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物业公司拒不退场,无权收取物业费!

发表时间:2022-06-23 11:26

本案的争议焦点在于:

业主大会作出决议后,

业委会书面通知物业公司

撤场之后的物业费及垃圾费

是否应当支付。


从本案也可以看出,

选聘物业企业

可能会发生什么?

会遇到哪些阻力?

难度有多大?


2017年11月2日,广州市海珠区金豪嘉苑小区业委会要求小区前期物业服务企业退出小区物业管理区域。

该物业公司以业主大会决议违法,有业主在起诉撤销权之诉为由拒绝退出。后经过业委会起诉并强制执行后,于2020年6月被强制退出小区。

该物业公司被强制退场后,立即提起诉讼,要求小区业主缴纳2017年9月至2019年11月期间的物业费。

包括业委会委员在内的众多业主,向一审法院提出依据民法典》第九百四十九条:物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域......原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。

广州市海珠区人民法院未采纳上述意见,以存在事实合同为由,判决众多业主仍然需要缴纳上述期间的物业费。

一审判决后,业主均不服,认为一审法院判决错误,助长了物业公司拒绝退出,在小区谋取不法利益,形成强买强卖的不良社会风气,遂提起上诉。

二审期间,业主据理力争,陈述了“法院作为国家审判机关,不宜以事实合同为由,助长社会不良风气的观点和意见


经过与二审法院多次沟通,最终,二审法院采纳了业主们的主要观点,于2021年7月判决:撤销一审,改判业主无须支付业委会通知物业公司退场后的物业费等费用(但须扣除2个月的合理交接期即业主大会作出决议,业委会通知退场后,再向原物业公司多付2个月费用后,无须再继续支付任何费用。)


据小区业委会不完全统计,该判决导致前物业公司在业委会通知后拒绝退场的约80万元左右的物业费未能收回。



二审判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)粤01民终15865号


上诉人(原审被告):黄*荣,女,住广州市海珠区。

委托诉讼代理人:彭*,广东*璃律师事务所律师。

委托诉讼代理人:陈*云,广东*璃律师事务所实习人员。


被上诉人(原审原告):广州某物业管理有限公司。

法定代表人:

委托诉讼代理人:

委托诉讼代理人:


上诉人黄*荣因与被上诉人广州*德物业管理有限公司(以下简称*德物业公司)物业服务合同纠纷一案,不服广州市海珠区人民法院(2021)粤0105民初706号民事判决,向本院提起上诉。


本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,本案适用普通程序,由审判员刘贤君独任审理,现已审理终结。


黄*荣上诉请求


1.撤销一审判决,改判黄*荣无需支付*德物业公司要求的2017年9月1日至2019年11月22日的物业管理费(每月按1.65元/平方米/月×121.2702平方米)及垃圾费(每月5元);

2.一、二审诉讼费由*德物业公司承担。


事实和理由:


一、一审判决适用法律错误,导致错误判决。


本案应当适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定,*德物业公司的前期物业服务合同早已于2007年11月30日届满。


合同期满后,*德物业公司并未与开发商续签合同或与全体业主签订合同。且*德物业公司被第四次业主大会解聘,业委会在2017年11月1日发函要求*德物业公司退出小区及办理交接手续。


*德物业公司未按照业委会要求退出小区及办理交接手续,构成拒绝退出、移交的情形,其请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不应支持。


二、一审判决支持*德物业公司有权向业主收取物业管理费属于理解法律错误。


我国《物权法》第七十六条、第七十八条第一款及我国《民法总则》第一百三十四条、第一百三十六条规定,业主大会作出了解聘*德物业公司的决定,自发出之日起生效,对*德物业公司产生约束力,且法院也两次作出判决认可了第四次业主大会决议的效力。


因此证明*德物业公司拒绝退出属于错误行为。一审认定*德物业公司在本案中主张的物业管理费和垃圾费至上述二审判决生效后十五天的履行期间届满,与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定相违背,错误理解了法律。


