渭南润城公园印象小区业主刘某，

因对物业服务不满，

未缴纳物业费等费用被物业起诉。

临渭区人民法院判决

业主刘某10日内向物业公司支付

物业费、卫生费、电梯费、水费、采暖费。

业主刘某不服一审判决，

向中级人民法院提起上诉。

近日，中国裁判文书网公布了

渭南润城公园印象小区业主刘某

和该小区物业之间的

服务合同纠纷二审结果。

  专家建议小区物管费应实行银行账户单列，业委会主任与物业公司法定代表人共同用印。

  “你认为你是小区的主人吗？你对自己小区的物业管理满意吗？你知道你交的物业费都用在哪里了？”伴随着城镇化的加速，大型小区逐渐取代原有的单体楼，成为顺德的一个发展方向，但由此也带来了小区治理新难题：业主该如何处理与物业管理公司关系？

  上周日，顺德邀请物业管理专家、中国业主大会研究会秘书长刘生敏到凤城讲堂开讲，讲授“业主主导型”小区管理模式。他表示，业主购买房产时，室内房产只占总价值的30%，而室外公共区域价值占70%。放弃室外区域物业管理的业主是“糊涂业主”。在这个过程中，物管费管理是关键问题，他建议小区物管费应实行银行账户单列，业委会主任与物业公司法定代表人共同用印。在设立独立账号的基础上，小区财务独立核算，并实行年度审计。

  放弃家门外权益是“糊涂业主”

  “国内业主普遍对物业管理存在认识误区。”刘生敏说。很多业主认为，物业管理是物业公司的事情，甚至有一部分业主认为，物业管理是房地产开发商提供的售后服务。实际上，根据《物权法》的规定，物业管理是业主的权益也是义务。“小区内的广告、停车位收入归业主所有，同时业主也有义务维护维修设施设备等。”

  刘生敏说，一个业主在购买房产时，实际上，室内房产只占总价值的30%，而室外公共区域价值占70%，放弃室外区域的业主是“糊涂业主”。值得关注的是，即便业主放弃室外公共区域物业管理权益，但根据法律的规定，业主还是得承担起相应室外区域的维护维修等义务。

  刘生敏讲到，业主是物业管理的主体，业主大会是决策组织，业主委员会是业主大会的执行机构，物业公司只是提供物业服务，并不是物业管理的主人。“如果把小区比做一家公司，业主大会就是股东大会，业主委员会是董事会，物业公司则是职业经理人。”

  “有的业主认为不要业委会，这也是糊涂业主，因为没有业委会，业主连物业费用到哪里去了都不知道。”刘生敏说，同样，不交或少交物业费只是消极维权的方式，最终会直接导致物业服务质量下降，“物业公司不可能自己掏钱垫补，它会通过降低物业服务质量来保证收益。”

  “我们给物业公司提意见，人家不理不睬，我们拿他们没办法。”顺德某小区业委会主任说。对此，刘生敏表示，这种现象十分普遍，很多小区业主不满物业服务质量，但是却无计可施。他举例说道，业主和物业公司的关系就好比业主与家政服务钟点工的关系，二者在法律上是平等的，但是如果钟点工无法提供或者拒绝提供合同上的服务，那么业主是可以辞退钟点工的。“如果不满意物业服务，业主是有权换物业公司的。”他说。

  小区物管应按实结算付费

  “但单纯靠换物业公司治标不治本，要想获得满意的物业服务，关键在于物业管理模式。”刘生敏认为，目前国内大多数小区物业管理模式单一、被动，业主没有掌握真正的“自治权”。他向现场顺德业主推荐了“业主主导型”物业管理模式。

  刘生敏认为，物管费管理是物业管理的关键问题，他建议小区物管费应实行银行账户单列，业委会主任与物业公司法定代表人共同用印。“很多物业公司同时管理数十个上百个小区，所有小区物业费都用一个银行账号，这样业主很难明确知道物业费到底用了多少。而且一旦打官司，业主是无权查账，因为这个账号关系到多个小区。”刘生敏表示，在设立独立账号的基础上，小区财务独立核算，并实行年度审计。

