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业主对物业行使解聘权的方法是什么?

一、关于民法典中选、续聘物业条文

本条是对业主解聘物业服务人的规定。业主以及业主大会、业主委员会与物业服务人的关系,是合同关系。业主有权依照自己的意志选聘物业服务人订立物业服务合同,也有权解除物业服务合同,解聘物业服务人。业主对物业服务人行使解聘权的方法是:1.解聘程序和方法:业主行使解聘权,依照法定程序共同决定。按 照民法典第278条规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人是全体业主共同决定的事项,应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人 数占比2/3以上的业主参与表决,应当经参与表决专有部分面积过半数 的业主且参与表决人数过半数的业主同意。按照这样的程序作出解聘决定后,行使解聘权的方法是,通过解除物业服务合同,解聘物业服务人。2.行使解聘权的时间要求:决定解聘物业服务人的,应当提前60日 书面通知物业服务人,如果物业服务合同对通知期限另有约定,应当依照其约定,不适用60日的规定。3.行使解聘权的损害赔偿责任:解聘物业服务人是单方解除合同, 因解除物业服务合同造成物业服务人损失,是否承担赔偿责任,标准在于解除合同是否具有可归责于业主的事由,如果解除合同不可归责于业主的决定,而是物业服务人的责任,业主不承担赔偿责任;否则业主应 当赔偿损失,例如业主无正当理由解除物业服务合同进而解聘物业服务人。


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二、案例详情

2014年3月12日,原告九江市公园一号小区业主委员会与被告九江中辉恒佳物业服务有限公司签订《公园一号小区物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》,约定物业服务期限为3年,自2014年1月1日至2016年12月31日,由被告给原告所在小区业主提供物业服务。2016年2月28日,在九江市浔阳区物业与住宅室内装饰装修管理办公室 及九江市浔阳区白水湖街道花果园社区居委会的见证下,九江市公园一号小区召开业主大会形成决议,起诉要求解聘被告。人民法院经审理认为:依据物权法及物业服务相关司法解释规定,解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,因本案中原告所在小区已在相关部门的见证下召开业主大会,投票 方式符合法律规定,其投票结果为起诉解聘被告,故原告要求解除与被告的物业服务合同符合法律规定,予以支持。


三、案例分析

本案中,业主依照法定程序共同决定解聘了物业服务人。根据民法典第946条的规定,业主解聘物业服务人,除需依照法定程序共同决定外,还需符合行使解聘权的时间要求,即决定解聘物业服务人的,应当提前60日书面通知物业服务人,如果物业服务合同对通知期限另有约定,应当依照其约定,不适用60日的规定。此外,依照上述规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。


关于小区物业招标评选办法的应该如何写呢?

根据国家有关法律、法规和规章规定,结合本项目的实际情况,按照公平、公正、科学、择优的原则选择中选单位,特制定本评选办法。

一、评选原则

评选应遵循公平、公正、科学、择优的原则。

二、评选组织

评选小组由7名成员组成,其中小区业委会成员2名(由业委会内部推选产生),行业评标专家3名(省专家库成员,物业行业技术或财务专业人员),业主代表2名(由业主报名,项目评审前一小时抽签产生);所有评选人员进行实名制打分。

三、评选程序和内容

3.1 熟悉选聘文件和评选办法

评选的一般程序:

3.1.1  熟悉选聘文件和评选办法;

3.1.2  参选文件的符合性审查;

3.1.3  参选人的资信、技术和服务评审;

3.1.4  根据评选办法对参选文件的资信、技术和服务进行评分;

3.1.5  参选文件的商务评审;

3.1.6  必要时,对参选文件中的问题进行询标;

3.1.7  评选委员会完成评选报告,推荐中选候选人。

3.2 评审

3.2.1 符合性审查

评选委员会应依照选聘文件的要求和规定首先对参选人的参选资格和参选文件进行符合性审查,审查过程中评选委员会可以要求参选人提交下列审查项所需的有关证明和证件的原件,以便核验。参选文件如存在以下情况之一的,经评选委员会三分之二以上的成员认定,符合性审查不予通过,作无效标处理,不再进行详细评审:

(1)参选人的参选资格不满足国家有关规定或选聘文件载明的参选资格条件的。

(2)参选人与报名时提供的名称不一致的,且未提供证明材料的。

(3)未按选聘文件的要求签署和盖章的(仅限于单位印章和法定代表人或其委托代理人签字或盖章)。

(4)参选文件未按规定的格式填写,内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的。

(5)参选人递交两份或多份内容不同的参选文件,或在一份参选文件中对同一选聘项目报有两个或多个报价,且未声明哪一个有效。

(6)参选报价高于参选限价的;

