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业委会私签物业合同,一位业主“开战”,能否赢?

原告民事起诉状

 
原告:郭*发,现住茶陵县嘉垄湾小区

被告:茶陵县嘉垄湾小区业主委员会,负责人刘某某

诉讼请求

1.判令撤销茶陵县嘉垄湾小区业主委员会于2021年12月31日晚作出的与株洲市某物业公司签订《嘉垄湾小区物业服务合同》的决定及其物业服务合同。
2.由被告承担诉讼费用。

事实和理由

小区是我的家园,家是最小国,国是千万家,我爱我的国,我爱我的家。小区业主都知道,茶陵县嘉垄湾小区业主委员会、业主监督委员会是原告郭*发牵头搞起来的。

业主不满意,找原告诉说“没有业主委员会时是一对二,现在是一对三”,“业主委员会是你搞起来的,你要负责到底!”郭*发同意负责到底,不然,无法向业主交代。


被告于2021年12月31日晚上召开业委会成员会议,未经业主大会授权、表决作出了与株洲市某物业公司签订《嘉垄湾小区物业服务合同》决定,次日就与株洲市某物业公司签订了《嘉垄湾小区物业服务合同》。范本公示日期是2022年1月3日。


1月18日,郭*发追问业委会负责人刘某某以外的业委会成员才知道已签订上述合同,1月29日郭*发才拿到文本,30日发送给了业主委员会委员、业主监督委员会委员、栋长、部分业主,并请业委会在30天之内自查自纠。这时部分业委会和监督委员会成员、栋长、业主才知道已签上述合同。


看到合同的业主,意见都很大,认为物业服务合同是一个小区最根本、最重要的合同,是建设和谐幸福家园的关键契约,还关系到业主长远的切身利益。


被告签订上述合同程序违法,侵犯了业主权利,许多内容有损业主合法权益,造成了不良影响。


许多业主想到履行上述合同的后果,就感到非常害怕,如开放式管理会导致房屋降价,会产生新的矛盾影响社会稳定,会增加政府与社区工作负担……

综上所述,被告确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案;决定选聘、续聘和解聘物业服务企业过程中程序违法,属于无效民事法律行为;故被告与株洲市某物业公司签订的《嘉垄湾小区物业服务合同》不能产生法律效力。

根据《民法典》第二百七十八条、《湖南省物业管理条例》第十五条规定,应予撤销,而被告负责人刘某某和委员肖某某等人又拒不认错。为此,恳请人民法院判如所请。

证据和证据来源,证人姓名和住址(附后)

此致
湖南省茶陵县人民法院
附:本诉状副本一份

起诉人:郭*发
2022年2月23日

证据材料:
1.《嘉垄湾小区物业服务合同》(略);
2. 业主在公示期间在“业主、业主委员会、物业总群”的聊天记录(略);
3. 郭*发的身份证、业主证明材料(略)。

被告民事答辩状


被告业委会辩称
原告郭*发只是1069户中的一员,既不能代表全体业主,也不是业委会成员,无权撤销业委会的决定


如原告郭*发认为业委会与株洲市某物业公司签订的物业服务合同违法,需要撤销,只有业主大会才能撤销业委会的不当行为,而原告郭*发不能代表全体业主,无权撤销业委会与株洲市某物业公司签订的物业服务合同。



法院判决书


茶陵县人民法院认为,本案系业主撤销权纠纷案件,被告业委会在未召开亦未经过业主大会授权的情况下,与株洲市某物业公司签订《嘉垄湾小区物业服务合同》,违反《民法典》第二百七十八条规定。
本案系业主撤销权纠纷,原告主张的要求确认《嘉垄湾小区物业服务合同》对业主没有约束力的请求,与本案不是同一法律关系,本案中不予理涉。



@小区业委会,这份疫情防控倡议书请查收
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各住宅小区业主委员会


当前,本市疫情防控面临严峻复杂形势,市、区疾控部门、各行业单位、各住宅小区都经历了多轮筛查,付出了艰苦努力,也克服了诸多困难。


“大考”持续,对我们所有人而言,这是当前至关重要、必须打赢的一场硬仗!迫切需要方方面面团结起来,形成共识,坚定信心!为筑牢住宅小区疫情防控第一道防线,特向全区各住宅小区业主委员会发出如下倡议:

