2022年2月，

沈阳市法院发布一起

物业纠纷案件的二审判决结果，

法院将一审宣判的物业费金额4,154.4元

变更为2908.08元，

驳回越秀地产（沈阳）物业公司的

其他诉讼请求。

一审法院认定事实：

2015年6月1日，沈阳越秀地产有限公司作为甲方，越秀地产（沈阳）物业管理有限公司作为乙方签订《沈阳越秀星汇云锦项目一期前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对星汇云锦提供前期物业管理服务事宜。

具体标准如下：高层住宅3.90元/月/平方米（含电梯费）、多层住宅3.7元/月/平方米。合同附件约定该物业构成为高层住宅10栋、750套房屋，回迁楼1栋、71套房屋，多层住宅3栋，56套房屋。

冯某为该小区业主，其于2017年11月24日通过回迁入住该小区，其房屋位于沈阳市沈河区（建筑面积115.4平方米），因其拖欠2018年12月1日至2021年5月31日期间的物业费未付，越秀地产（沈阳）物业管理有限公司起诉到法院。

冯某称，越秀物业对案涉房屋所在回迁楼提供的物业服务有诸多不到位之处，本楼绝大多数业主都对物业服务不满意。其实案涉回迁楼实际上已处于半弃管状态。

一审法院认为，越秀物业公司并非福利企业。业主拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的服务会造成影响。虽然根据一审法院受理该批物业案件了解的情况来看，越秀物业为涉案房屋所在回迁楼提供的物业服务确有诸多不到位之处，亟须提高物业服务质量，但考虑到大多数业主已经按收费标准交纳了物业费，故即使物业在提供物业服务过程中存在不到位的情形，为维护绝大多数正常交纳物业费业主的利益，一审法院亦不再酌减被告应当支付的物业费。

但也希望物业以本次诉讼为契机，了解业主的诉求，依照物业服务合同约定的标准为业主提供服务，维护其品牌形象，与全体业主一起促进园区房屋的保值增值。

一审法院判决，冯某应向物业公司交纳沈阳市沈河区房屋2019年12月1日至2021年5月31日期间的物业费4,154.4元（115.4平方米×2元/平方米×18个月）。

一审宣判后，冯某提出上诉。

冯某上诉表示，4154.4元的物业费不合理，案涉房屋是以房屋拆迁产权置换的形式得来，越秀地产公司无权代表上诉人签订任何物业服务合同。考虑到物业所提供的不定时的清扫和清运垃圾等服务，冯某表示愿意按照1元/月/平方米的标准交纳2021年5月31日前的物业费，2021年5月31日后的新收费标准可重新磋商确定。

二审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”

从物业公司提供的证据看，能够证明其提供了基本的保洁和电梯维修服务，但对保安巡逻防护、公共绿化养护、公共秩序维护等其他基本服务未能提供相应证据予以证明，一审法院亦已认定物业为案涉房屋所在回迁楼提供的物业服务确有诸多不到位之处。

最后，依照质价相符原则，以及人民法院作为公权力机关应当起到的敦促及指导作用，根据本案现实情况，本院酌定冯某在案涉物业服务期间并在2元/月/平方米标准的基础上按照70%交纳物业费，以期敦促越秀物业尽快提升物业服务质量，不负业主期待。

故上诉人应交纳2018年12月1日至2021年5月31日期间的物业费2908.08元（115.4平方米×2元/平方米×18个月×70%）。

2022年2月，法院二审宣判变更一审判决为“冯某于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付越秀地产（沈阳）物业管理有限公司物业服务费2908.08元”；驳回越秀地产（沈阳）物业管理有限公司的其他诉讼请求。

来源：裁判文书网

案号|（2021）辽01民终21235号

主编：王梦乐