一、业委会职责仅限物业管理，其他事宜均为越权

 

国务院《物业管理条例》第十九条明确定义了业委会的职责：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”

 

《物业管理条例》第二条对物业管理也有明确定义：“物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”

 

因此，业委会尽量不做出与物业管理无关且可能有争议的决议，不然会涉嫌违法越权，容易遭受质疑。

 

二、业委会与业主是代表关系，不是雇佣关系

 

很多业主遇到问题就找业委会委员，认为业委会理所当然地应该解决。

 

其实业委会及其委员与单个业主并不存在雇佣关系，即使是业委会职责范围内的事情也要走正常流程、按章办事，对于职责外的、无礼的、过分的、超出正常流程的要求，业委会及其委员有权拒绝。

 

业委会对外面对物业公司、社区、政府部门等相关方时是代表全体业主，而不是代表某个人、某个团体，此时业委会需要维护的是全体业主利益。

 

对内面对某个业主时，业委会代表的是大多数业主而不是全体业主，维护的是大多数业主利益而不是个别业主利益。

 

在少部分业主提出要求时，业委会不能将少部分业主与全体业主等同，应首先考虑这些要求是否侵害了更多数业主的利益，切不能为了满足少部分业主甚至个别业主利益，却忽视了大部分业主利益，偏离了业委会的宗旨。

 

三、业委会不必与业主直接正面接触

 

业主反馈物业管理问题应按照规章流程，有问题应先找物业公司，物业公司首先自行解决，解决不了或者超过其权限再向业委会汇报以寻求支持。在物业管理具体事务中，物业公司在前，业委会应该在后。

 

如果凡事先找业委会，业委会就会变成前台部门，这不符合业委会的职责定位。

 

业委会一旦变成前台部门，直接面对业主，与业主最先正面接触，业主与业委会就很容易产生矛盾，业委会将逐渐陷入“人民战争”，最终下场可想而知。

 

因此，业委会应只接受业主合理化建议、物业管理不力的投诉，其他日常事项业主应该先找物业。

 

四、业委会与物业公司是监督与被监督关系，不必事必躬亲

 

业委会职责就是代表全体业主对物业公司的物业管理工作进行监督。

 

监督就需要对监督事宜制度化，制度应先行。临时停车费往往是监督难点，业委会应与物业共同商定并建立停车费收费、核查上缴、入账、事后抽查的一整套制度，在实践中完善并固化。

 

业委会与物业公司更像董事会和经理层之间的关系。事前的策略、思路、方案制定以及事后的监督机制，可以由业委会主导，但最好与物业公司共同商定，毕竟之后的具体操作层面要由物业公司负责执行。

 

业委会不必事必躬亲、亲力亲为。

 

一是不现实，对于无薪水、无个人利益的纯公益事务，如果一个人长期付出比他正常工作还要多的精力，那他是很难坚持下去的，从业委会制度本意来看这也是不可持续、不可复制的。

 

二是物业管理行业属于劳动密集型，人员比业委会更充裕，物业公司更有能力和专业性处理具体事务。业委会如果参与具体事务过多过细，不仅会引起物业公司反感，还会使自己陷入无穷无尽的纷争中。

 

五、业委会与物业公司是合作共赢关系，非敌对关系

 

很多业主把物业公司看成是业委会的对立面，认为业委会就应该和物业公司斗争。恰恰相反，业委会和物业公司并非敌对关系，他们的终极目标是一致的，都是为了把物业管理工作做好，其关系更多的是合作共赢关系。

 

业委会可以主导建立各类策略、方案和制度，但定稿前应尽可能与物业公司充分沟通，寻求平衡点，使得双方都能接受且在操作层面上可执行。

 

物业公司在具体工作中常常会有个别业主不配合，如果物业公司无过错，业委会就应该旗帜鲜明地支持物业公司的正当行为，绝不拉偏架。

 

在毫无私利的情况下，业委会和物业公司应相互帮衬，最终实现合作共赢，这才是最大程度地维护了全体业主利益。

 

六、政府相关部门与业委会是指导与被指导、监督与被监督、相互配合关系

 

有些业主认为，自己小区的事情与政府相关部门无关，政府相关部门无权“指手画脚”，这只能说明他们缺乏法律观念和守法意识。

 

《物业管理条例》第二十条明确规定：“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合政府相关部门依法履行自治管理职责，支持政府相关部门开展工作，并接受其指导和监督。”

 

政府相关部门指导和监督业委会工作是其法定职责，而且业委会必须接受其指导和监督。因此，业委会会议前应该通知政府相关部门，会后决定也应向政府相关部门报告，重大事项还应向政府相关部门汇报并征求其意见。

 

除了物业管理外，积极配合支持政府相关部门工作也是业委会的法定职责。需要注意的是业委会是配合者而非主导者，业委会并不主导非物业管理事宜。

 

 

业委会只是构建和谐社区的三驾马车之一，光靠业委会是无法解决小区内所有问题的。作为业主，最该做到的是主动参与小区建设，而不是将所有的责任都推到业委会的身上。

 

而业委会也该依法依规履行职责，不得损害大多数业主的共同利益，只有这样，业委会才有可能走得更远、活得更久一些。