三、一审判决支持*德物业公司收取2017年12月1日被解聘后的管理费,不仅有悖于法律规定,而且造成坏的社会影响。


首先,法律为了规范物业公司的物业服务行为及为了让选聘或解聘物业公司的事项能更有效执行,一方面除了规定政府管理部门对于物业拒绝退出有权作出责令改正、罚款等措施(《广东省物业管理条例》第六十三条),另一方面也明确了业主有权拒绝向拒绝退出的物业公司支付管理费,这个是业主在自治范围内享有的对物业公司违法行为的惩罚权利(也是维护自身权利的唯一途径)。


但按一审认定的逻辑,业主提出诉讼,要求撤销业主大会决议,物业公司就可以此为由拒绝退出移交。且业主撤销权诉讼即便最后被法院驳回了,也可以“有争议或者等待法院判决为由”作为抗辩来合法向业主收取管理费。

这明显属于变相鼓励物业公司找各种理由抗辩,包括起诉(诉讼程序1-2年,有些不只两年),抗辩期间继续服务,继续有权收费,实际上严重破坏了业主共同决定小区事项的执行,纵容物业公司的违约行为及鼓励物业公司继续侵犯全体业主共有利益的行为,与法律、政策鼓励业主依法自治相背离,违背公共利益。


综上,一审判决适用法律错误,违背法律精神,不利于维护业主的共同利益及促进物业行业的进退规范的进行,产生极坏的社会影响。


*德物业公司辩称


一审法院认定事实清楚,适用法律正确,判决结果正确,黄*荣的上诉请求没有任何事实和法律依据,请求二审依法驳回其全部上诉请求,维持原判。


一、一审认定事实清楚,证据充分,适用法律正确。黄*荣认为,金豪嘉苑作出解聘*德物业公司、实施业主自治的决议,并通知*德物业公司撤场后,*德物业公司未退出小区,符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第十条规定“物业服务企业拒绝退出、移交”的情形,即黄*荣无需向*德物业公司支付要求撤场日后的物业费和管理费。


实际上,该法律规定不适用于本案情形,具体分析如下:


1.业委会以《业主大会的决议》为由出具书面文件要求*德物业公司撤场后,多位业主不认可该份决议的效力,要求*德物业公司继续为该小区提供物业管理服务,并向法院提起诉讼、执行异议等程序,要求撤销对业主委员会的备案登记、撤销业主大会作出的解聘物业公司的决议等。


由此可见,当时多位业主对于业委会出具的解聘*德物业公司的决议存在争议,该决议在当时并不能代表全体业主的真实意愿,在该决议效力尚未确定的情况下,*德物业公司退出小区的时间应以法院确定的退出时间为准。


因此,在业主大会决议存在争议的前提下,*德物业公司继续为小区提供物业管理服务,保障业主的正常生活环境,并不属于该法律规定的“物业服务企业拒绝退出、移交”的情形,*德物业公司有权继续按原约定标准收取该期间的物业费和垃圾费。


2.虽然金豪嘉苑业委会称业主大会已作出业主自治的决议,但黄*荣一审当庭确认小区既未实施业主自治,也未另聘物业公司,仍由*德物业公司为小区提供物业管理服务。


换言之,*德物业公司响应多位业主的要求(如谢*雯、黄*洪、黄*光、沈*坤等),继续为小区提供物业服务、承担物业服务成本,既有利于保障小区的日常秩序,也是*德物业公司积极履行前期签订的物业服务合同义务的表现,依据我国《民法典》第九百四十八条、第九百五十条规定体现的立法原则和民法的公平合理原则,*德物业公司继续收取该期间的物业费和垃圾费是符合法律规定和常理的。


因此,*德物业公司应业主要求继续为小区提供物业管理服务,并收取该期间的物业费和垃圾费,符合相关法律规定。


二、一审判决结果正确,不会造成不良社会影响,反而有利于保护业主和物业公司的合法权益。具体分析如下:


1.业委会起诉要求*德物业公司撤场后,多位业主不认可该决议的效力,相继向法院提起诉讼、执行异议等程序,要求撤销该决议,坚持由*德物业公司继续为小区提供物业服务。


一方面,在业主大会解聘决议存在争议且效力尚未确定的情况下,*德物业公司应业主要求,继续兢兢业业为小区提供服务、承担管理成本,不属于拒绝退出小区管理的恶意违约行为,也有利于保障业主的日常生活秩序。


