我国物业管理条例规定，业委会是业主大会的执行机构，业委会无权选聘物业公司，必须在业主大会的主持下业主超过一半，且专用部分面积超过一半业主同意，业委会才有权与物业公司签订物业服务合同，用不着所谓的委托书，召开业主大会可以以征询业主的形式发征询单是可以的。

采用前期物业招投标方式选聘物业公司是国家政策鼓励开发商这样做，版其意义在于可以促进物权业管理市场的公平竞争，住建部前期物业管理招投标管理暂行办法第四条规定，前期物业管理招投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。业主大会也可以通过以上方法选聘物业公司。

但是在具体实践中不是这么回事，由于政府部门是招投标管理的监督单位，像一张无形的黑手在左右物业管理市场的招投标，招投标只不过是流于形式，大多数已经内定那个物业公司中标，或者中了标让给第二、第三中标人，第一中标人如果接了这个物业管理项目，以后的项目管理日子可能就难过了。

大多数开发商有自己的物业子公司，在招投标中是志在必得，因为他们知道标底，就把真正专业的物业公司拒之门外，比较好的二手楼盘、没有物业子公司的房地产项目公司的新建楼盘通过招投标程序看谁的后台硬谁赢得中标，如今的招投标乱象滋生了弄虚作假、政府腐败的现象，目的是为了利益，国家应当出台政策进行彻底的治理。

首先召开业主大会，就物业管理问题进行表决，经半数以上业主表决同意后，由业委会代表全体业主，同物业公司解除物业管理合同。按照当初物业公司接管项目时的资料移交清单，收回由物业公司代管的小区图纸、各类设备设施建筑安装资料等，委托专业审计部门对物业溢收的物业费进行核算，接收物业服务用房及设备设施用房等。

 新建房产开发管理项目现要求必须实行专业化物业管理，对于如何选聘专业化合适的物业企业，国家规定必须实行招投标管理。

老旧小区可在业委会成立以后解聘原有物业企业，向社会公开招聘物业服务企业实施管理，可实行招投标，也可以直接找中意的物业服务企业，双方达成一致后签订物业服务合同实施管理。

1、更换程序的合法性小区物业管理委员会是代表小区产权人、使用人利益，负责监督检查小区物业管理工作的非法人社团，是解决小区物业管理问题的关键。所以必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜，要经小区产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会，形成决议，使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。

2、取得协调相关方面及中正级三方的支持调和相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，使其尽可能得取得一致性意见，对于顺利更换，尤为重要。中正方的支持主要是指法律顾问，提供法律支持。物管顾问、财务顾问，提供专业支持。政府主管部门，提供政策支持，取得指导、支持，不可忽视。

3、更换物管企业各方面工作的交接设计物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据，首先应召开产权人大会并做好保密工作，防止过渡期出现管理真空，同时也应避免出现有关财务帐务修改和资金转移，使产权人和使用人利益受到损害。其次将更换物业管理公司的意见和安排报小区办，取得指导和支持。原物管的撤出是非常困难的，如发生拒不交出物业的情况，需要请政府主管部门协调。交接工作是一项繁琐细致的工作，精心安排交接内容、日程、使工作条理化、清晰化、把有损于产权人、使用人利益的机率降到最低。