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街道办事处有办理物业服务合同备案的职责,因此物业服务合同属于《条例》第二条规定的政府信息,应向原告公开!|上海一个街道被告了!


根据《住宅物业管理规定》第五条第三款第(四)项的规定,乡、镇人民政府和街道办事处办理物业服务合同备案,对物业管理区域内的物业服务实施日常监督检查,指导和监督物业服务企业履行法定的义务。本案中,原告向被告申请公开汶水东路181弄小区现行有效的物业服务合同,系被告在履行小区物业服务合同备案职责时应获取的信息,属于政府信息。


上海铁路运输法院行政判决书(案号:(2023)沪7101行初527号)

原告:乐某 系小区业主

被告:上海市虹口区人民政府江湾镇街道办事处 

原告乐某不服被告上海市虹口区人民政府江湾镇街道办事处作出的政府信息公开答复,向本院提起行政诉讼。本院于2023年7月3日立案后,于法定期限内向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等材料。被告于法定期限内向本院提交了相关证据和依据。本院依法适用简易程序,由审判员倪蕾于2023年7月26日公开开庭审理了本案。原告乐杨、被告的委托代理人康沂申、金康仪到庭参加庭审。本案现已审理终结。

被告于2023年6月12日作出编号:SQ002447519120230608001告知书(以下简称被诉告知),载明其于2023年6月8日收到原告提出的申请,要求获取“汶水东路181弄小区(三九大厦)的现行有效的《物业服务合同》、《业主大会议事规则》、《管理规约》、《维修基金管理规约》”(以下简称涉案信息)。依据《中华人民共和国政府信息公开条例》(以下简称《条例》)第三十七条、《上海市政府信息公开规定》(以下简称《规定》)第四十条的规定,原告申请公开信息中《物业服务合同》不属于政府信息。现将属于可以公开范围的政府信息提供给原告。

原告主张

原告诉称,针对被告提供给原告的三份材料无异议,但被告认定涉案信息中的物业服务合同不属于政府信息错误。根据《上海市住宅物业管理规定》(以下简称《住宅物业管理规定》)第五条的规定,街道办事处履行办理物业服务合同备案的职责,因此原告申请的物业服务合同属于被告在履行职责过程中应当获取的信息,属于《条例》第二条规定的政府信息,被告应向原告公开。综上,请求法院判决撤销被诉告知,并责令被告重新作出答复。

被告辩称

被告辩称,汶水东路181弄小区业某曾于2013年5月向被告办理了《住宅物业管理规定》第二十三条规定的备案材料,被告遂将备案过程中获取的相关涉案信息提供给原告。鉴于物业服务合同并非法律规定的强制备案文件,不属于行政机关在履行行政管理职能过程中收集的政府信息,故被告分开处理,认定物业服务合同不属于政府信息。补充说明的是,从当时施行的《住宅物业管理规定》以及实践操作来看,物业服务合同备案并非被告的职责,系房屋管理部门的职责,且按规定物业服务合同应已由业某进行公示并向业主提供查询。综上所述,被告所作答复认定事实清楚、证据充分、符合法律规定,请求法院判决驳回原告的诉讼请求。

经审理查明,2023年6月8日,原告向被告提出政府信息公开申请,要求获取涉案信息。被告经审查于2023年6月12日作出被诉告知,告知原告物业服务合同不属于政府信息,业主大会议事规则、管理规约、维修基金管理规约属于可以公开范围。2023年6月14日,被告将被诉告知书及可公开的材料通过挂号信形式一并邮寄送达原告。原告收到后不服,提起本案诉讼。

