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小区如何重新选聘物业?物业选、续聘过程是怎样的?

第一步,业主委员会应该根据物业服务合同到期前3个月或首届业主委员会成立后《业主大会议事规则》约定的期限进行操作


第二步,向属地街道或社区书面报告,征求社区意见后,于会议召开7日前在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程,听取业主的意见和建议;同时发函在管物业服务企业(洽谈物业服务合同、物业服务标准、物业费、合同期限及相关承诺等)


第三步,《业主委员会会议公告》


业主委员会会议应有过半数的正式委员出席,作出的决定必须经全体委员会半数以上同意,并在街道、社区报备,公告时间不少于7天


第四步,业主委员会拟定《物业服务选聘方案(资质要求、选聘办法、公开招标/邀标、评分标准等)》、起草《物业服务合同(含物业服务标准、物业费、合同期限等)》并在小区征求全体业主意见,征求时间少少于7天


第五步,《关于召开业主大会会议的公告(物业服务选聘方案与物业服务合同)》和《关于确定业主身份、人数、专有面积的公告》公告时间不少于15天


第六步,全体业主投票表决(应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意


第七步,如业主大会通过续聘原物业服务企业,则由业主委员会代表全体业主签订物业服务合同,并在1个月内到主管部门备案

如业主大会表决通过公开选聘,则根据业主大会决议由业主委员会或聘请第三方招标代理公司公开选聘物业服务企业


第八步,聘请第三方招标代理机构(起草物业选聘文件),聘请符合条件的第三方代理机构


第九步,起草选聘文件、招标网发布选聘文件(登报、小区公告),组织物业服务企业现场踏勘,组织开标评标,公示结果评标小组为不少于5人单数组成,社区是否参加由选聘方案约定,以评标专家、业主委员会代表、业主代表组成单数的评标小组


第十步,根据物业服务企业的投标文件由评标小组评出综合分最高的2-3家物业服务企业(根据业主大会议事规则和物业选聘方案约定的家数),组织物业服务企业路演、宣传、解答等活动;路演活动应在投票前结束


第十一步,全体业主投票表决(应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的为最终中标物业服务企业)


第十二步,业主大会结果公示,公示结束向中标物业服务企业发中标通知书,并签订物业服务合同


第十三步,新老物业交接,做好物业交接方案并签订物业承接查验协议,进行承接查验(按合同约定时间进驻小区)承接查验可业主委员会自行组织或聘请第三方机构进行,聘请第三方机构的;第三方机构涉及消防、电梯相关的技术人员必须持证上岗,且提供社保证明


第十四步,物业服务合同签订之日起一个月内到属地主管部门办理备案手续


业委会如何更换物业?

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一、筹备业主大会,并提前告知全体业主和街道办。


筹备工作由业主委员会负责。业主委员会应当于会议召开15日以前通知全体业主(可以书面形式在物业管理区域内公告,公告的主要内容包括会议议题、召开时间、地点),并且应当同时告知所属街道办和社区工作站。


二、制作投票证,核对业主资格。


业主委员会对需要投票的事项制作投票证并发放到每户业主。(业主无法参加会议的,可以委托代理人或业主代表参加业主大会会议并代理投票)。

投票证应当载明的主要内容:业主姓名、业主所有房屋的面积。

业主应当是房屋所有权人、共有权人。


三、召开业主大会。


业主委员会按会议议程主持召开业主大会(应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加才能召开业主大会),对选聘和解聘物业服务企业事项进行投票,计票结果专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票同意,则通过该项议题,可以授权业主委员会选聘和解聘物业服务企业。


四、招标。


根据业主大会表决决议,由委业会制订物业招标评分标准提请市物业协会审核并挂网进行公开招标。


五、备案。


根据评标结果,业主委员会应当以书面形式在物业管理区域内公告中标物业服务企业,并及时报区住建局、所在的街道和社区居民委员会备案。


六、其他相关事项


(1)业主委员会应指定专人做好业主大会会议记录,并对业主投票等资料妥善保管以备查。

(2)业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。


业主大会应当在更换物业公司前决定的事项有哪些?

