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业主对物业行使解聘权的方法是什么?

一、关于民法典中选、续聘物业条文

本条是对业主解聘物业服务人的规定。业主以及业主大会、业主委员会与物业服务人的关系,是合同关系。业主有权依照自己的意志选聘物业服务人订立物业服务合同,也有权解除物业服务合同,解聘物业服务人。业主对物业服务人行使解聘权的方法是:1.解聘程序和方法:业主行使解聘权,依照法定程序共同决定。按 照民法典第278条规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人是全体业主共同决定的事项,应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人 数占比2/3以上的业主参与表决,应当经参与表决专有部分面积过半数 的业主且参与表决人数过半数的业主同意。按照这样的程序作出解聘决定后,行使解聘权的方法是,通过解除物业服务合同,解聘物业服务人。2.行使解聘权的时间要求:决定解聘物业服务人的,应当提前60日 书面通知物业服务人,如果物业服务合同对通知期限另有约定,应当依照其约定,不适用60日的规定。3.行使解聘权的损害赔偿责任:解聘物业服务人是单方解除合同, 因解除物业服务合同造成物业服务人损失,是否承担赔偿责任,标准在于解除合同是否具有可归责于业主的事由,如果解除合同不可归责于业主的决定,而是物业服务人的责任,业主不承担赔偿责任;否则业主应 当赔偿损失,例如业主无正当理由解除物业服务合同进而解聘物业服务人。


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二、案例详情

2014年3月12日,原告九江市公园一号小区业主委员会与被告九江中辉恒佳物业服务有限公司签订《公园一号小区物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》,约定物业服务期限为3年,自2014年1月1日至2016年12月31日,由被告给原告所在小区业主提供物业服务。2016年2月28日,在九江市浔阳区物业与住宅室内装饰装修管理办公室 及九江市浔阳区白水湖街道花果园社区居委会的见证下,九江市公园一号小区召开业主大会形成决议,起诉要求解聘被告。人民法院经审理认为:依据物权法及物业服务相关司法解释规定,解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,因本案中原告所在小区已在相关部门的见证下召开业主大会,投票 方式符合法律规定,其投票结果为起诉解聘被告,故原告要求解除与被告的物业服务合同符合法律规定,予以支持。


三、案例分析

本案中,业主依照法定程序共同决定解聘了物业服务人。根据民法典第946条的规定,业主解聘物业服务人,除需依照法定程序共同决定外,还需符合行使解聘权的时间要求,即决定解聘物业服务人的,应当提前60日书面通知物业服务人,如果物业服务合同对通知期限另有约定,应当依照其约定,不适用60日的规定。此外,依照上述规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。


关于小区物业招标评选办法的应该如何写呢?

根据国家有关法律、法规和规章规定,结合本项目的实际情况,按照公平、公正、科学、择优的原则选择中选单位,特制定本评选办法。

一、评选原则

评选应遵循公平、公正、科学、择优的原则。

二、评选组织

评选小组由7名成员组成,其中小区业委会成员2名(由业委会内部推选产生),行业评标专家3名(省专家库成员,物业行业技术或财务专业人员),业主代表2名(由业主报名,项目评审前一小时抽签产生);所有评选人员进行实名制打分。

三、评选程序和内容

3.1 熟悉选聘文件和评选办法

评选的一般程序:

3.1.1  熟悉选聘文件和评选办法;

3.1.2  参选文件的符合性审查;

3.1.3  参选人的资信、技术和服务评审;

3.1.4  根据评选办法对参选文件的资信、技术和服务进行评分;

3.1.5  参选文件的商务评审;

3.1.6  必要时,对参选文件中的问题进行询标;

3.1.7  评选委员会完成评选报告,推荐中选候选人。

3.2 评审

3.2.1 符合性审查

评选委员会应依照选聘文件的要求和规定首先对参选人的参选资格和参选文件进行符合性审查,审查过程中评选委员会可以要求参选人提交下列审查项所需的有关证明和证件的原件,以便核验。参选文件如存在以下情况之一的,经评选委员会三分之二以上的成员认定,符合性审查不予通过,作无效标处理,不再进行详细评审:

(1)参选人的参选资格不满足国家有关规定或选聘文件载明的参选资格条件的。

(2)参选人与报名时提供的名称不一致的,且未提供证明材料的。

(3)未按选聘文件的要求签署和盖章的(仅限于单位印章和法定代表人或其委托代理人签字或盖章)。

(4)参选文件未按规定的格式填写,内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的。

(5)参选人递交两份或多份内容不同的参选文件,或在一份参选文件中对同一选聘项目报有两个或多个报价,且未声明哪一个有效。

(6)参选报价高于参选限价的;

