小区业主委员会工作规则
根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》以及相关法律、法规、规章政策的规定，制定本业主委员会工作规则（简称本规则）。本业主委员会作为业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，依法向业主大会报告工作，接受业主大会、业主的监督，服从街道办事处及社区居委会的监督与指导，遵守法律、法规及本小区管理规约和业主大会议事规则本规则的规定，依法履行职责。（二）根据业主要求，拟订选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人的方案，依法提交业主大会会议决定；（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）根据业主的意见、建议和要求，拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，提交业主大会会议决定；（五）根据业主要求，拟订《业主大会议事规则》《管理规约》修改方案，提交业主大会会议决定；（六）根据业主的意见、建议和要求，拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，提交业主大会会议决定；（七）根据业主意见、建议和要求，拟订物业管理区域内物业共有部分的使用、收益方案，提交业主大会会议决定；（八）根据业主意见、建议和要求，拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，提交业主大会会议决定；（九）初审物业服务企业或者其他管理人制订的年度服务计划，提交业主大会会议决定；（十）提请业主大会决定终止业主委员会委员资格，增补业主委员会委员；（十一）监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，并每半年对物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定；（十二）监督管理规约的实施，对违反管理规约的行为进行处理；（十三）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管；（十四）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；（十五）督促未按照管理规约的约定缴存建筑物及其附属设施维修资金的业主，限期交纳建筑物及其附属设施维修资金；（十六）及时了解业主、使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定；（十七）协调业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系，调处业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的物业管理纠纷；（十八）加强对物业管理政策法规的学习和宣传，不断提高业主自主管理的意识和能力；（十九）建立业主委员会接待制度，接受业主、使用人的咨询、投诉和监督，并定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告；（二十）定期参加业务培训，接受街道办事处、镇人民政府、社区居民委员会的指导与监督；（二十一）积极配合公安机关、街道办事处、镇人民政府、社区居民委员会做好计划生育、流动人口、犬只管理等相关工作；（二十二）不得以业主委员会名义从事与本物业管理区域内物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动，其委员及其近亲属不得在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业、机构中任职；业主委员会主任负责业主委员会的日常事务，履行以下职责：（一）负责召集业主委员会会议，主持业主委员会工作；（三）主持制订业主大会、业主委员会印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；（五）组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题；（六）组织研究、论证本物业管理区域物业管理实施工作中的问题；（九）接受街道办事处、镇人民政府、社区居民委员会的指导与监督；（二）根据业主委员会主任的授权，召集业主委员会会议、主持业主委员会工作；（六）接受街道办事处、镇人民政府、社区居民委员会的指导与监督；（四）密切联系业主、业主代表，广泛了解本物业管理区域内物业管理动态、情况和问题，向业主委员会或者通过业主委员会向业主大会反映业主的意见和建议；（六）执行业主大会、业主委员会的决定，完成业主委员会交办的工作；（七）接受街道办事处、镇人民政府、社区居民委员会的指导与监督；业主委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每季度至少召开一次。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的或者业主委员会就业主提议形成议案的，应当及时召开业主委员会临时会议。
