【审判规则】  

小区业主负有向业主大会缴纳专项维修资金的法定义务，无论其是否实际接受过小区的物业服务或者使用过电梯等设施。小区业主不履行上述义务时，业主大会有权以自身名义向法院提起诉讼要求业主缴纳专项维修资金。业主大会向小区业主追缴专项维修资金的这种权利不同于严格意义上的债权请求权，为防止小区业主逃避缴纳专项维修资金的法定义务，对于业主大会的此项请求不能适用诉讼时效制度。　

【关 键 词】

民事　建筑物区分所有权　小区业主　业主大会　专项维修资金　法定义务　履行义务　追缴　诉讼主体资格　债权请求权　诉讼时效制度

【基本案情】

环亚公司（上海环亚实业总公司）于1995年8月5日与虹口公司（上海虹口商业房地产经营公司）签订《拆迁补偿协议书》，约定：由虹口公司负责拆除环亚公司所有的房屋及构筑物（位于中山北一路X号；建筑面积2100平方米）；久乐大厦建成后，虹口公司分别将大厦一层至二层作为产权补偿、地下室作为使用权补偿交予环亚公司。2004年1月5日，虹口公司再次与环亚公司签订《关于交付中山北一路X号久乐大厦补偿用房的协议》。双方约定：虹口公司将久乐大厦的一层和二层房屋交付环亚公司；其中，一层建筑面积为691.36平方米，二层建筑面积为910.39平方米；由虹口公司与环亚公司共同办理房屋产权手续，费用由环亚公司承担。同年3月1日，环亚公司取得久乐大厦的一层与二层房屋产权，但始终未向虹口公司支付维修资金。其后业主大会（上海市虹口区久乐大厦小区业主大会）欲起诉环亚公司缴纳房屋维修基金，遂于2010年9月15日征求全体业主意见，表决结果为：超过一半以上的业主同意起诉环亚公司。经查明，此次表决应到业主八十户中有七十八户同意，两户弃权。

业主大会以环亚公司未履行法律规定的义务为由，提起诉讼，请求判令环亚公司向其交纳久乐大厦底层、二层维修基金人民币62 227.99元。

环亚公司辩称：本公司对维修基金的计算方法予以认可，但本公司认为业主大会不具有诉讼主体资格，并且本案已经超过诉讼时效，故不同意业主大会的诉讼请求。

案件审理期间，业主大会变更诉讼请求为：请求判令环亚公司向其交纳久乐大厦底层、二层维修基金57 566.90元。

【争议焦点】

小区业主未缴纳专项维修资金时业主大会有权向法院提起诉讼，该种权利是否属于债权请求权，是否适用诉讼时效制度。

【审判结果】

一审法院判决：环亚公司向业主大会缴纳上海市中山北一路X号底层、二层房屋的维修资金57 566.90元。

环亚公司不服一审判决，提出上诉称：第一，业主大会有要求侵权人承担侵权责任，但由于业主大会属于非常设机构，且无固定财产用以承担民事责任，故其不具备诉讼主体资格，无权以自身名义提起诉讼；第二，业主大会在本公司取得产权证至今的六年时间里未曾向本公司主张过权利，故业主大会诉讼请求的时效已经经过；第三，本公司与小区业主出入分离，且既不使用电梯，也不参与小区物业服务。综上，请求依法撤销原判，驳回业主大会对本公司的诉讼请求。

业主大会辩称：本方具备诉讼主体资格，可以自身名义提起诉讼；环亚公司应当缴纳维修资金，其未缴纳维修基金的行为违反法律规定的义务，其该行为不应当适用诉讼时效的规定。综上，请求驳回环亚公司的上诉，维持原判。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

【审判规则评析】

我国有关法律、法规规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”、“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”根据上述规定，所谓专项维修资金，是指由业主按照一定标准缴纳到专项账户，授权业主委员会统一管理和使用，主要用于小区公共范围内的设备、设施维修和养护资金。交纳专项维修资金是业主应有的义务，且该项资金应当主要应用于公共范围内设备、设施的维修和养护。本案中，环亚公司系久乐大厦的业主，即使其使用的范围与小区业主使用的范围不同，且未接受小区物业服务，但是其仍然应当基于其业主身份，向业主大会承担缴纳专项维修资金的义务。

