有效。因为双方是针对物业签订的合同，虽然签约对象改变了，但签约的标的没变，原签约人的责任与义务会在交替时继续有效。除非以下情况：一在合同中注明签约人变更时合同失效；二是商铺老板自愿在新物业公司进入时放弃合同的履行。否则可以告原物业公司。

业主委员会应当在业主大会成立后3个月内，或者物业服务合同期满前3个月，组织召开业主大会，根据业主大会议事规则来确定续聘或者重新选聘物业服务企业。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满1个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定重新选聘物业企业的，应当确定选聘的方式、方案。

釆用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当事先将选聘方式、服务标准、服务方案、收费标准、合同内容、合同期限、所选物业服务企业的信用实绩等情况征求业主意见，并在物业管理区域内公告，由业主大会表决确定物业服务企业，确定后由业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订合同。

采用招投标方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当事先将选聘方式、服务标准、收费标准、物业服务企业信用实绩、评标方式、委托评委方式、管理期限等招标方案和评标程序事先征求业主意见，并经业主大会表决通过。开标后，业主委员会代表业主大会与中标物业服务企业按照招标要求签订合同。

重新选聘物业服务企业期间，物业服务企业业主应当按照原物业服务合同履行各自权利和义务。

业主委员会在物业服务企业选聘过程中，不得擅自作出决定或者越权签订物业服务合同。

业主大会决定由业主自行管理的，在决定自行管理之前，应当在街道办事处(镇人民政府)指导下，对下列事项作出约定:

(一)自行管理的执行机构(业主委员会)和负责人;

(二)自行管理的内容、标准、费用和期限；

(三)电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，委托专业机构进行维修和养护的方案;

(四)其他有关自行管理的内容。

以上事项应当向街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会和市(县)、区物业管理行政主管部门备案。

许许多多的小区成立业主委员会的目的是为了监督物业公司提升服务质量，有的甚至是为了把物业“炒鱿鱼”。那么，怎么才能合理合法的选聘出新的物业公司，不至于出现旧物业不肯走，新物业进不来，甚至出现对簿公堂的局面呢？杭州简邻更具多年的更换、选聘物业公司的经验来说，要从流程环节上合法，才能保证结果合法。

一、拟定物业选聘方案：

1、征集和拟定选聘方案， 具体包括：物业服务标准，物业费收费标准；绩效考核；公共收益分成；核心诉求等；

2、业委会决议，出具选聘方案草案；

3、业主/业主代表沟通、审议选聘方案；

4、选聘方案定稿、公示；

5、选聘方案报备居委、房办；

二、召开业主大会并对选聘方案进行表决：

1、针对选聘方案，筹备业主|大会，并出具业主|大会公告；

2、书面征询意见表决票的发送与回收；

3、业主大会表决票的唱票、计票、验票及结果统计；

4、业主大会结果公示；

三、公开招标：

1、在公共媒介上发布《招标公告》，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。

《招标公告》载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等。聘请第三方招标代理公司（功能类似于“简邻”这样的中立的第三方机构，可以更完备地保证招投标及考核过程的客观透明；且费用由中标方支付）；

2、根据选聘方案出具招标方案；

3、招标方案提交市房管局公共招标平台；

4、评标小组：招标库随机抽取4位专家+小区出1位代表；

5、由评标小组对入围候选物业进行评分、考核、面试等；

6、由评标小组根据综合评分结果推荐前3家；

7、针对投票表决最终中标物业，筹备业主大会，并出具公告；

8、书面征询中标物业表决票的发送与回收；

9、大会表决票的唱票、计票、验票及结果统计；

10、公示中标物业结果；

11、业委会表业主大会与中标物业签订物业服务合同并备案；

建设单位与中标人签订物业服务合同，并将该合同包含在与物业买受人签订的商品房买卖合同中，物业买受人明示由其交纳的物业服务费的时间、标准和方式。

建设单位应将与物业买受人签订的商品房买卖合同，应包含物业服务合同约定的内容，明示由物业买受人交纳的物业服务费的时间、标准和方式。

物业服务合同期限届满3个月前，业委会组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。

业主大会决定续聘的，业主委员会在物业服务合同期限届满1个月前与物业公司续签物业服务合同。

物业公司决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会。

业主大会决定选聘新的物业公司的，原物业公司在新物业服务合同生效前10日内与业主、业主大会办理移交手续并及时退出物业管理区域；新聘物业公司在原物业公司退出物业管理区域后，与业主、业主大会办理交接手续并进驻物业管理区域。

