据芜湖报业集团消息，作为业主，如果你对小区物业管理不满意，你会选择怎么做？去跟物业公司工作人员吵架？不交物业费，还是干脆在心里画个叉叉诅咒它？芜湖市城南W小区业主的做法就很有借鉴意义，46位业主联名状告小区业委会和物业管理公司，2018年3月27日，法院一审判决：W小区业委会和C物业公司签订的物业服务合同无效！这究竟是怎么一回事，一起来看看。

记者了解到，2014年W小区业委会与C物业公司签订物业管理服务。但小区业主却认为，业委会成立程序不合法，无权代理小区业主与C物业公司签订物业服务合同；业委会选聘物业公司的程序也不合法，物业服务合同内容非由业主大会制定，也未经业主大会讨论通过；物业公司未尽服务义务，服务过程中严重侵害业主合法权益。 因此，46名业主向法院提出诉讼请求，确认小区业委会与物业管理公司签订的合同无效。

那么，该小区业委会又是如何与物业公司签订物业服务合同的呢？这份合同到底效力如何呢？根据判决书内容，让我们一起来回顾下整个事件的过程：

2011年9月28日，W小区业委会筹备委员会成立，当年12月8日，该筹备委员会发布招标公告，就小区的物业服务向社会公开招标。

2011年12月18日，W小区第一届业委会成立，2012年6月2日，C物业公司通过招标方式中标该小区物业服务，此后数日，小区业委会将该中标结果进行了公示。

6月12日，业委会公示了“关于选聘物业公司及物业服务合同征求意见的通知”，通知内容主要包括：定于2014年6月28日9时召开业主大会（由业主代表即各楼楼长参加）对选聘物业公司及拟签订的物业服务合同讨论表决，业主如有不同意见，书面向各楼楼长反馈，各楼楼长汇总后形成书面材料提交业主委员会。”

2014年6月29日下午，各楼楼长（均系业主委员会成员）参加会议讨论决定由C物业公司提供物业服务，7月1日，小区业委会与CC物业公司签订了物业服务合同。

但在接下来的几年时间里，C物业公司提供物业服务过程中出现的一些问题，引起小区部分业主严重不满，业主和物业公司的矛盾越积越深，很多小区业主拒付物业费。还有业主因为不交物业费，被C物业公司诉至法庭。最终，46名业主决定通过法律途径维权。

那么，46名业主究竟有没有权利状告业委会和物业公司？又凭什么请求法院认定业委会与物业公司签订的合同无效呢？

物业公司就认为，自2014年7月1日物业公司服务期间，过半数的业主没有提出任何异议，且过半数的业主已经交付了物业费，小区共有业主1282户，而提起诉讼的人数仅有46人，没有达到法定人数；不可否认物业公司提供的物业服务有瑕疵，但服务瑕疵不能作为拒付物业费的理由。而业委会也辩称，业委会已经合法成立，有权代表业主与C物业公司签订服务合同。且选聘物业公司程序合法，合同内容经过业主大会讨论通过。

业主与业委会、物业公司争论的焦点显然就是业委会与物业公司签订服务合同的程序合不合法。业委会和物业公司的解释表面看上去也很有道理，但是法院却不这么认为。法院经调查认为，选聘物业公司是业主大会的职责和权限。虽然C物业公司通过招投标形式取得于服务小区的资格，业委会也履行了征求业主意见等程序，但并未最终由业主大会讨论决定。小区业委会虽组织召开的所谓由各楼长参加的“业主大会”，但参会楼长均为业主委员会成员且各楼长也没有其所在楼栋业主明确委托授权，业委会发布的通知也不具有书面征求意见的形式，故该“业主大会”召开程序不合法，不能认定为业主大会，实质为业主委员会会议，不具有选聘物业管理公司的权限和职责。业委会在无业主大会决议前提下与C物业管理公司签订物业服务合同显系违法法律的强制性规定，应为无效。

对于物业公司质疑46名业主能否作为适格的诉讼主体，法院也予以了阐明：公民的合法权益受法律保护，46名原告作为小区业主，案涉物业服务合同的有效与否与其自身利益有利害关系，是适格的诉讼主体。

W小区业主与业委会、物业公司之间的矛盾，孰是孰非最终将由法律裁定。而在其他小区，这样的矛盾仍不时发生。很多小区业主也十分关心，究竟业委会怎样产生才是合法的？物业公司的选聘又需要经过什么样的程序？针对这样的问题，记者查询了相关法律法规并请教了法律专业人士。

业主委员会，是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生，一般由5至11人单数组成。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

所以，如果你觉得W小区46位业主的维权之举值得借鉴，请将此文转给更多的人看，让更多的业主知晓自己的权利，如果权利被侵害，请勇敢地拿起法律武器！

信息来源：全媒体记者 林见

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