住宅小区，其实就是由众多以前互不相识的“家庭”组成的一个生活居住点，从组织体系和居民的稳定性、结构性来看，虽然他们住在城市里，在短时间内甚至远远赶不上一个偏僻山寨。

   因为再偏僻的山寨，都是经过了几十年甚至数百年形成的一个稳固的生活、生产单元，已经有稳定的宗族关系、亲缘关系、姻亲关系以及熟人关系等等，并且也形成了自己一套稳定的运作规矩和乡村乡规。

   但在快速城市化进程中迅速增加的居民小区，人员关系则是混乱和散漫的，其中也包括互相猜疑的，因此，小区业委会的成立其实质和核心是：“主权”移交。

什么是“主权”移交？

“主权”移交就是在小区业主委员会成立之前，小区的“主权”其实是在开发商手里的。从土地的招拍挂，申报、审批、设计、规划、筹资建设、销售等，它的主导权都在开发商手里。但它通过销售的形式，将众多的小单格卖给了业主后，它的“主权”就处于一个过渡的过程中。

但是，小区毕竟是一个群体，并且还有大量的公共设施、共有用地等等，虽然有了开发商的“主权”过渡，但小区的整体“主权”不可能移交到每个个体的购房者手中，只能通过购房者参加的合法程序——业主大会，产生了代表所有购房者的组织——业主委员会后，开发商才会有“主权”移交的受体。

之后又通过一定程序，将小区“主权”移交到执行业主大会意愿的业委会手中，这就是“主权”移交。但是，如果没有业委会，开发商是永远无法也不可能移交“主权”的。

“主权”的表现形式

“主权”的表现形式是“拥有"。但是拥有了主权，并不能代表就建设好了“主权”，这就如同有了一套房子并不表示就拥有了一个家庭一样的道理。

业委会组织好以后就要制定小区的各种规矩。但这里需要明确的是，规矩的制定并不仅仅是针对物业公司，而是要包括小区里所有的人、事、物及其各种行为而具有的规矩。

因为小区里的很多事务，并不可能仅仅依靠物业公司就能完成的。况且，即使小区里没有物业公司，这个小区也同样需要各种规矩来规范和制约业主的很多行为。

在开发商的“主权”移交之前，小区的“治权”是通过开发商聘请或者自行组建的前期物业公司来实现的。因此，从它的属性就可以看出，它是服务于开发商的。

因此，小区的“主权”移交之后，就要通过业委会这个组织对原来的“治权”进行转移、归纳和修正、完善。

而业委会的“政权”建设，就是要组织业主，对“治权”进行转移、修正和完善后，通过有效的执行，才能实现业主的愿望，同时规范业主的行为和小区的发展方向。

业主委员会的核心和本质

为什么如今很多居民小区，有很多问题和矛盾？就是因为小区业主没有清楚业主委员会的核心和本质。

为什么很多小区，业主对物业公司的对立如此严重和激化？就是因为物业公司掌握着小区的“治权”！并且这个“治权”是从原开发商处获得的，还没有真正转移到业主手中来。

更是因为绝大部分的业主还没有明白“主权”、“治权”、“话语权”等概念以及业主委员会成立后的移交、转移、修正、完善以及执行和执行者。

事实上，在完成了上述各项后，是否解聘、续聘、新聘物业公司，已经不是一个重要的问题了，关键是业委会的“政权”建立起来后，对“治权”的执行者一一物业公司，通过“立法权”也就是话语权来重新规范和约束。

但很多小区事务，不可能仅仅靠物业公司来完成，也不应该是物业公司的权力和职责，而是需要组织更多的业主来参与和执行。这样，小区才能往一个正确的方向发展和运行。

物业公司等同于小区保姆

物业公司对一个小区，就如同一个家庭里的保姆，是否聘请物业公司和保姆，完全由小区的“政权”和家庭中的“家长”来签约。而“政权”和“家长”的权力，则不是由一个人或者几个人说了算，而是由这个群体中的多数人形成共识后的代表。

如同一个家庭是否请保姆，是由家庭成员商量后，由“家长”出面签约，但寻找、物色、考察物业公司或者家庭保姆，则是所有成员的责任和义务，更是权利。

请了保姆和物业公司后，家庭的家规和小区的规矩，绝不可能是由保姆和物业公司来制定的，应当且只可能由家庭成员来制定家规，由小区广大业主来制定小区规矩。

这些家规是约束所有家庭成员和保姆的，小区的规矩也是约束包括物业公司在内的所有小区业主及其外来人员的。明白了这些道理，小区才能变得越来越好。

事实上，多数还是原来那些人，但是核心的实质内容——规矩已经变了。

这就是居民小区要成立

而且必须成立业主委员会的根本原因

资料来源：业委会资讯公众号

如有侵权，可联系删除