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带头担起政治责任

业委会中的共产党员要密切关注市、区各级党委、政府关于疫情防控的决策部署,在居民区党组织引领下,积极投身小区防疫一线,在疫情排查、小区封控、群众服务等工作中当先锋、做表率。

正确理解防疫政策

争当防疫政策的宣传员、弘扬正能量的示范员,引导居民关注权威渠道发布的信息公告,不信谣不传谣,减少不必要的焦虑情绪。

落实各项封控措施

提升自律意识,带头严格执行住宅小区出入管理制度、公共活动场所防疫管理制度,坚持落实“防疫三件套”和“防护五还要”。

配合做好服务保障

充分发挥熟知民意、掌握实情的优势,配合属地居委当好参谋员,会同物业企业做好勤务员,重点关注居家隔离人员、老幼弱、志愿者和医护人员家属等特殊群体,在核酸检测预约登记、生活垃圾上门收运、社区团购生活必需品等方面给予力所能及的帮助。

广泛发动共同参与

协助居民区党组织把“小区能人”发掘出来、把群众骨干发动起来、各方面积极性调动起来,凝聚起共护家园的强大合力。

持续开展防疫宣传

积极配合属地居委利用电子屏、宣传栏、微信群等载体,加强疫情防控政策、形势的宣传力度,普及家庭聚集性疫情防护知识,告知就近核酸检测点等居民重点关注信息;倡导居民“非必要不外出”,各类聚集性活动“非必要不举办”;劝导居民“红事”暂缓、“白事”从简。

主动关心物业人员

关心关爱物业一线人员,主动提供业委会用房或住宅小区内其它适宜场所供物业人员休息使用,有条件的可为物业人员提供必要的基础防护物资、生活用品保障,帮助他们解除后顾之忧,以良好状态投入抗“疫”。

各位业委会委员,攻坚的硬仗已经打响,让我们携起手来,共克时艰,守护好我们的“美丽家园”,坚决打赢这场疫情防控阻击战,不负所有人的付出和努力!


徐汇区住宅小区综合治理

领导小组办公室

2022年3月29 日



上涨物业费解决不了的问题,酬金制解决了…

三林镇日月豪庭小区的居民欣喜地看到,昔日“城中村”般破败的小区面貌正在发生着改变:曾经裸露的黄土上,绿化已经补上,小区的柏油路修缮工程正在紧锣密鼓地实施着……


这一切变化,得益于去年小区大刀阔斧的改革——小区物业费从“包干制”转变为“酬金制”。在物业部门的带领下,小区环境得到改善,小区品质得到提升。




上涨物业费不解决问题



“酬金制”不是什么新鲜事了,但是真正实行酬金制的小区不多。日月豪庭的这个改变,起因就是物业费之争。

小区业委会主任任惠珍回忆,2005年时,小区物业费还是每月每平方米0.9元,2018年时涨到了每月每平方米1.3元。“本来想着,上调物业费能够改变小区管理不善的现状,但是事与愿违,居民的满意度依然很低。”任惠珍说。

2019年底,当时的物业公司表示,物业费难以支撑小区运营,要再次上调费用。而居民对物业的服务也很不满意。“小区绿化枯死了,篮球场也停用了。小区停车难,绿地都成了停车场……”居民老张回忆。于是,小区开始尝试物业费酬金制。

2020年实行酬金制后,小区有了很大的改观。“小区开始‘动’起来了。这就是个好兆头。”三林镇永泰社区党委书记徐龙说。

任惠珍列举了小区一年来的变化。小区内8000多平方米的绿化改造项目完成了,原来破败的绿化地如今满眼绿意,多年失修倒塌而无法使用的网球场、休闲广场、老人健身场地、绿地围栏、废弃的喷水池也一一修复,改造一新后投入了正常使用。

机房设施进行了更新,小区内还安装了摄像头,提升了小区的安保水平。路面柏油路改造的前期工作已经完成,已经到了最后铺装阶段。此前,小区内飞线充电现象严重。去年,小区在地下非机动车停车库改造了电瓶车充电设施,一车一位,非常安全。

小区还实施了“停车管理办法”,采取阶梯式收费,家里车辆越多,后续车辆的停车费越高,并与周边单位协调,增加了16个“共享车位”,缓解了小区的停车难题。



从物业管理变为物业服务



去年12月25日,住建部等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,其中提出了“提倡酬金制计费方式”。