另一方面,物业服务是专业性事务,必须依赖一定专业知识、专业技能、专业经验的团队才能完成,且不同的物业项目有其特殊性,故物业交接在期限、程序及事项上有复杂性,需要新旧物业服务企业相互配合,才能顺利完成交接,在小区未确定新物业服务企业的情况下,*德物业公司继续为小区提供服务,有利于确保小区物业服务的延续性和稳定性。


因此,一审法院判令*德物业公司有权收取该期间的物业费和垃圾费,既符合法律规定、政策规定,也有利于保护业主和物业公司的合法权益。


2.*德物业公司提供物业服务期间,黄*荣一直要求*德物业公司为其“免费打工”、自行承担物业管理成本,如法院判决*德物业公司不得收取该期间的物业费和垃圾费,反而会造成恶劣的社会影响。


当业主内部就业委会的合法性、业主大会解聘物业公司决议的合法性等事项存在较大争议时,物业公司继续按原合同约定提供物业服务、承担物业成本,却无法收取相应的物业费,不符合民法的公平有偿原则,也会对社会造成不良的示范效应。


综上,一审认定事实清楚、适用法律正确,黄*荣的上诉请求没有事实和法律依据,请求二审依法驳回其上诉请求,维护*德物业公司的合法权益。


*德物业公司于2021年1月18日向一审法院起诉请求:


1.黄*荣向*德物业公司支付从2017年9月1日至2019年11月22日的物业管理费5392.1元、垃圾费133.7元及逾期支付2017年9月1日至2019年11月22日期间物业管理费及垃圾费的滞纳金(每月物业管理费及垃圾费的滞纳金,以206.7元为基数,从次月1日起按日千分之零点二计至实际清偿之日止);


2.黄*荣承担本案的诉讼费。


一审法院认定的事实


据查册表记载,海珠区*路*街*号*房为黄*荣及案外人曾*共有,面积121.2702平方米。


2004年11月26日,*德物业公司(乙方)与广州天宁*威房地产开发有限公司(以下简称为天宁公司)(甲方)签订《物业管理委托合同》,约定:甲方将金豪嘉苑小区委托给乙方实行物业管理,委托管理期限从2004年12月1日至2007年11月30日止;住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.38元向业主或物业使用人收取;甲方逾期缴交有关费用的,从逾期之日起按应缴款的千分之零点贰交滞纳金;等。


广州市海珠区金豪嘉苑业主委员会(下称业委会)曾于2017年11月24日起诉*德物业公司,案号为(2017)粤0105民初10643号,要求*德物业公司立即撤出对广州市海珠区金豪嘉苑区域的管理及移交小区的资料及财物。*德物业公司委托员工于2017年12月12日领取了该案的诉讼材料。


一审法院于2019年5月14日作出(2017)粤0105民初10643号民事判决,判决*德物业公司在该判决生效之日起十五日内撤出对金豪嘉苑小区区域的物业管理及移交资料给业委会等。上述判决书查明以下事实


2017年11月2日,业委会向*德物业公司邮寄发出《解除物业服务关系及办理移交手续告知书》,通知解除与*德物业公司的物业服务关系并要求*德物业公司向业委会移交小区所有的财物及资料,要求*德物业公司从2017年11月24日下午2时起退出金豪嘉苑小区管理。邮政部门出具的妥投证明反映该邮件为他人签收。*德物业公司表示其没有收到该告知书。


涉案小区业主谢*雯起诉广州市海珠区人民政府赤岗街道及金豪嘉苑业主委员会,请求撤销对业主委员会的备案登记等,案号为(2018)粤7101行初710号。广州铁路运输第一法院作出(2018)粤7101行初710号行政裁定,裁定驳回谢*雯的起诉。当事人不服该裁定提起上诉。广州铁路运输中级法院作出(2018)粤71行终3314号行政裁定,裁定维持原裁定。