另查明,原、被告提供的被诉告知书均未加盖被告公章,原告于某1确认其起诉后至被告处另获取了加盖被告公章的告知书。

以上事实有信息公开申请表、被诉告知书、业主大会议事规则、管理规约、维修基金管理规约及邮寄凭证等证据以及当事人的庭审陈述为证。

法院观点

本院认为,根据《条例》第四条之规定,被告具有受理并处理向其提出的政府信息公开申请的法定职责。原告于2023年6月8日向被告提出政府信息公开申请,被告于某212日作出被诉告知并送达原告,程序合法。需指出,针对被诉告知未加盖公章的问题,被告在今后政府信息公开工作中应加以注意,避免再次发生。

本案中,原告向被告申请获取的汶水东路181弄小区业主大会议事规则、管理规约、维修基金管理规约均已公开,原告对此亦不持异议。本案的争议焦点在于被告以物业服务合同不属于政府信息为由对原告的该项申请内容作出答复,认定事实是否清楚、适用法律是否正确。对此,本院认为,《条例》第二条规定,政府信息是指行政机关在履行行政管理职能过程中制作或者获取的,以一定形式记录、保存的信息。据《住宅物业管理规定》第五条第三款第(四)项的规定,乡、镇人民政府和街道办事处办理物业服务合同备案,对物业管理区域内的物业服务实施日常监督检查,指导和监督物业服务企业履行法定的义务。本案中,原告向被告申请公开汶水东路181弄小区现行有效的物业服务合同,系被告在履行小区物业服务合同备案职责时应获取的信息,属于政府信息。即便如被告所述,根据汶水东路181弄小区业某2013年5月备案时的相关规定及实践操作,物业服务合同备案系房屋管理部门职责,其答复内容亦有不当。因此被告所作该部分答复,认定事实不清,适用法律错误。基于诉讼中原告明确表示对已公开的信息并无异议,原告诉请判决撤销应系针对物业服务合同的答复内容。据此,依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(一)项、第(二)项之规定,判决如下:

撤销被告上海市虹口区人民政府江湾镇街道办事处于2023年6月12日作出SQ002447519120230608001号告知书中关于物业服务合同的答复内容,并责令被告上海市虹口区人民政府江湾镇街道办事处自本判决生效之日起15日内针对该项内容依法向原告重新作出答复。





拒不退场,无权收取物业费!
今天,小编分享的典型案件
涉及物业公司“拒不退场”引发的问题
↓↓↓


原告是某物业公司,

被告系小区业主。

在原告与小区业委会约定的服务期限届满前,

该小区业主大会通过决议,

不再续聘该物业公司,

并通知其搬离小区。


然而,
原告拖延了8个月才搬出小区。


因本案被告未缴纳这8个月的物业费,

原告诉至法院,

要求被告补缴物业费。


法院认为,

原被告间的物业服务合同已终止,

尽管原告在后续8个月间提供了一定服务,

但无权要求被告支付相应物业费,

遂驳回原告诉讼请求。


法官说法

实践中,有不少物业公司采用“拒不退场”的方式强行提供物业服务,并要求业主缴纳物业费。应当看到,物业服务合同终止后,如果业主已不愿接受原物业公司继续提供服务,物业公司强行继续提供服务实属一厢情愿,有违诚实信用原则


司法解释明确规定,物业公司拒绝退出,并以存在事实上的物业服务关系为由要求业主支付物业费的,人民法院不予支持


民法典》吸收了司法解释这一规则,并在此基础上规定,如因原物业公司拒不退场造成业主损失的,还应予以赔偿。

物业服务行业应对上述法律规定予以充分关注,以提高服务质量、完善协商机制等方式争取业主的信任和支持。“合则聚,不合则散”,在物业服务合同终止后应当妥善地处理交接事宜,避免无谓的纠纷。


法条链接

民法典》第949条:物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。 


来源:江苏政法

如侵权,请告知删除


致全体业主的公开信
1

亲爱的业主朋友:


大家好!


自己不关心小区事务谁关心?


