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酬金制对业主委员会的新要求

发表时间:2022-05-17 10:21
最近,社会上呼吁酬金制的呼声渐涨。但从实际情况看,酬金制虽然有很多优势,然而广泛推广仍存在较多难点,特别是对业主委员会提出了更高的要求。

首先分享一个比较成功的酬金制物业管理小区:北京市某小区业主委员会于2013年成立,2020年进行换届改选。业主委员会换届改选后,委员为来自各行各业的精英人士,包括金融行业、医疗行业、通讯行业等。为了业主委员会的运行和小区事宜的处理,业主委员会聘用了一名秘书,负责处理日常杂务。由于《北京市物业管理条例》刚刚实施不久,委员们还不是很熟悉,于是聘用了常年法律顾问,负责法律法规咨询以及程序风险把控。经过学习《北京市物业管理条例》以及物业管理的相关规定后,业主委员会了解了何为酬金制物业管理模式、如何与物业服务企业共同治理小区,并要求当时的物业服务企业与其建立共管账户。建立共管账户后很长一段时间内,由于物业服务不到位、业主满意度较低,小区内矛盾日益增加,业主想要更换物业服务企业的呼声越来越多,2021年7月,业主委员会决定更换物业服务企业。经咨询法律顾问、社区居委会以及属地街道办事处后,业主委员会先后三次召开业主大会临时会议。第一次解聘了原物业服务企业,并与其完成了承接查验、交接工作,在新物业服务企业到来之前,业主委员会顺利自管小区;第二次业主大会授权了业主委员会通过公开招标的方式选聘新物业服务企业;第三次业主大会授权了业主委员会与新物业服务企业签订物业服务合同。由于业主委员会聘请了专业的法律顾问,整个程序符合法律法规的规定,且新物业服务合同为小区业主争取了最大的利益。新物业服务企业接管小区并与业主委员会建立新的共管账户后,小区面貌焕然一新。
由此成功案例可见,小区实行酬金制物业管理模式需要业主委员会委员熟悉法律法规、熟悉酬金制、熟悉小区的基本情况,真正能够起到监督物业服务企业的作用。如果业主委员会委员平日较繁忙,需要聘请秘书处理日常事宜;业主委员会委员一般不熟悉法律法规,还需要聘请法律顾问进行咨询。因此可以发现,酬金制物业管理模式对业主委员会提出了很多新的要求。

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熟悉物业管理相关的法律法规

业主委员会为业主大会的执行机构,需要处理诸多事宜,如召开业主大会会议、与物业服务企业签订合同、协调物业服务企业与业主之间的矛盾、监督物业服务企业、与社区居委会、基层政府进行沟通等。业主委员会在处理如上事宜时,通常面临对方有法务或法律顾问,而业主委员会不熟悉物业管理的法律法规,容易陷入困境。另外,在日常工作中也可能在程序上出现纰漏。因此,业主委员会应当首先熟悉物业管理相关的法律法规,明确哪些为法律禁止事项,哪些地方物业服务企业违反了法律法规的规定。如果业主委员会委员没有时间学习研究法律法规,也可以聘请第三方法律顾问对日常工作进行指导。

2

全面了解小区的情况

酬金制物业管理模式下,业主委员会更应当全面了解小区的事宜,包括物业服务企业、项目经理及物业服务员工的基本情况;小区设备设施、公共区域基础设施的基本情况;小区住宅专项维修资金的基本情况;小区公共收益的具体情况;有诉求业主的具体诉求以及基本情况。业主委员会必须对上述事宜了解清楚后,发生事件时才能够精准地把握事件的起因,通过与个别业主沟通了解诉求、搭建业主与物业服务企业沟通的平台等方式快速精准解决业主的问题,维护小区的稳定。业主委员会对小区的资金了解清楚后,也可以更好地发挥对物业服务企业的监督作用,防止物业服务企业挪用、乱用住宅专项维修资金、小区公共收益或物业费。

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仔细推敲与物业服务公司签订的物业服务合同

酬金制物业管理模式下,物业服务合同对物业服务企业的要求更加严格。业主委员会在与物业服务企业签订物业服务合同前,必须仔细研究合同条款,维护业主的合法权益,防止物业服务企业滥用权利或增加权利义务不对等的格式条款。如在上述酬金制小区的成功案例中,业主委员会在新物业服务合同中明确约定,物业服务企业应当对小区公共资源的使用和经营先制定方案,方案经业主大会同意后方可实施。这一定程度上降低了物业服务企业挪用公共收益的风险。

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建立业主委员会、业主与物业服务企业之间规范的工作机制

酬金制物业管理模式下,物业服务企业的报酬与其服务质量、业主满意度是息息相关的。在这种模式下,更要求业主委员会发挥业主和物业服务企业之间协调、沟通、监督的桥梁纽带作用。因此,建立业主委员会、业主与物业服务企业之间规范的工作机制尤为重要,不能仅仅依靠小区的议事规则和管理规约治理小区。建立规范的工作机制后,业主委员会可及时将业主提出的问题反馈给物业服务企业管理人员,物业服务企业需要做哪些工作也可以快速反馈给业主,加强了双方的沟通。另外,业主委员会还可以建立开放例会制度,定期和热心业主、物业服务企业召开联席会。联席会上双方就项目最近一周的管理情况进行沟通协调,对存在的问题或可能发生的问题进行研究,找出解决办法。

5

熟悉财务制度和相关知识

如前文所述,在酬金制物业管理模式下,由于业主委员会与物业服务企业共同管理物业费账户,业主委员会还需监管公共收益、住宅专项维修资金等,对物业服务企业的每一笔收入、支出必须清楚。因此,业主委员会委员中最好包括熟悉财务制度的人员,如果确实没有条件,也可以通过外聘会计师的方式对小区的费用进行监管、审计。

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了解审计、评估的流程

在酬金制物业管理模式下,业主委员会可以对物业服务企业进行审计或评估,以监督物业服务企业按照物业服务合同的约定履行义务。如果物业服务企业的服务经过评估后未达到合同约定的标准,或者物业服务企业的资金账户有异常,业主委员会可以及时制定方案应对,并向业主公示。

综上所述,酬金制物业管理模式虽然是未来的发展趋势,但对业主委员会提出了比较高的要求。笔者建议基层政府多对业主委员会开展鼓励培训,业主委员会也可以聘请第三方机构学习相关法律法规、基本制度。另外,建议业主委员会聘请专业的财务、秘书和法律顾问,减少工作错误,提高自治能力。

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