我们曾经写过明确了！换届改选小组无权修改小区业主大会议事规则和管理规约这篇文章！提到了上海市房管局通过这种形式，公开表达了对换届小组权限的解释。

上海地区政府这个通知，应该是来自这个精彩的判例！案号：（2020）沪02民终7072号

划重点：根据上述规定可知，在新的业主委员会成立前，不得召开业主大会对小区重大事项作出决定，而是应当先选举产生新的业主委员会。

《上海市居民委员会工作条例》第二十条第二款规定该规定明确“经业主大会委托也可以暂时代行业主委员会的相关职责”。因此，居委会在暂时代行业主委员会的相关职责之前，应当取得业主大会的授权。

一审法院（宝山法院：）观点：《上海市住宅物业管理规定》第二十八条规定，业主委员会任期届满的五个月前，应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届改选小组，并在业主委员会任期届满前，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会未按照前款规定报告的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主书面要求组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。换届改选小组由业主代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委XXX组成。自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：(一)选聘、解聘物业服务企业；(二)调整物业收费标准；(三)除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；(四)其他重大事项。
　　根据上述规定可知，在新的业主委员会成立前，不得召开业主大会对小区重大事项作出决定，而是应当先选举产生新的业主委员会。淞南九村第一居委会组织召开业主大会先审议通过了三项规约(修改后)的决定，后选举产生新的业委会，违反了程序，凌某某要求撤销审议通过三项规约的决定，符合法律规定，法院予以准许。

二审法院（上海二中院）：本院认为，宝景苑业主大会上诉的主要法律依据即：《上海市居民委员会工作条例》第二十条第二款规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会的，居民委员会应当在街道办事处或者乡镇人民政府的指导和监督下，组织业主讨论决策住宅小区公共管理事务，经业主大会委托也可以暂时代行业主委员会的相关职责。房屋行政管理部门应当加强对居民委员会代行业主委员会相关职责的业务指导和服务工作。”本院经审查后认为，该规定明确“经业主大会委托也可以暂时代行业主委员会的相关职责”。因此，淞南九村第一居委会在暂时代行业主委员会的相关职责之前，应当取得业主大会的授权。而该授权事项与所有业主切身利益相关，应当由全体业主讨论决定。根据《上海市住宅物业管理规定》(2010修订)第十七条规定“业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”本案中，宝景苑所属淞南镇政府并未组织或委托淞南九村第一居委会召开业主大会会议集体讨论或通过书面征求意见的形式对授权事项进行决议，而是直接召开业主大会会议对修改三项规约这一议题进行相关的公告、表决。由此，本院认为宝景苑业主大会审议修改三项规约的程序违法，所作决议应属无效。综上所述，宝景苑业主大会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。并判决为终审判决。