大家首先一定要明白一个道理,小区是所有业主的小区。不是物业公司的小区!不是业主委员会几个人的小区!更不是开发商的小区!而是所有业主的共同家园,小区里的主人是我们业主自己。主人就是接待客人的人(跟“客人”相对),我们是主而非客,主人就得有主人的责任与担当。 


一荣俱荣一损俱损,这个浅显的道理不用赘述,但不是每位业主都会明白。大家才是真正的命运共同体,真正的祸福相依陪伴相随。冷漠无情无知、事不关己的代价就是一损俱损,阳光灿烂的热情参与就是一荣俱荣。


有些业主除了怂、除了怼、除了吐槽、除了提要求之外,没有真正为小区出一丁点力,哪怕让他参与网络投票,行使业主权利,他都懒得宁愿搔虱子,也不愿动动手指头回复信息行使权力,把所谓的维权成本降至最低,把风险归零,坐等天上掉馅饼。


火石没有落在自己脚背上,休管他人瓦上霜,殊不知正当权益正在残蚀中。


对于普通老百姓而言,房子是一笔比较大的投资兴业项目,物业服务的好坏,直接关乎咱们业主的日常生活、工作秩序。关心关注并参与小区公共事务的管理,是每一位业主应尽的责任与义务。


自己的房子自己不去建设、去管理,难道上帝会帮助我们吗?天上不会掉馅饼的。与其坐而等,不如起而行,紧密地团结业主委员会,发挥各自优势资源,依法依规尽最大可能性地去维护自己合法正当的权益,这才是唯一正确的选择。


小区里的一砖一瓦一草一木,包括小区规划设计红线范围内的小广场、电梯、道路的路沿石等所有公共设施设备,都是我们自己花钱购买的,它们的好坏直接影响我们的正常生活、工作秩序。


小广场的地砖坏了需要我们花钱去维修;

电梯坏了,需要我们出资购买新的电梯;

公共设施设备更新换代时,需要我们出资购买新的公共设施设备···


珍惜、爱护小区里的一砖一瓦一草一木,是我们广大业主的共同责任。


有业主要说,坏了、烂了、破损了,物业公司修呗。这话一点都不假,而且有一定的道理,但不是物业公司毫无底线地去维护维修。


物业服务企业按照《物业服务合同》约定的内容提供物业服务管理业务,天经地义;但超过《物业服务合同》约定的内容标准,物业公司不可能亏本来给予维护维修,超范围超标准的时候,还得由广大业主共同出资来维护维修。


大家一定要记得:物业公司是企业,企业追求的是利润最大化,不是来学“雷锋”的,如果超出了《物业服务合同》约定的内容范围,物业公司不可能出资维修的,世上没有免费的午餐。


业主与物业公司是《物业服务合同》的甲方与乙方的关系,甲乙双方都需要按照《物业服务合同》约定,契约精神,彼此遵守,小区才能和谐、美丽、宜居。


大家眼里只盯着这儿乱甩垃圾啦,那儿滴了点油渍了,今天车又占道乱摆停啦,明儿狗屎又一大堆了,后天电梯又停摆啦······这些该不该喷、该怼?这一切的问题,是不是喷了、怼了、嘴巴痛快了就能从标根治呢?可以肯定的回答,不能。


怎样才能纠正这些不良习惯与行为呢?选聘一个好物业公司,签订一份好的《物业服务合同》,规范甲乙双方的权利与义务,同时大力弘扬正气,敢于对一切丑陋现象、不文明行为大声说“不可以”,小区未来的美丽才可以期待。


布大局谋小利,抓大事做小事。广大业主在关注“鸡毛蒜皮”的小事的同时,关心支持小区里的大政方针。比如建设小区基础资料信息库,比如招聘一个好的物业服务企业,签订一份好的《物业服务合同》及其相应配套条款,做到有章可循等等。


小区不是业主委员会的几名委员的小区。他们只是比普通业主热心一点罢了,他们只是执行业主大会的决定,业主大会是由全体业主组成,广大业主用投票的方式,参与小区事务的决策。业主大会决定什么,业主委员会就去执行什么。


小区也不是开发商的小区。开发建设单位卖完所开发的产品(房子)后,其使命就在小区结束了。当然了,该由开发商负责任的,开发商也是赖不掉的。


作为业主,究竟该如何正确的参与小区事务管理呢?


