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更换物业,需要什么法律依据?有哪些程序?

发表时间:2022-09-26 11:37


如果对物业的服务不满意,
业主可以自行更换物业,
除了要知道更换物业的流程
还有必要知道更换物业的法律依据

                                                                                                  image

                                                                                                    一、业主大会有权决定选聘、解聘物业服务企业

依照我国物业管理法律、法规规定,业主大会享有选聘物业服务企业的权利,同时也是更换物业服务企业的主体。他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司,向小区业主提供物业管理服务。

法律依据:
1.《民法典》第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定:
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
2.《民法典》第九百四十六条:业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。
3.《物业管理条例》第十一条:下列事项由业主共同决定:
(四)选聘和解聘物业服务企业。

需要注意的是,小区业委会只是业主大会的执行机构,执行业主大会的决定事项,其自身无权决定选聘、解聘物业服务企业。

二、更换物业服务企业的条件


更换物业服务企业的条件有:
1.法定解除。即物业服务企业丧失一定的经营资格时,所签订的《物业服务合同》自动解除。

2.约定解除。当《物业服务合同》所约定的事由出现造成需要更换物业服务企业,可以由业主委员会根据《物业服务合同》的约定直接进行,也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉,进行具体运作之后,解除与物业服务企业的合同。

3.业主行使任意解除权《民法典》第九百四十六条【业主合同任意解除权】规定:业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。

业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算;对已出售但未办理房地产权属登记的物业,按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。

业主人数按房地产权证数计算,一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业,业主人数按商品房买卖合同数计算,一个合同计为一个业主人数;对未出售的物业,建设单位计为一个业主人数。

三、更换物业企业所需程序


业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项:
(1)拟订《物业服务企业选聘方案》,确定采取公开招标或邀请招标方式
(2)召开业主大会表决:续聘或重新选聘物业服务企业。业主大会决定另行选聘物业服务企业的,应当在做出决议后及时书面告知原物业服务企业
如重新选聘物业,授权业主委员会组织招标。
(3)向全体业主征集选聘工作成员,组建选聘工作小组。
(4)发布招标信息。
(5)协商物业服务等级和收费标准,公共收益分配等事项。
(6)选聘工作小组推荐中标候选人名单。
(7)中标候选人答辩会。
(8)公示物业服务合同(表决稿)。
(9)中标候选人路演。
(10)业主大会最终确定中标人。
(11)签订物业服务合同。
(12)物业服务合同备案。

更换物业公司是一项极为困难并具有一定风险的工作,为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中,业主大会的召开、决议尤为重要。业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的,业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

业主大会会议应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

四、招标过程中必须保证广大业主的知情权


1.业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的,业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示;

2.评标过程中,现场答辩可采用公开的方式,业主可参加旁听;

3.评标结束后,业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示;

4.中标企业确定后,业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。

五、招标前办理备案工作


在招标前,作为业主大会的执行机构,业委会应当到所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时,应提交以下资料:
1.业主大会决议;
2.招标公告或者投标邀请书;
3.招标文件;
4.法律、法规规定的其他资料。
业主委员会委托招标代理机构进行招标的,还应提交双方签订的委托书。

六、更换物业服务企业后需要交接的资料


根据相关规定,新的物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。移交的资料包括:
1.竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工,配套设施、地下管网工程图等竣工验收资料;
2.设施设备的安装、使用和维护保管等技术资料;
3.物业质量保修文件和物业使用说明文件;
4.物业管理所需的其他资料,譬如与供水、供电、供气、保卫、有线电视等单位订立的协议书、合同,各种物业服务债权债务账册等。

关于业主委员会以上资料的获取,是由前期物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给的。如果没有移交,可向他们索取;如果是由于开发商的原因,则可以向开发商主张,必要时可通过法律途径予以解决。

七、原物业拒绝退出造成业主损失的应当赔偿

《民法典》第九百四十九条【物业服务人的移交义务及法律责任】物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。

主编:王梦乐



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