  同时，刘生敏建议物管费从实行部分包干、部分按实结算的付费方式，逐步向实行全面按实结算酬金制转变。“目前国内物业费大多数实行包干制，具体值不值这个价业主也不清楚，物业公司一说涨价就只得交钱。”因此，他表示业委会可以通过市场竞争方式产生业务公司，通过货比三家，了解市场行情，从而选择性价比最高的物业公司。

  除此之外，业委会还要与物业公司实行履约保证金制度，一旦物业公司违反合约，不仅要赔付巨额保证金，信誉也会受到影响。同样，为了保证物业管理公平公开，业委会应该聘请第三方参与监管。

  但刘生敏也坦言，虽然“业主主导型”物业管理模式有诸多优点，但是实际操作中还是遇到不少困难。他告诉笔者，在上海武汉等多个实践小区中，定期评估监督工作以及第三方参与监督监督依旧不能得到具体落实。

　　■焦点问答

　　公开和沟通是取信业主的关键

　　金域湾业委会成员：业委会如何取得业主信任？

　　刘生敏：业委会若想做好物业管理必须与业主加强沟通。很多小区业主与物业公司的矛盾转化成业主与业委会之间的矛盾，原因在于业委会与业主之前缺乏沟通，不能彼此信任。但实际上，与业主沟通占业委会工作量70%。我的建议是：业委会与业主之间保持定期顺畅的沟通，例如每月开一次例会，每半年召开一次业主代表大会，每半年进行一次物业服务评价，每年进行一次年审，并将年审报告装订成册发给业主。业委会要让业主知道业委会做了什么，尤其是一些看得见摸得着的事情。让业主知道物业费都用在何处。

　　小区开放比封闭更好利用资源

　　伦教鸡州长丰苑的业委会代表：长丰苑原先是村集体用地，周围居住着很多村民。十几年来，村民都习惯在小区内穿行。小区内频频发生偷盗之事。几年前业委会决定将小区进行封闭管理，然而却遭到周围村民的强烈反对，该怎么解决？

　　刘生敏：在进行封闭管理之前，业委会应该先去规划部门确认小区是否可以进行封闭管理。如果有资格进行封闭管理，则要出具封闭管理方案，并取得相关部门批准。如果政府部门不审批或不通过，你就可进行行政诉讼，但需要注意的是，走法律途径的结果未必是你预想的结果。至于涉及到当地村委会事宜，业委会应该与其沟通协商，考虑村民生活需要，采取折中方式。就我个人而言，相比于封闭式小区，我更赞同开放式小区的建设。国外的小区本身就是开放式的，如果本小区弄封闭式管理，相邻的小区也弄封闭式管理，那么小区之间的资源就不能很好地利用。

　　物业公司责任界定关键看合同条款

　　小区业主：摩托车在小区内丢失，物业公司却不承担责任，该如何处理？

　　刘生敏：物业公司有无提供为业务保管财物的服务要看当时与业委会签订的服务合同。一般来说，由于保管财物服务实行起来相对繁琐，因此通常物业公司是不提供此项服务。如果物管公司要承担财产保管方面的责任，不仅业主要交付高额的物业费，另外业主还要进行财产的登记，例如车辆需要进行保管，那么车辆开进小区后，要拿车钥匙到物业管理进行登记，显然这是无法做到的。不过物业公司有监管和维护秩序的责任。如果业主报案后，公安部门来小区取证，小区监控系统坏了，无法提供录像或来访登记，那么物业公司就要承担相应责任。

第一步，业主委员会应该根据物业服务合同到期前3个月或首届业主委员会成立后《业主大会议事规则》约定的期限进行操作

第二步，向属地街道或社区书面报告，征求社区意见后，于会议召开7日前在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议；同时发函在管物业服务企业（洽谈物业服务合同、物业服务标准、物业费、合同期限及相关承诺等）