(7)服务范围、服务期等不满足选聘文件要求的。

(8)参选人不以自己的名义或未按选聘文件的要求提供参选保证金或提供的保证金有缺陷而不能接受的。

(9)参选人以他人名义参选、或与他人串通参选、或以行贿手段谋取中选,或弄虚作假的。

(10)存在法律、法规、规章规定的其它无效参选情况的。

(11)存在其他选聘文件中明确将被拒绝或无效的情况。

3.2.2 报价算术性修正

评选委员会按以下原则对通过符合性审查的参选文件报价进行算术性修正:

参选文件中的大写金额与小写金额不一致的,以大写金额为准;

总价金额与依据单价(或各分项合计)计算出的结果不一致的,以单价金额(或各分项合计)为准修正总价,但单价金额小数点有明显错误的除外。

修正的价格经参选人书面确认后具有约束力。参选人不接受修正价格的,或修正后的最终参选价与原报价相比偏差在0.5%(不含)以上的,其参选作无效标处理;修正偏差在0.5%(含)以内的,参选人应在参选总报价不变和单价平衡的前提下修正相关项目单价和(或)合价。

3.3 详细评审

评选委员会对有效参选文件-通过初步评审的参选文件,从以下方面进行详细评审:

资信分:20分;技术分:45分;现场陈述:15分;价格分:20分。

当有效参选文件少于三家时(不包括三家),应由评选委员会确认是否具有竞争性,如果有竞争性,则评选继续进行。

3.4 参选文件的澄清和补正

3.4.1 在评选过程中,评选委员会可以书面形式要求参选人对所提交的参选文件中不明确的内容进行书面澄清、说明或者补正。评选委员会不接受参选人主动提出的澄清、说明或补正。

3.4.2 澄清、说明和补正不得改变参选文件的实质性内容(算术性错误修正的除外)。参选人的书面澄清、说明和补正属于参选文件的组成部分。

3.4.3 评选委员会对参选人提交的澄清、说明或补正有疑问的,可以要求参选人进一步澄清、说明或补正,直至满足评选委员会的要求。

3.5 综合得分

综合得分等于资信标、技术标、现场陈述与商务标得分之和。

3.6 推荐中选候选人

3.6.1 评选委员会从有效参选中按综合得分由高至低推荐2名候选人,若得分相同,则参选报价低者排名在前;若参选报价也相同,则由评选委员会按少数服从多数的原则通过投票表决决定排名先后。

3.7 评选报告

评选委员会完成评选后,应当向选聘人提交书面评选报告,并抄送有关行政监督部门。评选报告由评选委员会起草,评选委员会全体成员应在评选报告上签字认可,评选专家如有保留意见可以在评选报告中阐明。


2021年选聘和解聘物业有哪些要求

按今年1月1日起施行的《民法典》,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。由业主共同决定小区的共同管理事项。


按《民法典》选聘、解聘物业

根据《物权法》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》《杭州市物业管理办法》等法律法规,按物权决定管理权的原则,业主是小区物业管理的需求主体,老旧小区物业管理采取何种方式如何管理,由全体业主决定。

2021年1月1日起施行的《民法典》规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。由业主共同决定小区的共同管理事项。

一是通过招投标方式,选聘物业服务企业;

二是周边品牌物业扩展,引入物业服务企业。与周边商品房住宅小区物业服务企业协商,采用对外扩展方式,覆盖周边无人管理小区,引入物业服务企业;

三是经业主讨论同意,交由辖区国有平台公司提供物业服务,整合小区内现有资源,弥补物业收费不足,保障收支平衡;

四是组建志愿者队伍,实施业主自治管理。统筹凝聚街道、社区与驻区单位资源、力量,发动老旧小区内在职党员、志愿者、楼栋长,业主代表,组成老旧小区物业服务志愿者队伍,提供物业服务,实现老旧小区物业服务有效覆盖。


物业选聘是什么样的?

2007年物权法颁布以后,业主们的维权需求和维权意识逐步提升。随着越来越多的业委会纷纷成立,物业选聘也成为了许多小区的必经之路。业主们终于可以决定选聘什么样的物业企业了,有种当家做主人的感觉?

