业主大会难开，业主投票不积极，怎么办？

发表时间：2022-03-01 09:56

部分业主不关心小区事务，

投票不积极，

业主大会想开开不了，

开了过不了，

怎么办？

我们看看业委会和小区志愿者

经常遇到的几个问题

疑问一：《民法典》究竟是如何规定小区里事项的最低通过标准？

《民法典》278条规定，小区里一般事项最低通过比例是要求达到人数面积双过半；占人数和面积2/3的业主参与，并由其中1/2人员同意，决议就可通过（即2/3*1/2）。

特别事项通过比例，民法典规定占人数和面积2/3的业主参与，并由其中3/4人员同意，决议即可通过,（即2/3*3/4）。

总体来说，民法典旨在鼓励业主参与。

《民法典》第二百七十八条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

疑问二：《民法典》降低了表决门槛，为什么业主大会还是难开呢？

之所以会感觉到业主大会难开，关键在于对“参与表决”的理解。

一方观点把“参与表决”理解为《物业管理条例》中的“参加”，则没有增加业主大会组织的难度，因为大部分小区的议事规则都定义“业主大会采用书面征求意见形式召开的，参加业主大会的人数以表决票送达的业主人数确定”，而表决票可以按照《议事规则》的约定以上门、挂号信、电话等方式送达到业主默认地址，比较容易实现2/3送达甚至是100%送达，参加人数自然就很容易满足。

另一方观点把“参与表决”理解为“实际回票”，由于部分小区自住比例低于2/3，或因其他原因，现实情况下也普遍存在即使表决票全部送达，也没有足够数量回票的情况，这会导致业主大会无法满足成会的比例。当然也有小区以扎实的基础工作，完成了2/3以上的回票率顺利成会，这当然是最没有争议的做法。

疑问三：究竟该怎么定义“参与表决”，业主大会怎么开？

根据《民法典》释义第528页，《民法典》中的“参与表决”表述的立法初衷，更倾向于当事人“约定”的多种形式，而非“法定”的单一形式。因此完全可以在小区议事规则中约定“已送达视为参与”、“已送达未反馈视为同意已反馈的多数意见”，来满足“参与表决”的比例要求。

另外从法律制定的目的和效果来看，“已送达未反馈视为同意已反馈的多数意见”可以有效的鼓励同意与反对双方业主都积极投票，争取成为“多数意见”，符合《民法典》鼓励业主参与投票的初衷。

建议

在召开业主大会之前，认真研究小区的议事规则，严格按照议事规则要求的表决票送达方式，完成表决票送达，同时也要竭尽全力提高业主的参与度，更多的参与本身也是为了减少可能的争议。

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