1、因为物业公司本身原因造成解约

这种情况下，物业公司的经营资质往往会有一定程度上的丧失，而签订的相关合同也会自动解除，业主委员会可以按照相关规定重新选聘新的物业。

2、因为业主的投诉造成解约

业主向业主委员会提出投诉，业主委员会进行一系列运作，结束与物业公司的合同。然后按照相关规定重新选聘新的物业。

3、因为合同的约定内容造成解约

因为合同内容需要解约的情况下，业主委员可以根据合同约定进行处理，然后通过招标的方式重新选择物业公司。

新小区一般为前期物业，需要成立业主大会和业委会，由业委会来更换物业。根据《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

选聘物业业委会必须通过召开业主大会投票占面积超过二分之一、票数超过二分之一同意方能执行，业委会是业主大会的执行机构，没有权利直接解聘、选聘物业服务企业。

开发商售楼期间聘请物业属于前期管理，业主入住成立业主大会并选出业主委员会后，可以另行招聘物业服务公司，也可以继续聘用原物业。

开发商不能自行更换物业，何来条件之谈。