业主委员会会议采用民主集中制，少数服从多数的原则作出决定；业主委员会的每名委员具有同等表决权。业主委员会依法作出的决定，对业主委员会委员和业主具有约束力，业主委员会委员和业主必须共同遵守；持不同意见的委员有权在业主委员会会议明确或载明自己的不同意见。有关业主不得抵制业主委员会决定的贯彻执行，不得干扰业主委员会的正常工作。
（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集，并决定会议召开的时间、地点等。（二）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明，并应在会议上注明其缺席情况。（三）提前7日将会议内容和议程及有关材料在小区内公告，并通知每位委员，听取业主的意见和建议。（四）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。（五）会议有过三分之二数委员出席，作出的业主委员会决定须经全体委员半数以上签字同意通过。（六）业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主委员会印章后存档。（七）业主委员会应当将业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告，公告期不得少于十个工作日，接受业主的查询和监督。业主委员会主任、副主任不召集业主委员会会议的，业主可请求街道办事处、镇人民政府或社区居民委员会指定一名委员召集和主持业主委员会会议。业主委员会在业主委员会议事活动用房内设意见箱、意见簿，并安排专门的委员于每月20日负责收集、整理当月业主、业主代表就物业管理公共事项的提议、意见、建议，并在3日内向业主委员会主任报告，由业主委员会主任决定召开业主委员会会议审议的时间、地点等。
业主委员会根据业主、业主代表的提议、意见、建议和相关政策的要求，由业主委员会会议审议后，形成有编号的业主委员会议案，提交业主大会会议决定。业主委员会负责组织召开业主大会会议，并由业主委员会主任主持。业主大会会议召开前30日，由业主委员会主任负责召集业主委员会会议，讨论决定业主大会会议召开的形式、时间、地点、议题、经费等；并于业主大会会议召开前15日，由业主委员会将业主大会会议召开的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。召开业主大会定期会议时，由业主委员会主任代表业主委员会向业主大会报告工作，工作报告内容应与本规则第三条约定的业主委员会工作职责相一致，并分为日常工作报告、特定工作报告、财务报告和工作计划等部分。
业主委员会在向业主大会报告工作15日前，应将工作报告的主要内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。业主委员会与社区环境和物业管理委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章由社区环境和物业管理委员会监管。
使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定 ；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会委员会议的决定并由二分之一以上委员签字，印章使用情况均应当进行登记存档。
签订物业服务合同和水、电、气等供用合同等对外行使权利的，应当使用业主大会印章，并由业主大会作出决定；处理业主大会、业主委员会内部公共事务使用业主委员会印章的，由业主委员会决定。
在解聘或选聘物业服务企业或其他管理人、物业服务费收缴等涉及全体业主利益、可能影响物业管理区域稳定的情况下使用业主大会、业主委员会印章的，应事先征得社区居民委员会同意。
未按上述规定使用业主大会印章、业主委员会印章的，由印章保管人承担责任；造成经济损失或不良影响的，依法追究印章保管人的相应责任。
业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应在当地主要新闻媒体上声明遗失，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。违反上述规定，导致印章遗失后造成经济损失或不良影响的，由印章遗失责任人承担相应的责任。
保管业主大会、业主委员会印章的业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起5日内向本届业主委员会移交其保管的业主大会、业主委员会印章，并完成交接工作。
业主大会会议选举产生出新一届业主委员会的，前业主委员会委员应当自新一届业主委员会产生之日起10日内将其保管的业主大会、业主委员会印章移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