案件回顾：
　　凌某某系通南路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人之一。
　　2018年10月25日，淞南九村第一居委会发出“宝景苑小区业主代表会议通知”，主要内容为，定于2018年10月30日晚上18：30召开业主代表会议，会议关于选举业主委员会委员和三项规约事项，地址为通南路XXX弄XXX号207会议室。
　　2018年11月30日，淞南九村第一居委会发出“关于征求《业主大会议事规则(草案)》、《管理规约(草案)》、《专项维修资金管理规约(草案)》意见的表决票”，内容为，已经送达的表决票，业主在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意，请在2018年12月19日下午3时前将表决票交于居委会或投入门岗处票箱。
　　2018年12月4日，淞南九村第一居委会发出的通知，主要内容为，三项规约修改已经张贴公示15日有余，现有楼组长和志愿者把每户表决票发放至每户签字表决，如有未联系上的业主，将投至信箱或电话联系，截止日期为12月19日，20日将开箱验票并公示表决结果。
　　2018年12月17日，淞南九村第一居委会发出“宝景苑工作人员名单”，主要内容为，宝景苑业主大会会议将于2018年12月20日晚19：00时召开，并公布了发放选票、唱票、计票工作人员名单。
　　2018年12月26日，淞南九村第一居委会发出“关于业主大会会议讨论事项的公告”，主要内容为，经居委会和部分业主代表讨论决定，于2019年1月10日上午9：00在通南路XXX弄XXX号206室召开业主大会，议程如下：表决《业主大会议事规则(草案)》、《管理规约(草案)》、《专项维修资金管理规约(草案)》。
　　2019年1月7日，淞南九村第一居委会公布“工作人员名单”，主要内容为，业主大会将于2019年1月10日上午9：00召开，并公布了上门发放选票、唱票、监票人员名单。
　　2019年6月27日，宝景苑小区业委XXX组发出“关于宝景苑小区业主委员会选举结果的公告”，主要内容为，业主大会于2019年6月25日举行，会议选举产生刘＊平等五人(此处姓名略)为业委会委员。
　　宝景苑业主大会提供如下证据：
　　1.2018年12月2日，淞南九村第一居委会发出“关于上海市宝山区宝景苑小区本次业主大会会议形式的公告”，主要内容为，经居委会和部分业主代表讨论决定，本次业主大会会议采用书面征求全体业主意见形式。
　　2.2018年12月5日，淞南九村第一居委会发出“关于征求上海市宝山区宝景苑小区《业主大会议事规则(草案)》、《管理规约(草案)》、《专项维修资金管理规约(草案)》书面意见的公告”，主要内容为，经居委会和部分业主代表决定，将三项规约草案张榜公布，书面征求全体业主的意见，时间自2018年12月5日至2018年12月11日，居委会于上述时间的8：30至16：00，在通南路XXX弄XXX号201室接待业主，听取意见，同时在居委会设立意见箱，接受业主书面意见。
　　3.2018年12月5日，淞南九村第一居委会发出“关于业主大会会议讨论事项的公告”，主要内容为，2018年12月20日晚上19：00在通南路XXX弄XXX号207室召开业主大会，议程如下：1．表决《业主大会议事规则》，2．表决《管理规约》和《专项维修资金管理规约》，上述事项需要投票通过，相应表决票由居委会分发至各业主。
　　4.2018年12月17日，淞南九村第一居委会发出“关于非当面领取的表决票送达情况的公告”，公告内容为表决票投入业主信箱或者房屋内的户号。
　　5.2019年1月11日，淞南九村第一居委会发出“业主大会会议决定结果等事项公告”，及该公告在橱窗内的照片，公告主要内容为，本小区业主人数1，006人，建筑物总面积95，899.86平方米，表决票送达1，006张，占业主人数100％，占建筑面积100％，会议审议通过了《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》，表决情况如下：《业主大会议事规则》同意票765，不同意票48，弃权票30，废票163，同意票占建筑面积总面积比例77.2％，同意票占业主人数比例76％；《管理规约》同意票765，不同意票48，弃权票30，废票163，同意票占建筑面积总面积比例77.2％，同意票占业主人数比例76％；《专项维修资金管理规约》同意票763，不同意票50，弃权票30，废票163，同意票占建筑面积总面积比例76.9％，同意票占业主人数比例75.8％。
　　6．上海市公安局宝山分局淞南派出所于2019年1月10日出具的说明及照片，主要内容为，照片是2019年1月10日上午9：00在宝景苑XXX弄XXX号206会议室召开业主代表大会对三项规约进行开票、唱票现场，社区民警全程在场，以保证业主大会召开秩序，以及开票计票的真实、公开。
　　7．通南路251弄90户居民的表决票。
　　凌某某表示，对上述证据1-4真实性不认可，宝景苑小区内未张贴过上述公告，居委会也没有接待听取过业主意见，这些证据应当系居委会事后制作；对证据5真实性不予认可，凌某某多次要求居委会主任公布投票结果遭拒绝，凌某某已经提交唱票时现场照片，可以证实证据5中的投票结果明显有假。照片模糊不清，无法反映张贴的具体时间，以及照片中公告内容是否与证据5内容一致，存在事后补拍的可能；对证据6的真实性无法确认，仅能证明照片是业主大会召开时拍摄，当时有民警在场，无法证明表决票的回收情况和投票表决情况是否与公告结果一致，宝景苑业主大会应当提交当日的会议记录及录音录像以证明表决票的回收、唱票统计情况；证据7仅系小部分表决票，不能如实反映出业主大会参与投票人数及修改三项规约的人数是否符合双过半及双过三分之二的规定。
　　宝景苑业主大会表示，表决过程公开，有相关部门工作人员在场作证，足以证据表决结果的真实性，不同意提供除证据7外的其他表决票。
　　审理过程中，宝景苑业主大会申请证人吴某某、梁某某出庭作证。吴某某的证言主要内容为，吴某某系淞南九村第一居委会主任，因宝景苑小区第一届业委会成员全部辞职，又没有符合担任业委会成员条件的居民愿意出任，需要动用维修基金的事情无法解决，故居委会组织召开业主大会修改业委会成员的年龄条件，吴某某本人未参与选票事宜。梁某某的证言主要内容为，梁某某原系居委会工作人员，第一届业委会成员全部辞职后，选出了筹备组，但筹备组成员在工作过程中遇到困难也辞职了，很多居民墙面屋顶漏水，需要动用维修基金，所以需要成立新的业委会，经居委会组织居民讨论，然后张贴了召开业主大会的公告，梁某某没有参与发放选票及投票过程。
　　凌某某表示，根据原议事规则，须由达到百分之二十以上的业主书面提议才能召开业主大会，但居委会没有出示任何书面提议，也没有会议记录，送票、唱票的过程也没有证据证明合规，两位证人的证言不能证明修改三项规约的过程是公开透明的。

案号：（2020）沪02民终7072号  (2020)沪0113民初4164号

来源：业委八卦站

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