后*德物业公司不服上述(2017)粤0105民初10643号民事判决,提出上诉。广州市中级人民法院于2019年11月5日作出(2019)粤01民终16435号民事判决驳回*德物业公司的上诉,维持原判。


该二审判决于2019年11月7日发生法律效力,并另查明如下事实:业主沈*坤曾以业主大会存在程序以及实体问题为由要求撤销涉案小区第四次业主大会作出的决议,并明确其诉讼请求是要求撤销《关于第四次业主大会决议一的公告》中的表决结果即同意金豪嘉苑小区实行“业主自行管理建筑物及附属设施”(即业主自治)和《关于第四次业主大会决议二的公告》中的表决结果即《金豪嘉苑公共管理方案》,其申请撤销的理由是对金豪嘉苑业委会的计票方式有异议,即把未参与投票的权数计入已表决的多数票。


一审法院作出(2017)粤0105民初6207号民事判决,认定沈*坤以对“未投票权数计入已表决的多数票”的计票方式有异议为由,要求撤销《关于第四次业主大会决议一的公告》和《关于第四次业主大会决议二的公告》当中的表决结果,无理,判决驳回了沈*坤的诉讼请求。该判决已发生法律效力。


黄*光系以金豪嘉苑业委会组织的业主大会决议程序存在瑕疵、具有暗箱操作的嫌疑为由,要求撤销第三次业主大会所作出决议以及第四次业主大会所作出决议,一审法院就该案作出(2017)粤0105民初10552号民事判决,该判决已于2019年6月4日发生法律效力。


黄*光系于2017年11月21日提起上述(2017)粤0105民初10552号民事诉讼。


另查,小区业主黄*洪、谢*雯向一审法院提出执行异议,以小区5%的业主已申请使用电子投票系统召开临时业主大会,共同表决撤销第四次业主大会决议为由,请求终止对(2019)粤01民终16435号民事判决的执行,一审法院于2020年2月20日分别以(2019)粤0105执异408号、(2019)粤0105执异409号民事裁定驳回了黄*洪、谢*雯的执行异议申请。


*德物业公司为证明其主张,提供了如下证据:

1.*德物业公司与赤岗街道市容环境卫生监督检查所签订的两份《环境卫生清洁服务协议》(期限至2020年10月31日止),支付凭证及垃圾费的发票(2017年1月至2020年6月);

2.缴费通知单、律师函(催收从2017年9月起的管理费和垃圾费)及快递凭据(显示2020年9月16日丰巢代收)。


黄*荣质证认为:对证据1关联性不认可,而且*德物业公司也未提供完整的支付凭证;证据2真实性、合法性、关联性不认可,我方认为*德物业公司无权收取管理费及其他费用。


黄*荣提供了2017年11月24日业委会向*德物业公司发出的《关于违法拒绝退出告知书》。*德物业公司质证认为真实性、合法性、关联性不认可,该文件未提供任何的邮寄和妥投证明,无法证明业委会告知过*德物业公司,*德物业公司也未收到该文件。


一审诉讼中,当事人确认:*德物业公司于2020年6月退出涉案小区,在发生纠纷之前黄*荣一直按1.65元的标准向*德物业公司缴纳物业管理费;双方同意由黄*荣一人承担本案责任,*德物业公司无需追加房屋的其他共有产权人。


*德物业公司表示:因终审判决是在2019年11月7日生效,生效之后加15天的履行期限,故要求黄*荣支付的物业管理费、垃圾费计至2019年11月22日止;业主大会作出解聘*德物业公司的决议后,双方就是否解除物业服务关系、何时退出小区管理等事项存在较大争议,已确定交由法院处理,即使在法院作出生效判决后,部分业主亦申请执行异议,对业主大会的决议不予认可,要求*德物业公司继续为小区提供物业管理服务,可证明业主大会要求解聘*德物业公司的决议不能代表全体业主的真实意愿。


因此,双方物业服务关系解除,*德物业公司退出小区的时间应以法院生效判决为准;基于民法的公平合理原则和小区的管理秩序,*德物业公司在小区未确定另聘请物业公司的前提下,继续为小区提供物业服务,承担物业服务成本,且双方争议期间长达两年,*德物业公司一直为小区提供物业服务,黄*荣却要求*德物业公司自行承担物业管理成本,不符合法律规定和常理。