第三步，《业主委员会会议公告》

业主委员会会议应有过半数的正式委员出席，作出的决定必须经全体委员会半数以上同意，并在街道、社区报备，公告时间不少于7天

第四步，业主委员会拟定《物业服务选聘方案（资质要求、选聘办法、公开招标/邀标、评分标准等）》、起草《物业服务合同（含物业服务标准、物业费、合同期限等）》并在小区征求全体业主意见，征求时间少少于7天

第五步，《关于召开业主大会会议的公告（物业服务选聘方案与物业服务合同）》和《关于确定业主身份、人数、专有面积的公告》公告时间不少于15天

第六步，全体业主投票表决（应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意

第七步，如业主大会通过续聘原物业服务企业，则由业主委员会代表全体业主签订物业服务合同，并在1个月内到主管部门备案

如业主大会表决通过公开选聘，则根据业主大会决议由业主委员会或聘请第三方招标代理公司公开选聘物业服务企业

第八步，聘请第三方招标代理机构（起草物业选聘文件），聘请符合条件的第三方代理机构

第九步，起草选聘文件、招标网发布选聘文件（登报、小区公告），组织物业服务企业现场踏勘，组织开标评标，公示结果评标小组为不少于5人单数组成，社区是否参加由选聘方案约定，以评标专家、业主委员会代表、业主代表组成单数的评标小组

第十步，根据物业服务企业的投标文件由评标小组评出综合分最高的2-3家物业服务企业（根据业主大会议事规则和物业选聘方案约定的家数），组织物业服务企业路演、宣传、解答等活动；路演活动应在投票前结束

第十一步，全体业主投票表决（应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的为最终中标物业服务企业）

第十二步，业主大会结果公示，公示结束向中标物业服务企业发中标通知书，并签订物业服务合同

第十三步，新老物业交接，做好物业交接方案并签订物业承接查验协议，进行承接查验（按合同约定时间进驻小区）承接查验可业主委员会自行组织或聘请第三方机构进行，聘请第三方机构的；第三方机构涉及消防、电梯相关的技术人员必须持证上岗，且提供社保证明

第十四步，物业服务合同签订之日起一个月内到属地主管部门办理备案手续

一、筹备业主大会,并提前告知全体业主和街道办。

筹备工作由业主委员会负责。业主委员会应当于会议召开15日以前通知全体业主（可以书面形式在物业管理区域内公告，公告的主要内容包括会议议题、召开时间、地点）,并且应当同时告知所属街道办和社区工作站。

二、制作投票证,核对业主资格。

业主委员会对需要投票的事项制作投票证并发放到每户业主。（业主无法参加会议的，可以委托代理人或业主代表参加业主大会会议并代理投票）。

投票证应当载明的主要内容：业主姓名、业主所有房屋的面积。

业主应当是房屋所有权人、共有权人。

三、召开业主大会。

业主委员会按会议议程主持召开业主大会（应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加才能召开业主大会），对选聘和解聘物业服务企业事项进行投票，计票结果专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票同意，则通过该项议题，可以授权业主委员会选聘和解聘物业服务企业。

四、招标。

根据业主大会表决决议，由委业会制订物业招标评分标准提请市物业协会审核并挂网进行公开招标。

五、备案。

根据评标结果，业主委员会应当以书面形式在物业管理区域内公告中标物业服务企业,并及时报区住建局、所在的街道和社区居民委员会备案。

六、其他相关事项

（1）业主委员会应指定专人做好业主大会会议记录，并对业主投票等资料妥善保管以备查。

（2）业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

(1)业主大会的决议;业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业。

(2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标;

(3)确定采取公开招标或邀请招标方式;

(4)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人;

(5)物业服务价格幅度或水平。

物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中，业主大会的召开，决议尤为重要。必须依据《物业管理条例》，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。