酬金制和包干制有何不同?三林镇房管办事处副主任汤浩杰介绍,包干制主要是物业费打包结算,盈亏由物业公司自负,它的优势在于管理方便,业委会只需对物业服务做好监督即可,对业委会的要求不高。但在成本管控上,这个模式更多地依靠物业公司的自律。


酬金制费用更加透明,业主对物业服务的费用支出可以监控,更加体现了业主的自主管理。物业企业也不用再考虑营收的问题,有利于物业管理的专业化。但酬金制模式对业主、业委会自身要求较高。


一年来,日月豪庭在酬金制上探索,效果还不错。首先,由于物业公司不再自负盈亏,物业人员的薪酬待遇有了一定的增长,物业服务的质量提升了不少,居民物业费的上缴率也提高了20%,目前接近95%。


其次,小区的凝聚力也提升了,小区重大事项的通过率达到了85%以上。“现在对小区事务不闻不问的人越来越少了。”任惠珍说,小区的各项管理制度也得到了健全。


此外,小区内的不良风气也得到了遏制。任惠珍介绍,现在小区内各项支出能够细化到一支笔、一张纸,每个月按时公示,曾经的“无头案”现在都有迹可循。“比如小区内有人使用公共用电,现在我们公示每个楼道的电费,哪里用电异常一目了然,在邻居的压力、物业的督促下,这样的不良行为都销声匿迹了。”


居民老张的感受则更为直观,“去年我们物业费没有涨,房价倒是从‘倒数’涨到了‘领头’,说明小区品质上去了。”


“以前我们常说的物业管理,现在已经改称物业服务。一词之差,既是制度的改变,更是态度的转变。”任惠珍坚信,酬金制是未来我国物业管理行业的发展趋势。在过去的几年里,任惠珍自学相关法律法规,成了小区管理方面的“专家”。“小区越来越差,不是物业公司出了问题,问题出在体系上。”在任惠珍看来,酬金制只是业主自治管理模式最初级的形式。




提升居民参与度



去年初,三林镇积极探索物业治理功能型党组织建设,为破解物业治理难题提供了新的平台。“三驾马车”紧密配合,协同作战,营造了良好的氛围,通过引导居民自治,提升居民自我管理、自我服务、自我教育、自我监督的能力,助力美丽家园建设。

在日月豪庭探索酬金制的过程中,三林镇职能部门给予了专业指导,日月豪庭小区酬金制的财务管理制度堪比公司。例如,业委会要求物业公司为业委会单列账户,专款专用;业委会每年制定年度财务预算表;物业的每一笔支出都必须通过业委会的审核,相关单据一式两份加盖公章,如果金额超出业委会权限,则需要全体业主讨论通过;每个月物业需要列出详细的收支明细,并定期公示。

三林镇房管办事处副主任张轶斐介绍,目前三林镇实现酬金制管理的小区并不多。“日月豪庭的成功案例给了我们信心。希望能够总结经验,激发更多小区的自治热情。”张轶斐说。



“业委会是小区的‘晴雨表’。现在不少小区,居民与业委会的矛盾突出,很多人认为,业委会并没有什么用。但是居民是小区的建设主体,业委会则代表小区居民行使权力。所以,业委会非常重要。”在徐龙看来,很少有小区发挥了业委会真正的作用,“主要原因是业委会成员专业水平参差不齐。从长远来说,只有业委会水平上去了,才能维护好小区。”


徐龙介绍,在物业治理联合党支部的带领下,日月豪庭小区美丽家园建设已初显成效,改善了小区环境,提升了小区品质,小区是我家、小区建设靠大家的氛围越来越浓,“人民城市人民建,人民城市为人民”的重要理念也越来越深入人心。


首次开罚!小区满足业委会成立条件,开发商不交材料,被罚3万

     业主委员会是物业管理区域内业主们推选出的业主代表所组成的业主大会执行机构,它既是基层社区治理的重要组成部分,更是小区业主们实现自治权益的主体。


对居民们而言,
业委会是“能为自己说话的人”,
也是与物业、开发商沟通的桥梁,
更有利于对小区物业服务
形成长期有效的监督机制。


     但在一些新建小区,业委会的筹建之路却走的并不顺畅。


近期,青浦区盈浦街道综合行政执法队就接属地居委和居民代表反映,XXX小区已具备成立业委会的条件,但小区开发商却迟迟不向街道提供所需材料,居委干部多次沟通无果,开发商在材料提供上的拖延导致小区业委会的成立“万事俱备、只欠东风”,这给小区管理带来了极大不便。