黄*荣表示:自业委会向*德物业公司发函要求*德物业公司于2017年11月24日退出小区,根据民法典949条规定,*德物业公司无权要求黄*荣支付此后的物业管理费,*德物业公司继续为小区提供物业管理于法无据,且*德物业公司拒绝退出,*德物业公司自愿为小区提供物业服务及交纳垃圾处理费,是*德物业公司自身原因造成的损失,应自行承担后果。


一审法院认为


*德物业公司与天宁公司签订的《物业管理委托合同》,约定天宁公司将金豪嘉苑小区委托给*德物业公司实行物业管理,委托管理期限从2004年12月1日至2007年11月30日止。


虽然上述合同的期限早已届满,但后续*德物业公司继续向小区业主提供物业服务,黄*荣享受了*德物业公司提供的物业服务也继续向*德物业公司支付相应对价。


本案的争议焦点在于业主大会作出决议后,业委会通知*德物业公司撤场之后的物业管理费及垃圾费是否应当支付


首先,2017年11月2日,业委会向*德物业公司邮寄发出《解除物业服务关系及办理移交手续告知书》,通知解除与*德物业公司的物业服务关系并要求*德物业公司向业委会移交小区所有的财物及资料,要求*德物业公司从2017年11月24日下午2时起退出金豪嘉苑小区管理。邮政部门出具的妥投证明反映该邮件为他人签收。*德物业公司表示其没有收到该告知书。


但自业委会提起(2017)粤0105民初10643号诉讼,要求*德物业公司立即撤出小区的管理及移交小区的资料及财物,*德物业公司委托员工于2017年12月12日领取了该案的诉讼材料,此时应视为*德物业公司知晓了业委会要求其退场的事实。


其次,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第十条规定:“物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退场物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修基金的,人民法院应予支持。


物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支持物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。”


本案中,虽然业委会于2017年11月24日提起了要求*德物业公司撤出小区的诉讼,但小区业主提起撤销业主大会决议的诉讼正在进行中,*德物业公司在面临对于业主大会决议是否予以撤销存在争议的情况下,没有退出小区,并对小区继续进行物业管理,故当时*德物业公司未能退出小区并不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第十条规定的物业公司故意拒绝退出小区的情形。


最后,一审法院于2019年5月14日作出(2017)粤0105民初10643号民事判决,判决*德物业公司在该判决生效之日起十五日内撤出对小区区域的物业管理及移交资料,广州市中级人民法院以(2019)粤01民终16435号民事判决驳回*德物业公司的上诉,维持原判,该二审判决书于2019年11月7日发生法律效力。


*德物业公司在本案中主张的物业管理费和垃圾费至上述二审判决生效后十五天的履行期间届满,并无不妥,亦符合公平有偿原则。*德物业公司已提供证据证实其垫付了垃圾费,*德物业公司要求黄*荣支付垃圾费的诉讼请求合理,黄*荣认为是*德物业公司自身原因造成的损失,应自行承担后果的意见,一审法院不予采纳。


据*德物业公司的证据显示,其已于2020年9月14日向黄*荣发出《律师函》做催收2017年9月起的欠费,构成诉讼时效中断。黄*荣抗辩其没有收到*德物业公司的律师函故部分诉讼请求诉讼时效已过的意见,依据不足,一审法院不予采纳。


至于*德物业公司要求黄*荣支付逾期支付物业费和垃圾费的滞纳金,黄*荣并非故意拒绝交纳相关费用,亦是因与*德物业公司是否有权管理小区产生争议,故*德物业公司要求黄*荣承担滞纳金的诉讼请求,一审法院不予支持。


综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定,于2021年5月8日作出如下判决:


一、黄*荣在本判决生效之日起10日内向*德物业公司支付2017年9月1日至2019年11月22日的物业管理费(每月按1.65元/平方米/月×121.2702平方米)及垃圾费(每月5元);