业主委员会任期届满未换届改选的或业主委员会委员集体辞职的，前业主委员会委员应当在任期届满之日起10日内或委员集体辞职之日起5日内，将其保管的业主大会、业主委员会印章交由物业所在地街道办事处、镇人民政府、社区居民委员会代为保管。
业主委员会、业主委员会委员未按上述规定移交其保管的业主大会、业主委员会印章的，具体责任委员应承担相关责任，因未及时移交产生的损失由相关责任人承担，构成行政处罚和刑事犯罪的，依法追究法律责任。 下列档案资料应当编号造册，并由业主委员会指定专人进行保管：3、业主委员会、业主大会作出的决议、决定等书面材料；4、业主大会设立备案及各届业主委员会产生、备案的材料；10、利用物业共有部分经营所得收益的收支情况清册；上述档案资料遗失的，由档案保管人承担责任；造成经济损失或不良影响的，依法追究档案保管人的相应责任。
保管上述档案资料的业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起3日内向本届业主委员会移交其保管的上述档案资料，并完成交接工作。
业主大会会议选举产生出新一届业主委员会的，前业主委员会委员应当自新一届业主委员会产生之日起10日内将其保管的上述档案资料移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
业主委员会任期届满未换届改选的或业主委员会委员集体辞职的，前业主委员会委员应当在任期届满之日起10日内或委员集体辞职之日起5日内，将其保管的上述档案资料交由物业所在地街道办事处、镇人民政府、社区居民委员会代为保管。
业主委员会、业主委员会委员未按上述规定移交其保管的档案资料的，具体责任委员应承担相关责任，因未及时移交产生的损失由相关责任人承担，构成行政处罚和刑事犯罪的，依法追究法律责任。属于本物业管理区域内全体业主或相关业主所有的资金的收支范围按照国家、省有关规定和本物业管理区域管理规约、业主大会议事规则相关约定执行，并由业主委员会负责账务管理。
业主委员会应当按照国家规定的财务管理制度进行账务管理，业主大会财务专用章由会计负责保管；财务账目实行公开化，每季度在物业管理区域内公示一次，并接受业主大会、业主的监督。保管属于全体业主共有或相关业主共有的财务凭证、财物的业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起5日内向本届业主委员会移交其保管的财务凭证和财物，并完成交接工作。
业主大会会议选举产生出新一届业主委员会的，前业主委员会委员应当自新一届业主委员会产生之日起10日内将其保管的属于全体业主共有或相关业主共有的财务凭证、财物移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
业主委员会任期届满未换届改选的或业主委员会委员集体辞职的，前业主委员会委员应当在任期届满之日起10日内或委员集体辞职之日起5日内，将其保管的属于全体业主共有或相关业主共有的财务凭证、财物交由物业所在地街道办事处、镇人民政府、社区居民委员会代为保管。
业主委员会、业主委员会委员未按上述规定移交其保管的属于全体业主共有或相关业主共有的财务凭证、财物的，具体责任委员应承担相关责任，因未及时移交产生的损失由相关责任人承担，构成行政处罚和刑事犯罪的，依法追究法律责任。业主委员会主任应负责建立业主委员会接待制度，并轮流安排一名委员于每周星期六负责接待业主、使用人的咨询、投诉和监督。
业主、使用人可以查阅业主委员会所有会议资料和本规则第十二条所列的涉及自身利益的档案资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起3日内予以答复。业主委员会应当做好业主大会会议、业主委员会会议的书面记录，并安排专人负责会议记录和会议资料的存档。
业主大会会议书面记录由会议主持人（业主委员会主任或副主任）、记录人、全体出席会议的业主委员会委员签字，并加盖业主大会印章后存档。决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主大会印章后存档。
业主委员会会议书面记录由会议主持人（业主委员会主任或副主任）和记录人签字，并加盖业主委员会印章后存档；涉及重要事项的会议由会议主持人（业主委员会主任或副主任）、记录人和全体出席会议的业主委员会委员签字，并加盖业主委员会印章后存档。业主委员应当监督物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同的约定履行物业服务合同，不定期检查物业服务企业或者其他管理人履约情况，并每半年对物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定。
业主委员会对物业服务企业或者其他管理人履约情况的监督意见，作为业主委员会工作报告内容之一，依本规则有关约定向业主大会报告。一幢或者一户门号的建筑物及其附属设施维修资金余额不足首次缴存的30％时，由业主委员会指定专人按照相关规定和本物业管理区域管理规约的有关约定，向该幢或者该户门号业主续筹维修资金。
