行约定的范围，故规划停车位的所有权在其建设完成之时即属于开发商所有。其所有权在开发商未进行销售时，所有权属于开发商；销售后的所有权属于买受人，该买受人并非一定指业主，可以是任意民事主体。

管理权也属于开发商或买受人，若属于买受人的，交由业主大会委托的物业公司统一进行物业管理；若是属于开发商的车位，其在进行物业移交的时候，按照此前的论述，是可以自己进行管理的。

但现有案例，已经突破了该情况，即开发商也作为普通业主之一，向业主委员会移交物业的管理权，不能另行聘请物业公司进行管理。

共有车位的权利归属于全体业主

根据《民法典》规定，属于业主共有的车位有别于第一种，区别在于该种车位的建设是占用业主共有的道路和其他场地，可能是绿地、活动场所等。

因此，法律明确规定该车位属于全部业主共有。即便依据我国建筑法等法律法规的规定，该类车位初始的权利人为建设单位，但不影响车位的所有权人属于全体业主，管理权人也属于全体业主。

但现实困顿在于，部分开发商直接出租该部分车位，将该车位伪装为本文讨论的第一种，以获取更多利益。

针对此类情况，业主委员会可要求物业或建设单位提供小区的《共有建筑面积分层汇总表》《分摊系数列表》《建设工程竣工测量报告》《建设工程规划验收表》等资料，核算规划的停车位，查看现有停车位，超除部分就可能是共有停车位，结合规划和竣工资料，将共有部分进行区分，就可以向开发商主张此前的租金损失和后续的停车位的所有权和管理权。

人防车位的权利归属于国家

引发纠纷最多的人防车位。人防车位是依据为人防工程所修建的，其建设既不是开发商的土地，也不是全体业主共同共有的道路或场所。

人防工程是为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。

根据民法典及有关规定，人防国有资产实行国家统一所有，政府分级监管，单位占有、使用的管理体制，人防工程的产权归国家所有。

因此，人防工程区域的停车位所有权属于国家，任何单位及个人均不得对人防区域停车位的所有权进行销售、赠予等。

人防车位的使用、收益权

归最终投资人所有

至于人防区域停车位的管理、使用及收益权利，《人民防空法》第五条规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

因此，人防工程使用、收益及管理权由投资者享有，即按照“谁投资 谁受益”的原则确定。很多情况下开发商会在出售房屋的时候，将人防工程的投资款转嫁到业主身上。这样即使人防工程以开发商的名义开发建设，但实际收益管理权益也应当归全体业主所有。

如何界定人防工程面积是否纳入公用建筑面积，结合关于建筑物区分所有权的规定，人防工程使用管理权是否属于全体业主，根据人防工程是否计入公用建筑面积而定，具体应以“建设成本是否已经列入小区商品房建设成本”“面积分摊有无实际摊入小区业主的分摊面积”为界定标准。

住建部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）的通知》第九条：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”

但经查询大量司法裁判案例可知，业主若有证据证实业主购买房屋时的公摊面积含人防工程面积，则视为业主实际投资兴建了小区人防工程，最终可以认定业主享有人防工程的使用管理权。

业主权利被侵害

该如何实施救济

首先，《商品房买卖合同》一般会约定：“小区的公共设施、公共建筑物、道路、绿化、停车场所没有分摊给买受人，产权属于出卖人。”

事实上，该约定违反《民法典》第二百七十四条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

因此，可依据《民法典》主张《商品房买卖合同》的相关规定无效。

其次，《商品房买卖合同》一般有“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”，对查明普通车位或人防区域停车位是否纳入公摊面积尤为重要，故需要收集该说明。

如该说明无法提供，则可从《住宅使用说明书》《房屋分层分户平面图》《共有建筑面积分层汇总表》《分摊系数列表》等材料寻找依据，若业主无法收集这些材料的，可请求开发商提供。

此外，前两项方法都无法证实普通车位或人防工程区域停车位是否纳入公摊面积的情况下，则可在起诉前请求车位所在地房地产交易中心或车位所在地住建部门出具人防工程区域停车位是否纳入公摊面积的证明，也可以请求车位所在地物价局出具案涉小区房屋销售时的价格构成是否含人防工程区域停车位的修建成本的证明，还可以在起诉后委托具备法定测绘资格的房产测绘公司对案涉小区的公摊面积部分进行专业测绘及计算，将上述这些材料作为主张普通车位或人防区域停车位纳入公摊面积的证据。

业主可根据收集好的证据，查询有关类似案件，依据法律规定向法院提起诉讼，维护自身合法权益。

来源：《人大论坛》2023年08期

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