所谓诉讼时效，是指权利人的合法权益受到侵犯后，未于法律规定的期限内向侵权人主张权利，将丧失请求法院给予法律保护的制度。诉讼时效一般适用于请求权，包括基于合同、侵权行为、无因管理、不当得利、防卫过当、避险过当等产生的债权请求权；基于物权而产生的返还财产、恢复原状、排除妨害、消除危险等物上请求权。另外，在特殊情形下，人格权与身份权亦同样适用诉讼时效制度。而支配权、形成权、解除权、催告权、承认权则一般不适用诉讼时效制度。结合本案而言，业主大会之所以有权要求环亚公司缴纳专项维修资金是因为其具有业主身份以及缴纳专项维修资金的义务，而业主大会对于久乐大厦的共有部分具有维修和改良的权利。因而从严格意义上说，业主大会请求环亚公司缴纳专项维修资金的这种权利与基于合同、侵权行为、无因管理、不当得利、防卫过当、避险过当等产生的债权有所区别。如果对于业主大会追缴专项维修资金的权利适用诉讼时效制度，将可能导致环亚公司逃避缴纳专项维修资金这一法定义务。故综合上述情况，本案不能适用诉讼时效制度。

【适用法律】

《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。

《中华人民共和国物权法》第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第八十三条第二款 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

国务院2007年《物业管理条例》第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。

【法律修订】

《中华人民共和国民事诉讼法》于2012年8月31日修正，自2013年1月1日起施行。本案例适用的一百五十三条第一款第（一）项修改为第一百七十条第一款第（一）项，内容修改为：

第一百七十条第一款第（一）项 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。

《物业管理条例》于2016年2月6日修正，自2016年2月6日起施行，本案例适用的第七条内容没有变更。本案例适用的第五十四条修改为第五十三条，内容没有变更。

【法律文书】

民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审判决书

【效力与冲突规避】

指导性案例　有效　参照适用

 

上海市虹口区久乐大厦小区业主大会诉上海环亚实业总公司建筑物区分所有权纠纷案

 

【案例信息】

【中 法 码】民事诉讼法·审理程序·诉讼时效·不适用诉讼时效情形 (C0803081)

【案    号】 (2011)沪二中民二(民)终字第1908号

【案    由】 建筑物区分所有权纠纷

【判决日期】 2011年09月21日

【权威公布】 最高人民法院2016年9月19日发布(指导案例65号)

【检 索 码】 C0303+40++SJEZ++0411A

【审理法院】 上海市第二中级人民法院

【审级程序】 第二审程序

【审理法官】 卢薇薇 陈文丽 成皿

【上 诉 人】 上海环亚实业总公司（原审被告）

【被上诉人】 上海市虹口区久乐大厦小区业主大会（原审原告）

【上诉人代理人】 陈贤智 陈皓（上海市理诚律师事务所）

【被上诉人代理人】 梁伟 张君毅（上海市外滩律师事务所）

 

【裁判文书原文】  (如使用请核对裁判文书原件内容)

《民事判决书》

上诉人（原审被告）：上海环亚实业总公司。

法定代表人：张甲，总经理。

委托代理人：陈贤智，上海市理诚律师事务所律师。

委托代理人：陈皓，上海市理诚律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：上海市虹口区久乐大厦小区业主大会。