小区选聘物业一般有以下三种方式:

1、授权业委会代表业主委托第三方代理机构公开招标物业服务公司。

2、授权业委会代表业主委托第三方代理机构邀请招标物业服务公司。

3、授权业委会代表业主遴选出三家以上物业服务公司，再召开业主大会由全体业主投票确定新的物业服务公司。以上暂名：协议招标选聘

以上三种选聘方式到底有什么不同呢？

先说第一种方式：公开招标

公开招标是委托第三方招标代理机构，在房管局网站公开发布公告招投标信息，全国范围内的物业企业都可以来参加投标。根据东莞市房管局《东房[2013]03号  东莞市房产管理局关于业主、业主大会实施物业服务招投标有关问题的通知》，中标物业企业是由房管局的专家决定。参与物业管理招投标评标的专家绝大多数为物业管理企业经理，物业单位的选择完全由他们控制。小区的参与度低，也很难体现小区业主的意愿，这正是大家担心的地方。招标下来的结果（物业单位和收费标准），小区只能被动接受。现实中，住宅小区只有开发商新开发的楼盘采用这种方式招标前期物业，而且大家也留意到新开发的楼盘即使采用公开招标方式选聘前期物业，中标的也清一色是开发商自己的物业公司。公开招标也会产生招标费用。

再说第二种方式：邀请招标

邀请招标是委托第三方招标代理机构选择物业公司，再由 房管局的专家评标决定中标企业。邀请招标与公开招标相比，投标人数量相对较少，竞争开放度相对较弱，有可能会损失应有的竞争效果，得不到最合适的投标人和获得最佳竞争效益。有些招标人甚至利用邀请招标之名行虚假招标之实，串通围标。而且参与招标者要缴纳不菲的投标费用，这些费用也会计入后续的物业成本里，会加重小区的负担。

以上两种选聘方式选出后就可以直接签订物业服务合同，不用召开业主大会给小区业主投票。优点是效率高，缺点是小区业主只能被动接受他们给出的结果，而且需要的费用不少。

以上两种方式适合新盘开发商选聘前期物业公司，政府机关和公营机构也常用，住宅小区重新选聘物业极少采用以上两种方式。

最后说第三种选聘方式：协议招标选聘

业委会得到业主大会的授权后，遴选三家以上的物业公司，再召开业主大会由小区全体业主投票决定哪家中标，最终选择的权力在小区业主手上。

业委会遴选的过程也是公开透明的，业主可以向业委会推荐合适的物业，参与遴选的过程。业委会在遴选的过程中会与多家物业公司谈判，谈管理费，谈物业服务标准，谈公共收益的分配，谈对小区的投入和回收方式，谈约束机制等等，通过比较再向业主大会推荐三家以上的备选物业单位。

接下来会邀请备选的物业单位来小区路演宣传，业主也可以到各家备选物业管理的项目实地考察。最终由小区全体业主投票决定，“物业单位”和其“收费标准”都获得双过半的中标。

这种方式适合有业委会小区，全程公开，选哪家物业公司，完全由小区全体业主投票决定，业主的参与度最高，意愿表达也最充分。缺点是要反复召开业主大会，费时费力！

不论哪种选聘方式，核心问题在于小区业主是希望由谁来决定最终中标的物业管理服务企业，是由“少数人”（房管局专家）来决定，还是由小区业主自己来决定。

如果小区业主参与度不高，对是否充分表达个人意见不是很在意，选择方式第一种方式或第二种方式简单易行。

如果小区业主担心授权“少数人”（房管局专家）来决定选用哪家物业管理服务企业，不能参与并真正表达自己的意愿，只能被动接受别人给出的结果，那么选择方式第三种协议招标选聘最为合适。毕竟通过“全体业主表决”或“直接民主”的方式作出的决定，相对而言更令人信服。

当然假设选择方式第三种协议招标选聘，需要再召开业主大会，相对更费时费力一点。而且如果业主之间没有协商和沟通好，有可能没有一家物业单位能获得2/3的表决结果，导致业主大会无法做出有效的决定，还需要再次召开业主大会。