二、驳回*德物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元,由黄*荣负担。


二审期间,双方当事人没有提交新证据。本院经询问当事人,双方均同意本案进行书面审理。


经二审审查,一审法院查明基本事实并无不当,本院予以确认。


二审另查明,2017年7月11日,案涉小区业主沈*坤提起(2017)粤0105民初6207号民事诉讼,要求撤销《关于第四次业主大会决议一的公告》和《关于第四次业主大会决议二的公告》当中的表决结果,一审法院于2017年12月15日作出民事判决,驳回沈*坤的全部诉讼请求。判后,双方没有上诉,该判决已发生法律效力。


2017年8月12日,业主大会发布《关于第四次业主大会决议一的公告》和《关于第四次业主大会决议二的公告》,载明:案涉小区在业委会组织下,于2017年6月24日至2017年7月9日期间,采用书面征求意见的形式召开了第四次业主大会会议,对两个议题进行表决:1.是否同意“业主自行管理建筑物及其附属设施”(即业主自治);2.是否同意实行《金豪嘉苑公共管理方案》。


2017年7月9日下午,业委会在小区三楼花园组织对业主的投票进行计票、统计并公示投票结果。大会表决汇总统计结果和表决明细情况从2017年7月9日起至2017年8月11日,在本小区显著位置进行了公示,公示期间未收到业主对表决结果的有效异议。


现将本次业主大会会议作出的决定公告如下:同意小区实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”(即业主自治)和同意实行《金豪嘉苑公共管理方案》。


《金豪嘉苑公共管理方案》中载明:如本次业主大会通过了议题一,即同意小区实行“业主自行管理建筑物及其附属”(即业主自治),则说明业主大会同意立即解聘*德物业公司,授权业委会代表业主与业主大会聘请专业服务团队(包括物业公司)协助业主委员会实施金豪嘉苑公共管理方案,协助业委会接管小区。


具体执行如下:……授权业委会按照《广东省物业管理条例》等法律规定,要求*德物业公司立即退出小区并将资料和财物移交给业委会,全权授权业委会与*德物业公司办理相关交接手续……如*德物业公司拒绝撤出小区并办理交接手续……业委会从其要求*德物业公司退出小区之日起执行本方案中规定的管理费及其他费用,*德物业公司从业委会告知其退出之日起对业主及物业使用人收取的任何费用均属违法……对于*德物业公司从业委会公告接管小区要求其退出之日起在小区向业主或物业使用人收取的任何费用,授权业委会起诉*德物业公司退还其所收所有费用,并由业委会接收……


业委会于2017年11月2日向*德物业公司邮寄《解除物业服务关系及办理移交手续告知书》,投递单上载明的收件人为谢中华,地址为*德物业公司的住所地。邮件妥投信息显示该邮件于2017年11月3日由他人签收。谢*华为*德物业公司当时的法定代表人。2020年5月21日,*德物业公司的法定代表人由谢*华变更为张*凤。


2017年11月24日,业委会发布公告通知全体业主自2017年11月24日下午两点起,*德物业公司无权收取任何费用,所有责任由*德物业公司承担;小区从2017年11月24日下午两点起进入自行管理阶段,业委会是小区唯一合法管理主体及收费主体;业委会已向法院起诉要求*德物业公司退出等事项。


本院认为,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条规定:“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的,可以适用民法典的规定,但是显示减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外”,本案中,各方当事人争议事实虽发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前,但因当时的法律对不定期物业服务合同没有规定,故本案可适用《中华人民共和国民法典》的规定进行审理。


依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条:“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理,当事人没有提出请求的,不予审理,但一审法院违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定,本案仅针对上诉人的上诉请求进行审理。结合双方诉辩意见,本案二审争议焦点为:黄*荣主张无需向*德物业公司支付2017年9月1日至2019年11月22日的物业管理费及垃圾费是否成立。


第一,*德物业公司与天宁公司签订的《物业管理委托合同》在约定的委托期限于2007年11月30日届满后,双方没有续签合同,*德物业公司继续向小区业主提供物业服务,黄*荣继续支付物业管理费。依据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条的规定,前述《物业管理委托合同》继续有效,服务期限为不定期,当事人可随时解除该不定期物业服务合同,但应当提前六十日书面通知对方。