第一、支持业主委员会开展的公益性工作,加入业主实名群,关心小区业主实名群发布的消息,密切关注小区公示栏发布的公告信息等,及时了解小区公益事业建设活动动态,自觉自愿地主动融入小区公益事业建设活动中来。


1. 有事说事,积极建言献策。就小区公共问题积极发表自己的看法,努力影响广大业主和业主委员会及其委员的观点。大胆主张,善于妥协。讨论公共问题,必然存在分歧,所议议题内容不可能完全一致,一意孤行如傻痴。在公共事务问题上,必须遵循少数服从多数的森林法则,“个性化诉求”服从“共性化要求”。


2. 杜绝口号似的高声喧哗,杜绝不切实际的幻想。抛出问题的同时,努力寻找解决之道,才是负责任业主的表现。家家都有一本难念的经,各个小区情况不尽相同,别人家的小区可以这样,未必自己小区就完全可以。持这种观点的邻居,至少缺乏调查研究。


3. 不要质疑别人的动机,心愿向善尚好。每个人做任何一件事,都可能抱着与表面目的不一样的动机,质疑的一方无法证实对方动机不纯,被质疑的一方也无法证实自己动机良好,如果去质疑对方,对方又拼命去辩白,结果双方都在讨论一个无法证实的答案,而真正需要讨论的主题,却被放在了一边,无人理睬,得不偿失。


4. 严禁攻击与挖苦讽刺。没有谁欠谁的,干公益活动的业主委员会委员,更不欠任何业主的。不带功利的公益应该受到尊重。假若没有这一公益平台,情况可能会更糟糕。有邻居主动站出来干小区公益活动,是广大业主的福音。对于“业余选手”的业主委员会,大家都是在摸着石头过河,对于完全陌生的领域,应当多鼓励支持,多出谋划策,共同努力维护大家的合法权益。
如果业主委员会委员乱作为、瞎折腾,侵犯了广大业主的合法权益,额外增加了广大业主的负担,请依法依规走程序罢免,让能者上,平者让,庸者下。
任何时候,都不应该对任何业主、业委会委员、物业服务人员进行人身攻击,有事说事。对有争议的问题,通过业主委员会这个民选机构平台来沟通交流协商,会起到事半功倍的效果。切忌釆取盲目冲动与违法违规的错误行为方式。


5. 善待包容邻居。有些业主的表达能力不足、逻辑混乱、建议很差,但这绝不是其他业主对其进行人身攻击讽刺挖苦的理由。对待邻居要友善,在一个小区,人与人千差万别,怎么可能做到大家具有一样的认知能力呢?鳅鱼鳝鱼不可能一般长,所谓“人上一百形形色色”。善待包容邻居,小区才能更加和睦。


6. 尽自己所能,以自己适合的方式,最大限度地参与小区公共事务管理活动,同舟共济,其利断金。

第二、积极参与业主大会投票,充分表达自己最真实的意愿。做到人人为我,我为人人。只有小区广大业主行动起来,积极参加小区公益事业建设活动,共商共建,才能共享共赢小区美好未来。


第三、广大业主共同监督业主委员会、物业公司的行为是否符合小区“三个公约”规定和《物业服务合同》约定,不要放弃作为业主的权利的同时,尊重彼此,遵循契约精神,才能给小区带来更加美好的未来。


第四、依法依规,遵守现有法律体系,在法律允许的范围内,开展合理合法的维权活动。杂乱无章、违背法律底线原则的维权活动不可取。对于弱小的业主、弱势的业主委员会,唯有高举法律这把尚方宝剑,才有可能争取到广大业主的合法权益。

所有的程序是否符合法律和规章规定?