理论上这样想并没有错,但问题就怕具体。因为还有几个具体的背景。

1、权利是分散的;

2、业主是盲目的;

3、物业服务市场是混乱的;

这个担子,只能落到业委会头上了。

既然要民主,那就公开透明走流程。很多业委会参考工程招标等操作,一点点的拼着物业选聘的拼图。不了解物业公司,就搞项目走访。投标企业太多,就搞业主初选。盲目投票不客观,就聘请专家或第三方点评。其他的微调更是数不胜数,列标的,加保证金,公示合同明细,做小区路演。一个比一个详尽,一场比一场热闹。但是问题也往往显露出来了,因为业主群体是盲目的,公开透明只是让结果更难控制,并不等于更好的选择。


业主委员会成立以后解聘前期物业

一、案件回顾

2011年7月21日,被告某物业管理有限公司(以下简称某物业公司)与某房地产开发有限公司签订前期物业管理服务协议,由被告某物业公司对某小区实施物业管理服务,合同期限自2011年7月21日至2014年7月21日,同时该协议约定某房地产开发有限公司应移交的资料。

2017年8月16日该小区所在县镇人民政府根据某小区筹备设立业主委员会的申请,作出同意筹备设立业主委员会的批复。2017年9月3日,该小区召开业主大会,选举成立某小区业主委员会(以下简称某业委会),且小区所在县镇人民政府批复认可全体业主选举产生业主委员会程序符合相关规定,选举结果有效,小区业委会遂向房地产管理局登记备案。2018年3月23日,小区业委会发出通知,不再要求某物业公司提供物业服务,并附有408户业主签字,后于2018年5月8日与另一物业管理公司签订了物业服务合同。

2018年5月9日,业委会向被告某物业公司发出通知,并送达其工作人员,要求终止前期物业合同,60天以后撤离小区,并移交物业用房及相关资料。但被告某物业公司以小区业委会成立不合法,不具备诉讼主体资格;其与小区业主签订的系正式物业合同,不是前期物业合同;业委会要先经过业主大会解聘才能选聘新的物业服务公司等为由进行抗辩。双方多次协商无果,故某业委会诉至法院。

二、法院判决

业主大会系业主自治性组织,业主委员会是业主大会的执行机构。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《物业解释》)第十条的规定,业主委员会有权提起诉讼,故某业委会在本案中作为原告提起诉讼,主体适合。某小区于2017年9月3日召开业主大会,并选举成立业主委员会,前期物业管理服务协议履行期限为2011年7月21日至2014年7月21日,被告某物业公司未被继续选聘为物业服务企业,且业主委员会已另行与其他物业公司签订物业服务合同,被告某物业公司不存在继续提供物业服务的情形,双方之间前期物业服务合同终止。判决被告某物业公司于判决生效后三十日内搬离某小区,并依照《物业解释》第十条规定,移交相关设备等。

案件宣判后,被告某物业公司提起上诉,濮阳市中级人民法院经审理后判决驳回上诉,维持原判。

三、法官评析

1. 业主大会的成立以及业主委员会的选举均属于小区业主对小区事务的一种自我管理、自我约束机制。

业主委员会的成立及其成员的产生等事项均属于小区业主行使管理权的内容。根据法律规定:“业主可以设立业主大会,选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”。此处需要注意,不是经过有关部门的批准、认可。行使管理权的主体为小区业主,除行政主管机关基于行政管理的需要外,其他组织和个人无权对业主委员会成立及其产生进行干预,本案中某物业公司并非小区业主,无权对业主委员会成立的相关事宜提出异议。

2. 判断是否属于前期物业服务合同主要应以物业服务企业是否由业主大会选聘为标准。

在业主大会选聘的物业服务企业之前,无论是建设单位选聘的物业服务企业,还是业主与建设单位选聘的物业服务企业,从性质上均属于前期物业服务合同的范畴。本案特殊之处在于被告某物业公司与小区部分业主签订了物业服务合同,该服务合同性质如何认定?物业服务企业服务的对象是小区全体业主,负责的是整个小区的物业服务,不能等同于一般民事主体之间的合同签订,更不能只考虑单个业主的意思表示,若将签订物业服务企业的权利交到小区各个业主手中,就很难对小区事务进行有效的自我管理,且本案中涉及部分业主所签服务合同的签订时间均在小区业主大会召开、业委会成立之前,其从性质上来说,还是属于前期物业服务合同的范畴。

3. 业主委员会有权解除前期物业服务合同。

依照《物业管理条例》第二十六条:“前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”在业主大会召开并选举业主委员后,若业主委员会已经另行选聘新的物业服务企业,前期物业服务合同权利义务终止;此处需要注意的是无论前期物业服务合同中是否约定服务期限,在前期物业服务企业提供物业服务过程中,若业主大会召开并成立业主委员会,业主委员会另行选聘新的物业服务企业的,前期物业服务合同权利义务均终止。这是因为随着小区建设完成,业主的不断入住,业主对于小区事务如何管理的需求不断增加,新的需求也不断出现,考虑到建设单位选聘的物业服务企业与这种不断增加的业主需求之间存在差距,应将选聘物业服务企业的权利交到业主手中,这也是小区业主行使小区事务自治权利的必然要求。

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