第二,案涉小区业委会根据业主大会于2017年8月12日发布的《关于第四次业主大会决议一的公告》《关于第四次业主大会决议二的公告》决定,于2017年11月2日以向*德物业公司邮寄《解除物业服务关系及办理移交手续告知书》的方式通知解除与*德物业公司的物业服务关系,并要求*德物业公司撤出小区、移交小区所有的财物及资料。


虽该邮件的妥投信息显示邮件由他人代收,但该邮件投递单上的收件人为*德物业公司当时的法定代表人谢*华,收件地址亦为*德物业公司的住所地,在*德物业公司未能提供充足的证据证明邮政投递程序存在错误的情况下,本院认为该告知书已于签收之日(2017年11月3日)到达*德物业公司,产生解除物业服务关系的效力,物业服务合同因此而终止。


因业委会给予*德物业公司的撤场和交接时间过短,仅有22天,依据前述法律规定,应当给予*德物业公司六十日的合理交接期,即*德物业公司最迟应在2018年1月2日前交接完毕和撤出对案涉小区的管理。


第三,依据《中华人民共和国民法典》第九百四十九条规定:“物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。”


本案中,*德物业公司未在业委会通知解除物业服务合同后的六十日内撤出案涉小区,其不得请求业主支付上述通知六十日期满后的物业费。故*德物业公司有权请求黄*荣支付物业服务费和垃圾费的期间为2017年9月1日至2018年1月2日,对于超过该段期间的物业服务费和垃圾费,本院不予支持。经核算,该段期间的物业管理费为813.29元、垃圾费为20.65元(物业管理费按每月1.65元/平方米/月×121.2702平方米计算,垃圾费按每月5元计算)。


第四,业主提起撤销权诉讼以及业委会提起诉讼要求*德物业公司撤场的诉讼期间均并非*德公司拒不退出案涉小区管理的正当理由。


首先,第四次业主大会决议作出后,仅有一位业主在异议期内向人民法院提起撤销业主大会决议的诉讼,即(2017)粤0105民初6207号案。一审法院于2017年12月15日作出民事判决,驳回业主的全部诉讼请求。判后,双方没有上诉,该判决已发生法律效力。


此时,《第四次业主大会决议一的公告》《关于第四次业主大会决议二的公告》已确定发生效力。即使以后还有相关业主继续提起撤销权诉讼或其他诉讼,亦不能影响《第四次业主大会决议一的公告》《关于第四次业主大会决议二的公告》的决议内容的执行。


其次,如前所述,*德物业公司在原物业服务合同期满后继续对小区进行管理,其服务期限为不定期,当事人有权随时解除物业服务合同,业委会因*德物业公司拒不撤场而提起诉讼,*德物业公司不具有因此获得诉讼期间物业服务费的正当性。


因此,*德物业公司认为其在有关诉讼期间有权继续对小区进行管理和收取物业服务费,没有依据,本院不予支持。


一审法院认为在业主提起撤销业主大会决议和业委会起诉*德物业公司撤场的诉讼期间,*德物业公司有权继续对小区进行管理并取得物业服务费,属于认定事实和适用法律错误,本院予以纠正。


一审案件受理费25元,已由*德物业公司预缴;二审案件受理费50元,已由黄*荣预缴。因黄*荣的上诉请求部分成立,本院依据国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款的规定,决定一审案件受理费25元由*德物业公司负担,二审案件受理费50元由黄*荣负担。


综上所述,黄*荣的上诉请求部分成立,本院予以支持;一审判决认定事实和适用法律存在部分不当,本院予以纠正。


依照《中华人民共和国民法典》第九百四十八条、第九百四十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款的规定,判决如下:

一、撤销广州市海珠区人民法院(2021)粤0105民初706号民事判决;

二、黄*荣在本判决生效之日起十日内向广州*德物业管理有限公司支付2017年9月1日至2018年1月2日的物业管理费813.29元及垃圾费20.65元;

三、驳回广州*德物业管理有限公司的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费25元,由广州*德物业管理有限公司负担;二审案件受理费50元,由黄*荣负担。

本判决为终审判决。


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