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民法典时代如何选聘、解聘物业服务企业?

发表时间:2021-02-28 10:16

选聘、解聘物业服务企业或者涨物业费属于业主共有和共同管理权利的一般事项,应当按照民法典第二百七十八条的规定组织业主共同决定。即选聘或者解聘物业服务企业应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。


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小编来举个案例【案例介绍】2017年12月7日,康桥水都业委会发出上海市宝山区康桥水都小区关于选聘物业服务企业方案的公告。主要内容为,本小区与浙江鸿翔物业管理服务有限公司上海兴瑞物业管理分公司物业服务企业签订的物业服务合同已于2015年9月19日到期,本小区业委会在听取部分业主、康桥水都小区居民委员会的意见和建议的基础上,拟定了《上海市宝山区康桥水都小区选聘物业服务企业方案》,并于2017年11月1日起公开征求了广大业主的意见和建议。2017年12月8日,康桥水都业委会发出上海市宝山区康桥水都小区关于业主大会会议讨论事项的公告。2017年12月24日,康桥水都业委会发布关于选聘物业服务企业方案的表决结果公告,主要内容为,上海市宝山区康桥水都小区于2017年12月24日以书面征询意见的方式召开业主大会会议,对选聘物业服务企业的标准、内容以及选聘方式进行了表决。根据表决结果,康桥水都小区业主大会作出如下决议:

1、本小区采取公开招标方式选聘物业服务企业;

2、选聘的物业服务企业应符合以下条件;

3、物业服务标准和费用;

4、物业服务合同期限为3年,具体内容同与2017年12月7日发布公告的内容一致。

原告认为康桥水都业主大会执行机构上海市宝山区康桥水都业主委员会(以下简称康桥水都业委会)在主持业主大会表决事项时,将续聘与否的表决程序和如何续聘的表决程序合二为一的事实明显违反了《管理规约》约定作出的决议违法,遂向人民法院提起诉讼,请求撤销上海市宝山区康桥水都业主大会2017年12月24日作出的《关于选聘物业服务企业方案的表决结果公告》中关于本小区采取公开招标方式选聘物业服务企业及在物业费涨价25%限价内签订服务期限三年的物业管理合同等事项的决议。


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【审判要旨】

法院认为,根据证据显示,康桥水都业委会在2017年12月7日将选聘物业服务企业方案包括拟选聘物业服务企业的标准、标准和费用、物业服务合同期限、选聘方式予以公告,2017年12月8日就关于业主大会会议讨论事项予以公告;并于2017年12月24日召开业主大会。业主大会上就关于选聘物业服务企业方进行表决,该表决为对物业服务企业的选聘方式,而非差额选聘物业服务企业的表决,故可以适用“已送达的表决票,业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的,视为同意”的表决形式。

根据该表决形式,表决票发放2,587张,除去不同意票342票、弃权票114票、废票24票,同意票为2,107票,该表决已获得专有部分面积占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数过半数的业主同意,故上述决议内容对业主具有拘束力。张建国等以上述决议侵犯其合法权益,违反法律规定程序为由要求撤销,缺乏事实和法律依据,法院不予准许。

【律师说法】

选聘、解聘物业服务企业或者涨物业费属于业主共有和共同管理权利的一般事项,应当按照民法典第二百七十八条的规定组织业主共同决定。即选聘或者解聘物业服务企业应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

本案涉及到“归入票规则”的效力问题。实务中很多小区为促成业主大会形成有效决议,往往会有“未参加表决的视为同意”或“未参加表决的视为同意已表决的多数票”的规定。在民法典生效前,如果小区的《议事规则》《管理规约》《临时管理规约》等文件有关于“归入票规则”的约定,那么在召开业主大会时是可以适用该规则的。民法典生效后,召开业主大会需要经双三分之二业主参加,因此“归入票规则”将失去用武之地,逐渐退出历史舞台。


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