(7)服务范围、服务期等不满足选聘文件要求的。

(8)参选人不以自己的名义或未按选聘文件的要求提供参选保证金或提供的保证金有缺陷而不能接受的。

(9)参选人以他人名义参选、或与他人串通参选、或以行贿手段谋取中选,或弄虚作假的。

(10)存在法律、法规、规章规定的其它无效参选情况的。

(11)存在其他选聘文件中明确将被拒绝或无效的情况。

3.2.2 报价算术性修正

评选委员会按以下原则对通过符合性审查的参选文件报价进行算术性修正:

参选文件中的大写金额与小写金额不一致的,以大写金额为准;

总价金额与依据单价(或各分项合计)计算出的结果不一致的,以单价金额(或各分项合计)为准修正总价,但单价金额小数点有明显错误的除外。

修正的价格经参选人书面确认后具有约束力。参选人不接受修正价格的,或修正后的最终参选价与原报价相比偏差在0.5%(不含)以上的,其参选作无效标处理;修正偏差在0.5%(含)以内的,参选人应在参选总报价不变和单价平衡的前提下修正相关项目单价和(或)合价。

3.3 详细评审

评选委员会对有效参选文件-通过初步评审的参选文件,从以下方面进行详细评审:

资信分:20分;技术分:45分;现场陈述:15分;价格分:20分。

当有效参选文件少于三家时(不包括三家),应由评选委员会确认是否具有竞争性,如果有竞争性,则评选继续进行。

3.4 参选文件的澄清和补正

3.4.1 在评选过程中,评选委员会可以书面形式要求参选人对所提交的参选文件中不明确的内容进行书面澄清、说明或者补正。评选委员会不接受参选人主动提出的澄清、说明或补正。

3.4.2 澄清、说明和补正不得改变参选文件的实质性内容(算术性错误修正的除外)。参选人的书面澄清、说明和补正属于参选文件的组成部分。

3.4.3 评选委员会对参选人提交的澄清、说明或补正有疑问的,可以要求参选人进一步澄清、说明或补正,直至满足评选委员会的要求。

3.5 综合得分

综合得分等于资信标、技术标、现场陈述与商务标得分之和。

3.6 推荐中选候选人

3.6.1 评选委员会从有效参选中按综合得分由高至低推荐2名候选人,若得分相同,则参选报价低者排名在前;若参选报价也相同,则由评选委员会按少数服从多数的原则通过投票表决决定排名先后。

3.7 评选报告

评选委员会完成评选后,应当向选聘人提交书面评选报告,并抄送有关行政监督部门。评选报告由评选委员会起草,评选委员会全体成员应在评选报告上签字认可,评选专家如有保留意见可以在评选报告中阐明。


2021年选聘和解聘物业有哪些要求

按今年1月1日起施行的《民法典》,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。由业主共同决定小区的共同管理事项。


按《民法典》选聘、解聘物业

根据《物权法》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》《杭州市物业管理办法》等法律法规,按物权决定管理权的原则,业主是小区物业管理的需求主体,老旧小区物业管理采取何种方式如何管理,由全体业主决定。

2021年1月1日起施行的《民法典》规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。由业主共同决定小区的共同管理事项。

一是通过招投标方式,选聘物业服务企业;

二是周边品牌物业扩展,引入物业服务企业。与周边商品房住宅小区物业服务企业协商,采用对外扩展方式,覆盖周边无人管理小区,引入物业服务企业;

三是经业主讨论同意,交由辖区国有平台公司提供物业服务,整合小区内现有资源,弥补物业收费不足,保障收支平衡;

四是组建志愿者队伍,实施业主自治管理。统筹凝聚街道、社区与驻区单位资源、力量,发动老旧小区内在职党员、志愿者、楼栋长,业主代表,组成老旧小区物业服务志愿者队伍,提供物业服务,实现老旧小区物业服务有效覆盖。


民法典时代如何选聘、解聘物业服务企业?

选聘、解聘物业服务企业或者涨物业费属于业主共有和共同管理权利的一般事项,应当按照民法典第二百七十八条的规定组织业主共同决定。即选聘或者解聘物业服务企业应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。


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小编来举个案例【案例介绍】2017年12月7日,康桥水都业委会发出上海市宝山区康桥水都小区关于选聘物业服务企业方案的公告。主要内容为,本小区与浙江鸿翔物业管理服务有限公司上海兴瑞物业管理分公司物业服务企业签订的物业服务合同已于2015年9月19日到期,本小区业委会在听取部分业主、康桥水都小区居民委员会的意见和建议的基础上,拟定了《上海市宝山区康桥水都小区选聘物业服务企业方案》,并于2017年11月1日起公开征求了广大业主的意见和建议。2017年12月8日,康桥水都业委会发出上海市宝山区康桥水都小区关于业主大会会议讨论事项的公告。2017年12月24日,康桥水都业委会发布关于选聘物业服务企业方案的表决结果公告,主要内容为,上海市宝山区康桥水都小区于2017年12月24日以书面征询意见的方式召开业主大会会议,对选聘物业服务企业的标准、内容以及选聘方式进行了表决。根据表决结果,康桥水都小区业主大会作出如下决议:

1、本小区采取公开招标方式选聘物业服务企业;

2、选聘的物业服务企业应符合以下条件;

3、物业服务标准和费用;

4、物业服务合同期限为3年,具体内容同与2017年12月7日发布公告的内容一致。

原告认为康桥水都业主大会执行机构上海市宝山区康桥水都业主委员会(以下简称康桥水都业委会)在主持业主大会表决事项时,将续聘与否的表决程序和如何续聘的表决程序合二为一的事实明显违反了《管理规约》约定作出的决议违法,遂向人民法院提起诉讼,请求撤销上海市宝山区康桥水都业主大会2017年12月24日作出的《关于选聘物业服务企业方案的表决结果公告》中关于本小区采取公开招标方式选聘物业服务企业及在物业费涨价25%限价内签订服务期限三年的物业管理合同等事项的决议。


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【审判要旨】

法院认为,根据证据显示,康桥水都业委会在2017年12月7日将选聘物业服务企业方案包括拟选聘物业服务企业的标准、标准和费用、物业服务合同期限、选聘方式予以公告,2017年12月8日就关于业主大会会议讨论事项予以公告;并于2017年12月24日召开业主大会。业主大会上就关于选聘物业服务企业方进行表决,该表决为对物业服务企业的选聘方式,而非差额选聘物业服务企业的表决,故可以适用“已送达的表决票,业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的,视为同意”的表决形式。

根据该表决形式,表决票发放2,587张,除去不同意票342票、弃权票114票、废票24票,同意票为2,107票,该表决已获得专有部分面积占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数过半数的业主同意,故上述决议内容对业主具有拘束力。张建国等以上述决议侵犯其合法权益,违反法律规定程序为由要求撤销,缺乏事实和法律依据,法院不予准许。

【律师说法】

选聘、解聘物业服务企业或者涨物业费属于业主共有和共同管理权利的一般事项,应当按照民法典第二百七十八条的规定组织业主共同决定。即选聘或者解聘物业服务企业应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

本案涉及到“归入票规则”的效力问题。实务中很多小区为促成业主大会形成有效决议,往往会有“未参加表决的视为同意”或“未参加表决的视为同意已表决的多数票”的规定。在民法典生效前,如果小区的《议事规则》《管理规约》《临时管理规约》等文件有关于“归入票规则”的约定,那么在召开业主大会时是可以适用该规则的。民法典生效后,召开业主大会需要经双三分之二业主参加,因此“归入票规则”将失去用武之地,逐渐退出历史舞台。


前期物业服务企业遭解聘后,拒绝退出怎么办?

A 物业服务企业于2010 年6月被某小区开发商选聘为该小区前期业服务企业,2019年8月小区业主委员会成立。同年11 月,业主委员会向物业服务企业发出解聘书,并且选聘了新的物业服务企业,但 A物业服务企业拒绝退出该小区。那么,前期物业服务企业遭解聘后,拒绝退出怎么办?


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前期物业管理具有过渡性,其产生的前提是房地产物业开始出售后,由于业主尚未达到一定人员,无法召开业主大会来组成业主委员会选聘物业服务企业,而小区物业又需要进行管理的情况下,由房地开发商选聘物业服务企业对小区物业进行前期管理。业主是小区物业的所有权人,需要何种服务、什么公司服务,应由业主自主决定。在业主大会成立后,对外可以代表全体业主,可以决定是否与进行前期物业管理的公司签订正式的物业管理合同或是另外选聘物业服务企业,业主大会的决议对全体业主具有约束力。

小区业主大会成立后,业主大会按照法定程序可以提前解聘前期物业服务企业,重新选聘其他物业服务企业为小区业主提供物业管理服务。如果前期物业服务企业不遵守法律的规定,拒不退出物业管理小区,不移交物业管理用房和相关资料,业主委员会可以采取以下措施:

(1)向房屋所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉,要求房地产行政主管部门予以查处。根据《物业管理条例》第 58 条的规定,前期物业服务企业不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

(2)最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 10条明确规定,物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域,移交物业服务用房和相关设施,,及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民去院应予支持。因此,业主委员会可依法向有管辖权的人民法院提起民事诉讼,要求前期物业服务企业,限期移交物业管理用房和《物业管理条例》第 29条规定的相关资料,并赔偿因此给业主造成的损失。

法律依据:

《物业管理条例》第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料;

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第五十八条 违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上 10万元以下的罚款

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十条物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及业服务企业所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。


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