“16名业主代表的产生既不合法

也不符合相关规定

不能代表全体业主”

“参会的12名业主代表未按照法定程序书面征求业主意见

而是按个人意志投票表决”

“原审认定12名业主代表的表决意见

代表了专有部分占建筑物总面积75%的业主且占总人数75%的业主的意见缺乏证据

违背立法本意”

案情回顾

韩换克、高革、王喜玲申请再审称

一、有新证据证明原判决认定事实错误。有217户业主以“南熙福邸业委会私自更换物业公司、私自修改南熙福邸小区《业主代表大会议事规则》为由，提议罢免南熙福邸业委会，该证据能够证明原审认定南熙福邸小区召开第二次业主代表大会前通知业主并听取了业主意见错误。很多业主对召开业主代表大会及其决议均不知情，南熙福邸业委会未保障业主的知情权和参与权。

二、原审认定第二次业主代表大会召开前进行了公告、通知并听取了业主意见缺乏证据。南熙福邸业委会仅提供了4张在小区楼栋内张贴公告的照片，而该小区共15幢楼，且仅1张照片显示张贴于9号楼，还无法辨认内容及张贴时间。该小区总户数为1189户，南熙福邸业委会提供的6张微信群聊天记录截图显示群成员仅315户，不到业主总人数的三分之一，也不能证明微信群成员是否均为小区业主。根据南熙福邸业委会发布的相关公告，其于2019年6月18日才同意利用微信等方式召开业主代表大会，上述微信群聊天截图显示时间为2019年5月28日，程序违法。南熙福邸业委会提供的征询意见表未显示调查内容、业主意见，不符合法定证据形式。相比之下，韩换克、高革、王喜玲提供的《郑州恒祥物业服务有限公司南熙福邸小区服务抽查表》更具证明力，原审采信征询意见表错误。

三、原审认定参会业主代表的意见代表了业主意见缺乏证据。1、16名业主代表的产生既不合法，也不符合相关规定，不能代表全体业主。根据南熙福邸业委会筹备组2018年9月21日发布的公示，16名业主代表系依据南熙福邸小区《业主代表大会议事规则》和《管理规约》产生，但前述制度系在9月29日召开的首次业主代表大会上才表决通过，业主代表的产生也不符合前述制度中有关以幢为单位、经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意等规定。业主代表备案并不能证明其产生方式合法。2、参会的12名业主代表未按照法定程序书面征求业主意见，而是按个人意志投票表决。3、原审认定12名业主代表的表决意见，代表了专有部分占建筑物总面积75%的业主且占总人数75%的业主的意见缺乏证据，违背立法本意。业主代表不能取代业主，应书面征求业主意见，并以“双过半”的业主意见作为行使表决权的依据。

四、南熙福邸业委会私自篡改《业主代表大会议事规则》，如不被撤销，将会产生极坏的示范效应，不利于行业良性发展。一审中南熙福邸业委会提供的《业主代表大会议事规则》，与其在政府部门备案的版本相比，关于业主代表产生方式、选聘物业服务企业等事项规定均不相同。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项、第（二）项的规定，请求再审本案。

法官说

业主代表在参加业主大会表决3日前，应就业主大会拟讨论的事项广泛征求所代表的业主意见，汇总后行使表决权。

本院经审查认为，本案系业主撤销权纠纷，业主（代表）大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

一、关于适格当事人的问题。根据查明的事实，韩换克、高革、王喜玲系南熙福邸小区业主，该小区成立了业主代表大会并在当地政府部门备案16名业主代表。韩换克、高革、王喜玲的诉讼请求之一为撤销南熙福邸小区业主代表大会作出的有关授权南熙福邸业委会重新选聘物业服务企业的决定，该诉求涉及南熙福邸小区业主代表大会的权益，原审未依法向当事人释明，未依职权追加南熙福邸小区业主代表大会参加诉讼，确有不当。

二、关于南熙福邸小区业主代表大会作出的相关决定是否侵害业主权益的问题。韩换克、高革、王喜玲申请再审称南熙福邸业主代表大会召开会议前未依法征求业主意见，业主代表以其个人意志决定案涉重大事项，侵害了业主的知情权和参与权。根据南熙福邸小区业主代表大会制定的《业主代表大会议事规则》，其中第十一条规定：“业主代表大会的议事内容：……（四）确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业；……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第十六条第（三）项规定：“业主代表在参加业主大会表决3日前，应就业主大会拟讨论的事项广泛征求所代表的业主意见，汇总后行使表决权。”根据南熙福邸业委会提供的业主代表大会第二次会议相关材料，16名业主代表中有12名业主代表出席会议，经投票表决，以同意票数12票、同意业主人数75%、同意业主占总面积75%的结果通过了案涉争议决定。但是，南熙福邸业委会并未提供其他必要证据证明该12名业主代表分别代表了哪些业主的意见行使表决权，其提供的《南熙福邸业主花名册》载有“序号”、“房号”、“姓名”、“面积”、“备注”，其中备注一栏显示“√”或空白等，无业主签字，不能体现是否系会议召开前就案涉争议事项征询业主意见，不足以证明上述会议材料记载的案涉争议决定经专有部分占建筑物总面积75%的业主且占总人数75%的业主同意。原审认定南熙福邸业主代表大会第二次会议作出的案涉争议决定合法有效依据不足，该决定是否征得了符合法定比例的业主同意、是否侵害了业主的知情权和参与权有待进一步查明。本案审理过程中，双方当事人均表达了对小区管理的强烈意见，原审应充分查明事实，尊重业主意愿，注重调解化解纠纷，维护和谐的小区关系。

综上，韩换克、高革、王喜玲的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百条第（二）项规定的情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第一款规定，裁定如下：

指令河南省郑州市中级人民法院再审本案。

点  评

业主代表在参加业主大会表决3日前，应就业主大会拟讨论的事项广泛征求所代表的业主意见，汇总后行使表决权。业主代表不应按个人意志进行投票，否则就侵害了业主的权利。