所有的议题是否代表了大多数业主的真实想法?

所有的议案是否是广大业主真实的期盼?

所有的表决是否侵犯广大业主的个人权利?

以上事项决定小区公益事业建设的发展方向。


第五、少一些质疑,多一点阳光灿烂。谁也不欠谁的,尊重彼此,小区才能更加和谐美丽。


你的权利你不主张,

谁来为你伸主张?


你的利益你不维护,

谁来为你维护?


共同努力,共同付出,

建设美好家园吧!


丽景湾华庭业主之家

2021年10月9日


来源:丽景湾华庭业主之家

主编:王梦乐

版权归原作者所有,如侵权,请告知,我们及时删除或妥当处理


小区自治,什么样的业主不受欢迎?

关心小区事务

涉及到投票表决的重大事项时,业主要主动参加,按规定时限完成表决和投票。这是最基本的。

投票或者表决某项事务,牵头者是付出了大量时间精力的,如果业主不按时完成表决,不仅是放弃了自己的权利,同时也让某项工作难以推进。

比如某小区的二次加压水泵需要大修一次,要申请公共维修资金,在需要业主签字表决时,竟然三个月的时间都完成不了,这不仅会让水泵在某个时候就崩溃停止供水,更是冷了牵头人的心,会让人在以后不再愿意牵头组织此类工作。





2



主动参与小区内的一些事务

根据自己的特长、时间、专业性质,主动参与小区内的一些事务,小区内的事情绝不可能仅仅依靠业委会的那几个成员就能完成的,需要多数业主的努力和支持。


而很多业委会成员并不是专业工作者,更不是专职工作者,需要依靠小区内的各种专业业主。例如本小区推行了业委会指导下的业主专门工作组,有工程技术组、财务监管组、法律咨询组、规章制定组等等,有相关专业知识的业主,就应该或者接受业委会的邀请和组织,主动而自觉地加入到业主工作组中,为业委会提供一些专业的解答、咨询、把关等等。


上例中提到的本小区二次加压供水泵需要大修检修的事,就是业主中的水电工程师向业委会提出的建议。





3



反对者要摆出替代方案

业委会要组织解决或者推动解决一些问题、事务时,肯定会有反对者。有反对者是好事,可以完善方案。

但是几乎所有的小区都存在着那么极少部分人,为了反对而反对。只要业委会提出推动解决某个问题时,就会跳出来,质疑业委会居心不良,或者是阴阳怪气、冷言冷语的人。业委会不做事,就说业委会不作为。

这样的人是要受到谴责的。因此我们提出业主在小区事务权利行使中的三原则:“主导者拿出解决方案,支持者提出补充方案,反对者摆出替代方案”。没有替代方案的反对者是为人所不耻的。





4



意见诉求当面提,会上提

本小区业委会成立以来就形成了一个默认规矩,每次的会议通知,除了通知必须的参会人员外,必不可少的一条还有“欢迎所有小区事务的热心业主参会”。

但是现实中是,极少数阴阳怪气之间,在开会时基本就见不到,还找出各种不参会的理由。但是,当会后决定了某项事务时,却又在业主微信群里发出他的质疑了,这也是非常让人反感的行为。

还有一类人,就是也参会了,但就是会上不表态、不发言,却在业主微信群里指责这样质疑那样的,甚至在业主间里传播他们所认为、所想象的各种谣言。

其实这样的人,他们得到的只能是业主的反感





5



勇敢地站到监督的队伍中来

小区内有的人,平时在业主群对物管是挑剔这个、咒骂那个的,这也不满,那也不行,但是,当要请他们出来,进入到对业主的监督考核中,按照规范的程序进行时,这些人却又退头了,不回声了。这样的人,也是很让人讨厌的。

本来他们完全可以名正言顺地进入到业主考核监督组中的,对物业服务提出规范性的整改要求、考核标准的,但他们就是不愿意。不知道这些人的心态究竟是什么呢?