法定代表人：张乙，负责人。

委托代理人：梁伟，上海市外滩律师事务所律师。

委托代理人：张君毅，上海市外滩律师事务所律师。

上诉人上海环亚实业总公司因建筑物区分所有权纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2011）虹民三（民）初字第833号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人上海环亚实业总公司（以下简称环亚公司）的委托代理人陈皓、被上诉人上海市虹口区久乐大厦小区业主大会（以下简称业主大会）的委托代理人张君毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，1995年8月5日，上海虹口商业房地产经营公司（案外人）作为甲方与环亚公司作为乙方签订了《拆迁补偿协议书》，约定：乙方被拆迁的房屋及构筑物于中山北一路X号，经核定拆除的建筑面积为2100平方米；经双方协商，根据拆一还一原则，大楼建成后，1至2层约1600平方米作为产权补偿，地下室400平方米作为使用权补偿归还乙方。2004年1月5日，上海虹口商业房地产经营公司（案外人）作为甲方与环亚公司作为乙方签订了《关于交付中山北一路X号久乐大厦补偿用房的协议》，约定：由甲方交付乙方的商场位于中山北一路X号的一层和二层，一层691.36平方米，二层910.39平方米；甲乙双方共同办理交付房屋的产证手续，直至手续完备；办理产证的所需费用，由乙方自行负担。2004年3月1日，环亚公司取得上海市中山北一路X号底层、二层房屋的产权，系争房屋底层建筑面积691.36平方米，二层建筑面积910.39平方米。环亚公司未支付过系争房屋的维修资金。

2010年9月15日，业主大会就是否向法院起诉环亚公司追讨维修基金征求全体业主意见，表决结果为：应到业主80人（户），其中同意78人（户），弃权2人（户），该表决结果显示超过二分之一以上业主均对起诉环亚公司表示同意，会议决定由业主大会代表业主提起相关诉讼。现业主大会起诉至法院要求环亚公司向业主大会交纳中山北一路X号久乐大厦底层、二层维修基金人民币（以下币种均为人民币）62 227.99元。

原审审理中，业主大会表示环亚公司关于系争房屋的拆迁补偿协议系1995年签订的，故适用2000年12月31日之前的每平方米的建筑面积成本价1 198元来计算，故变更诉讼请求环亚公司向业主大会交纳中山北一路X号久乐大厦底层、二层维修基金57 566.90元。环亚公司表示认可业主大会对于维修基金的计算方法，但因业主大会主体不符，且超过诉讼时效，故不同意业主大会的诉讼请求。双方各执己见，无法调解。

原审法院经审理后认为，宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。现环亚公司未缴纳维修资金，理应按照相关规定缴纳。根据法律的规定业主大会有权依照法律、法规以及管理规约，主张权利。而缴纳维修资金的义务系由法律、法规予以规定，系业主的法定义务，并非系业主大会与业主基于债权关系而形成的债务，故对于维修资金的催讨不适用诉讼时效的规定。因此环亚公司关于业主大会不符合诉讼法中规定的诉讼主体及业主大会起诉已超过诉讼时效的辩称意见，法院不予采信。业主大会收到环亚公司缴纳的维修资金后应及时存入维修资金账户。

原审法院据此作出判决：自判决生效之日起10日内，环亚公司应向业主大会缴纳上海市中山北一路X号底层、二层房屋的维修资金57 566.90元。

原审判决后，上诉人环亚公司不服，向本院提起上诉称：被上诉人不符合民事诉讼主体资格，不是常设组织机构，也无承担民事责任的财产。业主大会享有要求侵权人停止侵害、排除妨碍、赔偿损失的权利，但并无提起诉讼的权利。上诉人2004年获得房地产权证，至被上诉人起诉亦有6年之久，被上诉人从未主张权利，其请求已超过诉讼时效，原审法院认为缴纳维修基金是法定义务不适用时效制度是错误的。上诉人与小区其他业主各自有入口完全分离，不使用电梯等设备，其他物业服务也自行完成。故请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。

被上诉人业主大会答辩称：被上诉人是适格主体，有权提起诉讼。上诉人作为业主未缴纳维修基金，违反法定义务，侵害其他业主的权利，不应适用时效制度。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，业主大会作为自治组织，管理全体业主的共有财产、共同事务，可以作为其他组织参加诉讼。业主大会具有社团性质，业主即是社团之社员，享有社员权，承担社员义务，其权利义务包含多种性质。业主大会作为全体业主的共有财产管理者，对房屋共有部分的维修和改良具有法律规定的权利。维修基金是法律规定的业主应当缴纳的款项，其用途就是对房屋共有部分的维修和改良。因此，业主大会要求作为小区业主之一的上诉人缴纳维修基金，这一权利基于业主是业主大会的社员，基于业主大会是房屋共有部分的维修和改良的管理者而产生，故这一权利并非是单纯的债权请求权，不是时效制度的客体，不应适用时效制度。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1 355.69元，由上诉人上海环亚实业总公司负担。

本判决为终审判决。