物业服务不好怎么办？如何解聘物业公司 ？

一、解聘物业公司由业主大会决定

从依法依规上讲，业主和物业公司是合同关系，业主支付物业费，物业公司提供相应的物业服务。既然是合同关系，那就要遵循平等自愿的原则，业主拥有选择或者不选择XX家物业公司的权利，那选聘和解聘物业公司具体由谁决定呢？根据《民法典》第二百七十八条下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则；

(二)制定和修改管理规约；

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金；

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

(七)改建、重建建筑物及其附属设施；

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项；应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项；应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

也就是说，选聘和解聘物业公司由全体业主决定，决定的方式是召开业主大会并经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。且其中需要参与表决的专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

二、成立业主大会的法定程序

小区已成立业主大会，也只可以授权业委会解聘物业公司的决议。

1、召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决

2、由业委会负责物业管理招标事宜，拟定管理要求和费用标准，做标书

3、联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标

4、由业主联合组建评标小组，可以外请物业专家做参考意见，请房屋主管部门领导参加以示公允

5、评标，并选出中标的物业公司

6、由业委会向业主大会做招投标报告，并出示评标过程及最终结果，业主大会对业委会的结果进行投票表决

7、表决通过，由业委会同物业公司签署物业管理协议，安排新老物业交接手续，新物业进场。

8、表决否定，重新由步骤2进行;或从步骤5进行，对落选的物业公司再次评标。

三、若被解聘物业公司拒不撤场交接，应当通过诉讼或者仲裁解决

现实当中还有一个问题是，业主大会做出解聘物业公司的决议后，原物业公司拒不撤场交接，这种情况下应该怎么办呢？

很多地方都有明确的法律条规规定，如原物业拒不退出，将承担相应的法律后果，比如《深圳经济特区物业管理条例》第一百一十二条　物业服务企业违反本条例第七十七条规定，拒不退出物业管理区域的，由区主管部门责令其限期退出;逾期仍不退出的，由区主管部门责令退还逾期所收取的物业服务费，并按月处以五万元罚款;逾期三个月仍不退出的，由市主管部门吊销或者提请吊销其资质证书。还有《北京市物业管理办法》第二十七条第三款：“原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。”

也就是说，原物业公司拒不撤场交接的，业主需要通过诉讼或仲裁的方式解决，取得胜诉判决后，由法院来强制执行。