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业委会如何活得更久?

发表时间:2023-09-27 09:53


一、业委会职责仅限物业管理,其他事宜均为越权


 

国务院《物业管理条例第十九条明确定义了业委会的职责:业主大会业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。”

 

物业管理条例第二条对物业管理也有明确定义:物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

 

因此,业委会尽量不做出与物业管理无关且可能有争议的决议,不然会涉嫌违法越权,容易遭受质疑。


 

二、业委会与业主是代表关系,不是雇佣关系


 

很多业主遇到问题就找业委会委员,认为业委会理所当然地应该解决。

 

其实业委会及其委员与单个业主并不存在雇佣关系,即使是业委会职责范围内的事情也要走正常流程、按章办事,对于职责外的、无礼的、过分的、超出正常流程的要求,业委会及其委员有权拒绝。

 

业委会对外面对物业公司、社区、政府部门等相关方时是代表全体业主,而不是代表某个人、某个团体,此时业委会需要维护的是全体业主利益

 

对内面对某个业主时业委会代表的是大多数业主而不是全体业主,维护的是大多数业主利益而不是个别业主利益。

 

在少部分业主提出要求时,业委会不能将少部分业主与全体业主等同,应首先考虑这些要求是否侵害了更多数业主的利益,切不能为了满足少部分业主甚至个别业主利益,却忽视了大部分业主利益,偏离了业委会的宗旨。


 

三、业委会不必与业主直接正面接触


 

业主反馈物业管理问题应按照规章流程,有问题应先找物业公司,物业公司首先自行解决,解决不了或者超过其权限再向业委会汇报以寻求支持。在物业管理具体事务中,物业公司在前,业委会应该在后

 

如果凡事先找业委会,业委会就会变成前台部门,这不符合业委会的职责定位

 

业委会一旦变成前台部门,直接面对业主,与业主最先正面接触,业主与业委会就很容易产生矛盾,业委会将逐渐陷入“人民战争”,最终下场可想而知

 

因此,业委会应只接受业主合理化建议、物业管理不力的投诉,其他日常事项业主应该先找物业


 

四、业委会与物业公司是监督与被监督关系,不必事必躬亲


 

业委会职责就是代表全体业主对物业公司的物业管理工作进行监督。

 

监督就需要对监督事宜制度化,制度应先行。临时停车费往往是监督难点,业委会应与物业共同商定并建立停车费收费、核查上缴、入账、事后抽查的一整套制度,在实践中完善并固化。

 

业委会与物业公司更像董事会和经理层之间的关系。事前的策略、思路、方案制定以及事后的监督机制,可以由业委会主导,但最好与物业公司共同商定,毕竟之后的具体操作层面要由物业公司负责执行

 

业委会不必事必躬亲、亲力亲为。

 

一是不现实,对于无薪水、无个人利益的纯公益事务,如果一个人长期付出比他正常工作还要多的精力,那他是很难坚持下去的,从业委会制度本意来看这也是不可持续、不可复制的。

 

二是物业管理行业属于劳动密集型,人员比业委会更充裕,物业公司更有能力和专业性处理具体事务。业委会如果参与具体事务过多过细,不仅会引起物业公司反感,还会使自己陷入无穷无尽的纷争中。


 

五、业委会与物业公司是合作共赢关系,非敌对关系


 

很多业主把物业公司看成是业委会的对立面,认为业委会就应该和物业公司斗争。恰恰相反,业委会和物业公司并非敌对关系,他们的终极目标是一致的,都是为了把物业管理工作做好,其关系更多的是合作共赢关系

 

业委会可以主导建立各类策略、方案和制度,但定稿前应尽可能与物业公司充分沟通,寻求平衡点,使得双方都能接受且在操作层面上可执行。

 

物业公司在具体工作中常常会有个别业主不配合,如果物业公司无过错,业委会就应该旗帜鲜明地支持物业公司的正当行为,绝不拉偏架

 

在毫无私利的情况下,业委会和物业公司应相互帮衬,最终实现合作共赢,这才是最大程度地维护了全体业主利益


 

六、政府相关部门与业委会是指导与被指导、监督与被监督、相互配合关系


 

有些业主认为,自己小区的事情与政府相关部门无关,政府相关部门无权“指手画脚”,这只能说明他们缺乏法律观念和守法意识。

 

物业管理条例第二十条明确规定:“在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合政府相关部门依法履行自治管理职责,支持政府相关部门开展工作,并接受其指导和监督。”

 

政府相关部门指导和监督业委会工作是其法定职责,而且业委会必须接受其指导和监督。因此,业委会会议前应该通知政府相关部门,会后决定也应向政府相关部门报告,重大事项还应向政府相关部门汇报并征求其意见。

 

除了物业管理外,积极配合支持政府相关部门工作也是业委会的法定职责。需要注意的是业委会是配合者而非主导者,业委会并不主导非物业管理事宜

 

 

业委会只是构建和谐社区的三驾马车之一,光靠业委会是无法解决小区内所有问题的。作为业主,最该做到的是主动参与小区建设而不是将所有的责任都推到业委会的身上

 

而业委会也该依法依规履行职责,不得损害大多数业主的共同利益,只有这样,业委会才有可能走得更远、活得更久一些





 


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