(1)业主大会的决议;业主大会决定另行选聘物业管理企业的,应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业。

(2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标;

(3)确定采取公开招标或邀请招标方式;

(4)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后,由业主大会最终确定中标人;

(5)物业服务价格幅度或水平。

物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作,为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中,业主大会的召开,决议尤为重要。必须依据《物业管理条例》,业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的,业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。


​业委会可以直接指定物业吗?

业委会可以直接指定物业吗?


答案是可以的!《物权法》出台以后,对于业主的权利进行了明确的规范。可以这么说,业主的权利很大,但业主使用这个权利却需要明确程序。

在小区以何种方式委托物业公司,完全由法定的业主大会或者全体业主书面征求意见来决定。小区有了决议以后,具体由业主委员会执行。业主大会为小区的权力机构,最终拍板决定,作为执行机构的业委会无权单独与任何一家物业公司签订委托合同。


1、直接与目标物业公司协议委托物业服务合同。与目标物业公司直接商议具体条款,这种方式简单简洁,比较快捷。

2、邀标:小范围地定向邀请有意向的物业公司进行投标。这种方式目标公司相对明确,相对于直接协议方式,业主的选择性更多一些。

3、公开招标:这一定的范围内,公开媒体发布投标通知。这种方式操作比较复杂,投标公司不确定,相对来说暗箱操作的可能性最小。需要专业的招标公司辅助操作。

《物权法》出台,把小区的管理决策权明确归于广大业主所有,除了以上三种确立委托物业公司外,还可以表决小区是否实行自管。

无论通过哪一种方式,在操作中,只要过程符合《物权法》、《物业管理条例》、《招标投标法》和《合同法》等等国内的相关法律法规,即为有效。


如果业主对物业服务不满意,可以换物业吗?小区物业怎么聘?到底是谁说了算?

如今,在人们生活的社区里,财产是必不可少的。但就是这样一个与我们日常生活息息相关的服务部门,却大多搞不清物业公司是怎么招进来的。怎么提意见?如果不满意可以改吗?

对于人们的提问,李宴民告诉记者,物业的选择有两种情况,一是前期物业管理,二是聘用合同到期后的选择。对于前期物业管理,一般指建设单位在出售房屋前通过招标方式选择前期物业,前期物业服务期不超过三年。同时,省规定还明确规定,新建住宅物业的建设单位不得选择由其出资的物业服务企业,由建设单位法定代表人或股东持股的物业服务企业承担该物业的前期物业服务。被评为省物业行业信用等级最高、全国物业服务企业综合实力500强的物业服务企业除外。但前期物业服务合同期满后,业主决定继续聘用原物业服务提供者的除外,应当公开招标。

作为行业协会副会长的蒋树新对这两点高度认可,因为这是“建管分离”政策的具体落实。施工单位在选择由其出资的物业服务企业时,容易隐藏施工过程中存在的问题,损害业主的知情权,从而将问题转嫁给业主。此外,新房入住前的检查需要制作和保存视频资料,这也是对业主权益的全面保护。省物业行业信用等级最高、全国物业服务企业综合实力500强的物业服务企业除外,因为这些企业具有较高的信誉,让优秀、有实力的物业企业承接物业项目,使物业项目管理更加规范,让业主满意。


如果业主对物业服务不满意,可以换物业吗?应该怎么换?


“如果我对现在的物业服务不满意,我是可以放弃让他为我服务还是可以主张换物业公司?我不知道这个财产是怎么来的,我只想知道怎么让他走!”对于这个问题,记者在采访中经常能听到。

但作为房屋所有权人,他单方面提出放弃物业服务,更换物业公司,省里规定里明确告知不允许!物业服务合同一经签订,业主不得以未接受或者在合同期限届满前不需要接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。更换物业公司,物业服务公司只能由业主大会选举和罢免,由业主共同决定,并经半数以上投票赞成专有部分的业主和半数以上投票赞成的业主同意。

同时,一方依法提出解除物业服务合同的,应当按照有关规定执行。原物业服务提供者拒绝退出物业管理区域,或者拒绝移交相关材料、财产和资产的,可以由街道办事处或者乡镇人民政府、县级物业行政主管部门进行调解。调解不成的,应当向当地县级人民政府报告。县级人民政府可以组织城市管理、市场监督管理、物业管理、公安等部门对原物业服务提供者的退出进行监督,阻挠执行公务或者扰乱公共秩序的,由公安机关依法处理。


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