     接居委反映后,综合执法队执法队员即刻赶往小区,对情况进行核实。


经调查了解,XXX小区于2017年9月交付,入住率早已稳定在50%以上根据相关规定,小区已满足业委会成立条件此处的相关规定指《业主大会和业主委员会指导规则》第八条,点击查看,且居民们对成立业委会的愿望迫切。


属地淀山浦居委于2021年年初起联系开发商,要求其依照相关规定及时向街道提供小区业主大会成立所需的相关材料。


居委工作人员多次与其联络员沟通,均被开发商以人员变动、工作繁忙等原因推诿,直至10月末,小区业主大会成立事宜仍未能提上议程,这无疑给小区的日常物业管理造成了很大障碍。

     综合执法队随即来到开发商办公地点,对客服经理进行了约谈。开发商承认收到了小区居委对其尽快提交业委会筹建所需材料的请求,但由于种种原因,推迟至今。


根据相关法律规定,住宅小区符合成立业委会条件的,建设单位应在二十日内向街道办事处提交所需相关材料。而该开发商拖延大半年仍未履行职责的行为,对小区正常的管理工作造成了极大的不利影响。


综合行政执法队责令其立即整改,完成材料递交,并依法对开发商的违法行为予以了立案并罚款三万元的行政处罚。
目前,开发商已将相关所需材料递交至盈浦街道办事处,小区业主大会及业委会成立事宜已摆上日程。


此次,盈浦街道综合执法队动用执法手段,成功为陷入困境的业委会成立之路扫清了障碍,这也是我区范围内对开发商未将成立业主大会所需材料报告街道办事处行为的首次立案处罚。


盈浦综合执法队将持续加强与各社区联结,强化对开发商、物业的监督和指导,增强其法律意识和履职意识,用坚实的执法保障让住宅小区的业委会成立之路更加顺畅,基层社区自治机制更加完善。
来源:青浦城管


关于小区维修资金,你知道多少?

共用部位?

公共部位?

公用部位?

共有部分?

公共设施?

......

看到这些差不多的名词

大家是不是感到

生活中好像很熟悉

但事实上又有些傻傻分不清呢?

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其实

它们的规范称谓是这样:

住宅共用部位、共用设施设备


有一点值得强调:

“住宅专项维修资金”

在保障

共用部位、共用设施设备

正常使用和房屋使用安全方面

发挥了重要作用


那么问题来了
住宅共用部位包括哪些?
共用设施设备包括哪些?
“住宅专项维修资金”由谁管着?
需要用的时候向谁申请?


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住宅专项维修资金是啥?

专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。


  


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哪些属于住宅共用部位?

一般包括:住宅的基础承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。


  


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哪些属于共用设施设备?

一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  


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住宅专项维修资金”由谁管着?

维修资金实行属地化管理,坚持专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。

  


如何申请维修资金?

第一步:业主报修

首先向小区业主委员会报修。没成立业主委员会的小区,可以直接报告给所在社区居委会,也可委托物业将报修信息转告社区居委会。


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二步:制定维修或改造计划

由业主委员会根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况,编制维修资金年度使用计划。业委会、社区、物业组织进行现场核实,由物业编制维修资金使用方案。


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三步:管理机构备案和组织实施
业主委员会组织有利害关系的、占已交付使用房屋面积和户数的三分之二以上的业主书面签字同意后,进行备案和组织实施。若委托物业实施,应由业主委员会或社区居委会签订委托协议书,物业持相关资料到维修资金管理机构办理维修资金支用申请或备案手续并组织实施。(收取维修资金,应当出具省财政部门统一监制的山东省财政票据。)



关于“应急维修”



  
应急维修程序,无需经过业主表决环节,采取先行维修、事后公示的方式,高效、快速拨付维修资金,实施项目维修,确保人民群众的生命财产安全和正常生活秩序。
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有下列情形之一的,

可以启动应急维修程序


(一)物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏;

(二)电梯发生故障影响正常使用需立即维修的;

(三)消防设施存在严重故障需立即维修的;

(四)建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动;

(五)玻璃幕墙炸裂;

(六)排水管道严重堵塞或爆裂;

(七)地下车库雨水倒灌;

(八)其他可能造成人身安全事故的紧急情况。


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