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关于《民法典》中住宅小区业主大会“参与表决”的探讨

发表时间:2023-10-11 09:42

近期不少住宅小区业委会就如何理解业主在业主大会中“参与表决”的法律规定提出疑问,争议焦点涉及到《民法典》第278条规定的业主大会召开时,业主参与表决事项的理解与适用问题。三林城建中心(房办)就此进行了多方研究:







背 景


《民法典》第二百七十八条第二款所规定下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

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讨论焦点
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因民法典未对“参与表决”进行解释,故实践中,有的认为应以表决票送达人数为准,并适用小区议事规则中的“表决票送达即视为参与”“未投票即视为同意已表决的多数意见”条款,有的认为应以表决票实际回收票数为准。


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支持以表决票回收票数为准的理由

从小区表决的现实矛盾来看,相当多的小区矛盾是由于小区业主参与度低,导致公共事务处理矛盾非常大,按照民法典实行之前的小区议事规则几乎均有“不反馈意见视为同意”或“不反馈意见视为同意已表决的多数票意见”的约定,按照这一约定,几乎100%业主委员会的提议均能通过,后续也导致小区矛盾,通过的决议在执行中矛盾重重,民法典才对业主表决方式作出了“参与表决”的要求。





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支持以表决票送达人数为准的理由

受制于小区规模、业主自治松散、住房存在空置、出租等事宜,若强制要求回票比例,极易使业主大会陷入僵局,须通过业主大会决议的启用维修资金维修、更换物业公司等均难以启动,且业委会一般仅能领取少量津贴,若因强制回票而对业委会附加更为繁杂的履职要求,也易使业委会停摆,小区陷入无序,反致业主自治受损。



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对于“参与表决”的思考
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业主自治的实现以业主大会决议能够反映多数业主意见,即以保障业主参与权为路径,并以维系小区运转秩序为目标,但在现实制约之下,实现业主自治的参与权与运转秩序却往往呈现为相互矛盾的状态。

对业主参与权的偏重将致小区基础运转难以维系,而对小区自治运转秩序的偏重将使多数业主的参与不再重要。

为保障在业主参与权与小区运转秩序之间取得平衡,提出以下几点建议


01
充分保障业主知情权

业主若未知悉业主大会的召开或表决议题,则其沉默难以体现对表决结果都可接受或者自认无需投票的心理。业委会应以便于业主知情为导向,穷尽线上与线下路径,向业主充分告知业主大会的召开时间、地点以及表决议题和相关方案。

02

充分提示未投票的法律效果


在将“视为参与”“视为同意”条款订入业主大会议事规则后,为确保后续业主的未投票行为体现其主观选择,应在业主大会召开前,采取合理且醒目的方式向业主提示业主大会议事规则中关于与会、计票的特别约定,以使业主明晰其未投票行为的法律后果。

建议业主在公告的《表决票(样张)》以及分发的表决票中均提示未投票即视为同意已表决的多数意见,以字体加粗的方式再次提示,尽提示义务。
03

按照约定的合理方式送达表决权


业主大会议事规则一般约定以下情形作为表决票已送达,分别为:(一)业主本人当面领取,或专人送达,交由业主签收;(二)业主委员会应定期更新业主清册,按照业主最近一次提供的联系地址、通讯方式发送。若业主未提供联系方式,则投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内,并由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明,在物业管理区域内公告送达情况。

业委会按照第二类情况进行送达的,并将非当面送达表决票的业主在物业管理区域内进行公告的,一般认为业委会已按照约定的合理方式完成送达。




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建议相关部门尽快出台关于“参与表决”的解释,便于业主大会形成决议。对于业主来说,要行使好自己的权利,积极参与小区的物业管理事务。


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