物业公司服务差，主要包含打扫卫生的频率降低，楼道清理的不干净，小区水池太长时间没有清理造成淤泥堆积，小区的路灯坏了不维修，绿化不打理，到处看起来乱糟糟的，很头疼？

一、签订和解除物业服务合同的基本要求

1，业委会与物业服务企业签订或解除物业服务合同之前，必须得到业主大会关于选聘或解聘该物业服务企业的决定。有的地方性法规、规章或规范性文件，对于选聘物业服务企业作了程序性规定，但大多数只是行政指导性质的。对相关的规范性文件的合法性，在提起行政诉讼时可以申请附带性审查。

2，业主大会的会议形式，可以是召开大会采用集体讨论的形式，也可以不召开大会采用书面征求意见的形式。

3，业主大会的同意票数必须是“双过半”，即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这是强制性的法律规范。

4，对于业主大会的违法决定，业主可以按照民事程序或行政途径来申请撤销业主大会的决定。

5，只有经过业主大会的合法决定，业委会才能执行业主大会决定而与物业服务企业签订或解除物业服务合同。对于业委会违法行使的签订合同或解除合同的权利，利害关系人可以通过司法途径来确认其签订或解除的行为无效。

6，合同解除不影响当事人要求赔偿损失的权利。物业服务企业还应返还相关资料及其代管的专项维修资金等，最好交接工作。任何一方解除合同，都需要给对方必要的准备时间。

二、解除物业服务合同的法理基础

1，业主大会“双过半”变更、排除适用，或授权业委会行使。

业主大会难以召开，这是普遍性问题。在特殊情况下，例如物业服务企业的服务质量很差，部分业主严重不满，有关单位暗中阻拦，而广大业主或业委会消极处世导致召开业主大会无法达到法定人数。有的物业小区通过业主管理公约或业主大会议事规则的形式，将“双过半”予以变更或排除适用，有的甚至规定在确实无法召开业主大会的情形下，将选聘或解聘物业服务企业的权力授权给业委会来行使。

成杰律师认为：这是法律的强制性规定，对于业主大会“双过半”不能变更或排除适用；关于特殊情况下 业主大会将选聘或解聘的权力授权给业委会行使，虽然这在目前法律理解上存在争议，在法律适用上存困难或风险，但符合业主自治权利的立法本意。

2，业委会的合同当事人资格与诉讼主体资格

业委会根据业主大会的决定，与物业服务企业签订物业服务合同，业委会是物业服务合同的当事人。签订或解除合同的权力在于业主大会，即业委会仅有程序意义的合同当事人的地位，并无实体意义的合同当事人的权力。

业委会可以作原告但不能作被告。业委会毕竟是一个特殊的诉讼主体。为了多数业主的利益，或根据业主大会或业委会的决定，业委会可以提起诉讼。因为业委会没有相应的独立的责任财产，不具备相应的民事责任能力，因此不能作被告。对于拖欠物业服务费，物业服务企业只能向相应的业主主张权利。

3，物业服务合同与委托合同的法律性质。

在法律性质上，物业服务合同是否属于委托合同，理论界与实务界均存在激烈争论，各有理论支撑。但根据最高人民法院的主流观点，物业服务合同并非委托合同，且物业服务案件司法解释第8条并未以合同法第410条为直接依据。2009年10月1日之后，相关案件裁判文书直接援引该司法解释第8条而不再援引合同法第410条。

《物权法》第76条和《物业管理条例》第11条都规定了业主大会有权解聘物业服务企业，而没有对解聘的前提进行限制或对解聘作出附带条件。只要业主大会解聘决议是依法定程序作出，业委会就有义务执行业主大会决定。因此业委会根据业主大会决定而请求解除物业服务合同，应予支持。

委托合同当事人享有任意解除权，这是基于传统民法的当事人之间信任关系的无偿委托，一般是非继续性合同。但物业服务合同是有偿合同和继续性合同。在业主与物业服务企业丧失互信后，如果继续维持物业服务合同，其后果是严重损害双方的利益，违背法律的正义与效率。如果出现业主各种手段的抗争，物业服务企业只能应对，这背离了业主方便生活的合同目的，也背离了物业服务企业营利的合同目的。

三、相关法条

1，《物权法》第76条第一款：“下列事项由业主共同决定：…（四）选聘和解聘物业服务企业或其他管理人”。第二款：“…决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

2，《物业管理条例》第11条：“ 业主大会履行下列职责：…（三）选聘、解聘物业管理企业”。

3，《物业管理条例》第15条：” 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：…（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。”

4，《物业管理条例》第26条：“ 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

5，《合同法》第97条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”

6，《合同法》第410条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”

7，最高人民法院《关于审理服务服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条第一款：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”