业主委员会应当在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布建筑物及其附属设施维修资金的筹集情况等；并按本物业管理区域管理规约的约定，每季度定期向全体业主或者相关业主公布一次建筑物及其附属设施维修资金使用情况。第十九条 （与物业服务企业或者其他管理人以及相关部门、单位的联系）业主委员会应当加强与本物业管理区域物业服务企业或者其他管理人以及相关主管部门、街道办事处、社区居民委员会的联系。（一）业主委员会应当密切联系业主、业主代表，及时了解业主、使用人的意见和建议，定期（每月25日）向本物业管理区域物业服务企业或者其他管理人进行沟通、交流，协调业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系，调处业主与物业服务企业或者其他管理人之间的物业管理纠纷。（二）业主委员会应当定期参加业务培训，接受物业所在地街道办事处、镇人民政府、社区居民委员会的指导与监督；并按照相关规定向物业所在地街道办事处、镇人民政府、社区居民委员会和其他相关主管部门反映情况、协助做好相关工作。（一）物业服务合同终止之日起5日内，业主委员会应当按照相关规定和物业服务合同约定，与原物业服务企业或者其他管理人办理物业管理移交手续。（二）物业服务合同终止时，业主大会依法选聘了新的物业服务企业或者其他管理人的，业主委员会应当按照相关规定和物业服务合同约定，会同新物业服务企业或者其他管理人与原物业服务企业或者其他管理人对物业共有部分及其相应档案进行查验，并办理物业服务用房和物业档案、物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。本物业管理区域业主大会依法设立后，业主委员会应当自业主大会依法设立之日起15日内，按照相关规定代表业主与供水、供电、供气、供热、环卫等专业单位建立供用合同关系，以业主大会名义签订供用合同，并与开发建设单位办理贸易结算表户名变更手续。下列事项，由业主委员会于10日内在本物业管理区域内公告：（三）建筑物及其附属设施维修资金的筹集、使用情况；业主委员会应当在业主委员会办公地点设立信息查询台，公布业主委员会工作经费明细、业主委员会会议纪要以及上述事项的具体资料，供业主查询，接受业主监督。业主委员会应当按规定向物业所在地街道办事处、镇人民政府如实提供业主委员会委员的相关物业管理活动的信用信息。对业主委员会委员违反法律、法规政策和本物业管理区域管理规约、业主大会议事规则、本规则的行为，业主可向物业所在地街道办事处、镇人民政府、信用信息监管部门举报。（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定；（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关的文件、资料；（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、修改物业服务合同；（五）收受物业服务企业红包礼金、减免收费、停车便利等利益，向物业服务企业销售商品、承揽业务的；（七）拒不执行街道办事处、相关主管部门关于本物业区域的整改要求或者人民法院有关裁决。
业主委员会委员有上述规定情形之一的，业主委员会或者街道办事处可组织召开业主大会决定终止其委员资格。
（四）依法被追究刑事责任或曾受公安机关行政拘留处罚的；业主委员会通过召开业主委员会会议，形成决议，作出业主委员会决定。业主委员会作出的决定违反法律、法规、政策性文件或管理规约及业主大会议事规则的，业主可以向物业所在区县物业主管部门、街道办事处或镇人民政府投诉举报，情况属实的由区县物业主管部门、街道办事处或镇人民政府责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主委员会违反法律法规作出的决定或超越职权作出的决定或者作出的与本物业管理区域物业管理无关的决定给业主造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。
在选聘物业服务企业或其他管理人过程中，业主委员会或其委员不能遵循慎用辞退权、维护社会稳定、保障居民基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则，导致物业管理区域管理恶化，损害业主合法权益，造成不良社会影响的，由业主委员会赔偿相关损失，并依法追究相关人员法律责任。业主委员会每年应当委托专业审计机构对公共收益收支情况进行审计，并向全体业主公示审计结果。业主委员会任期届满或中止的、或业主委员会负责人离职的，应当进行经济责任审计并向全体业主公示审计结果。公示期不得少于10日。
街道办事处或社区可根据监督工作需要，委托专业审计机构对业主委员会管理的公共收益收支情况进行审计。
业主大会会议通过的有关本规则的决定均是本规则的组成部分；本规则的修订经业主大会会议通过；本规则未尽事项由业主大会会议补充。本规则业主各执1份，业主委员会保存3份，物业所在地的区县物业主管部门、街道办事处、镇人民政府、社区居民委员会各1份。
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