6



要有正气压倒邪气的气势

对业主中的负能量言论要有正气压倒邪气的气势。


一个小区,当邪气大于正气的时候,最终的受害者是全体小区居民。就如同重庆公交车事件中,女乘客打司机最终全车人陪葬一样的后果。如果在此前就有乘客指责甚至制伏了那个一路骂的女乘客,还会发生那样的悲剧吗?





7



我们的业委会

也是比较重要的,就是在对其他小区交往、本小区业主间谈论时,提到业委会,要讲出来的是“我们的业委会”,而不要讲“他们业委会”、“你们业委会”,本小区的业主竟然把自己的业委会称是“你们”、“他们”,那是不可思议的。

来源:锐眼说小区

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业主不满物业服务未交物业费,一审判决业主违约,二审意外反转

渭南润城公园印象小区业主刘某,

因对物业服务不满,

未缴纳物业费等费用被物业起诉。

临渭区人民法院判决

业主刘某10日内向物业公司支付

物业费、卫生费、电梯费、水费、采暖费。

业主刘某不服一审判决,

向中级人民法院提起上诉。


近日,中国裁判文书网公布了

渭南润城公园印象小区业主刘某

和该小区物业之间的

服务合同纠纷二审结果。


图片


01

一审判决:业主违约
应支付物业费等费用6496.77元


一审法院认为,物业公司按照协议约定履行了自己的物业服务义务,业主刘某未向物业公司支付相应费用的行为属于违约行为。


业主刘某物业费、卫生费、电梯费、水费缴纳至2016年12月31日,采暖费缴纳至2016年,截止2020年3月31日,业主刘某未向物业公司交纳物业费5002.10元、卫生费195元、电梯费1389.47元、水费907.2元、采暖费2873元,共计10366.77元。物业公司同意业主刘某提出的,扣除更换窗子的费用3870元。故业主刘某应支付物业公司费用共计6496.77元。


02

业主:物业服务问题整改未完成

物业未进行书面催缴


业主刘某认为:首先,物业公司未按照物业服务合同约定的服务内容和服务质量标准,提供物业服务,违反了合同约定,物业费应按照违约比例予以扣减。一审法院对物业这一违约事实未予认定。


其次,物业的起诉还违反了六部门的要求和调解协议方案,因为物业提供的物业服务明显低于前期物业服务协议所约定的服务内容和服务标准,小区业主及业委会多次找到相关部门协商解决,最终通过六个部门的联合调解会议达成一致意见,要求物业就物业服务问题整改完成并验收合格后,再主张物业费,但物业在整改未完成的情况下,违反约定提起诉讼,不符合六部门的要求和调解结果。


最后,物业在向法院起诉前未进行过书面催缴,甚至连催缴都没有,而是直接向法院起诉,违反相关规定。


03

二审:撤销一审判决

驳回物业公司起诉


二审法院审理查明,物业公司就案涉相关物业费的缴付,没有向业主刘某发出书面催缴通知书,履行书面催收的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定,物业公司在向业主主张物业管理费及其他相关费用前,应先向业主发出书面催缴通知书,作出此规定主要是为了平等保护当事人利益,通过物业服务企业的书面催缴既可以提醒业主,也可以为业主和物业公司提供沟通机会,符合法律的效率价值;书面催交是业主承担欠费责任的前提,且书面催交的形式应具备合理性,故驳回物业起诉


最终裁定:

一、撤销渭南市临渭区人民法院(2020)陕0502民初691号民事判决;

二、驳回渭南和瑞物业服务有限公司的起诉。

一审案件受理费50元,退还渭南和瑞物业服务有限公司;上诉人刘某预交的二审案件受理费50元,予以退还。本裁定为终审裁定。

来源:中国裁判文书网

主编:王梦乐


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