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物业合同未经业主大会同意,不发生法律效力

发表时间:2023-08-09 10:00
物业公司提供了服务

起诉欠费业主却被法院驳回


物业服务费是物业公司的生存之本,物业公司撤出项目后对于拖欠的物业服务费可通过诉讼方式进行主张。目前的司法实践中,物业公司只要提供了服务,法院通常会支持其诉讼主张。


然而,本案中的物业公司撤离物业项目后起诉了一户业主,要求支付物业公司提供服务期间拖欠的物业服务费,但是其诉讼请求却并未得到法院支持。


物业公司百思不得其解,明明为物业项目业主提供了服务,投入了大量人力、物力、财力,为什么不被法院支持呢?


业委会通知物业公司撤场

物业公司却称另有合同


2011年12月,南方物业公司与美家业委会签订了《物业服务委托合同》,为美家住宅小区提供物业服务,服务期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止。合同到期后,双方未续签物业合同,南方物业公司继续在该小区内提供物业服务。


2015年8月,美家住宅小区业主大会通过决议,作出了不同意续聘南方物业公司的决议。美家业委会向南方物业公司发出书面告知函,将业主大会不同意南方物业公司继续留用的结果告知南方物业公司,并通知南方物业公司对美家住宅小区的物业服务时间至2015年12月31日到期


南方物业公司不接受业主大会的决议,提供了一份2015年3月1日美家业委会与南方物业公司签订的《物业服务委托合同》,这份合同显示,服务期限是自2015年3月1日起至2020年2月28日止,南方物业公司认为合同未到期,拒不撤出美家住宅小区。


未经业主大会决定

物业服务合同被法院认定为无效


鉴于南方物业公司明确表示拒不退出,美家业委会诉至法院,要求南方物业公司于2015年12月31日前撤出美家住宅小区物业服务区域并移交物业管理权等。


2016年3月23日,一审法院作出判决,认定南方物业公司与美家业委会于2015年3月1日签订的《物业服务委托合同》因未经业主大会决定,不发生法律效力,判令南方物业公司于判决生效后十五日内撤出美家住宅小区物业服务区域。二审法院判决驳回南方物业公司的上诉,维持原判。


判决生效后,南方物业公司未履行生效判决,仍然拒绝撤出美家住宅小区,美家业委会向法院申请执行。双方在执行过程中达成执行和解协议,南方物业公司于2016年8月31日前结清帐目,撤离美家住宅小区。


法官说法:

没有法律依据

提供了服务也无权收费


南方物业公司撤出后起诉了美家住宅小区一户业主董某,要求董某缴纳自2016年1月起至2016年8月31日(物业公司撤场之日)止的物业服务费用。


南方物业公司认为,虽然美家业委会在另案中要求南方物业公司于2015年12月31日撤出小区,但一审法院判令南方物业公司于判决生效后十五日撤出,二审法院于2016年8月15日判决维持原判,双方的不定期物业合同的终止时间应为2016年8月31日。在此期间,南方物业公司依据2015年3月1日的合同约定,一直在小区内提供物业服务,投入了大量人力、物力、财力,按公平原则就应获得相应物业服务费。 


董某辩称,美家住宅小区在街道物业主管部门的指导和安排下依法召开了业主大会,决定不再聘请南方物业公司,业委会已发函要求南方物业公司于2015年12月31日撤出,董某与南方物业公司权利义务终止时间为2015年12月31日。南方物业公司出示的合同期至2020年的合同已经被生效判决认定不受法律保护,南方物业公司要求董某支付2016年1月1日至8月31日的物业服务费没有法律依据。


法院经审理查明,南方物业公司与美家业委会于2011年12月23日签订的《物业服务委托合同》,服务期限届满日为2013年12月31日,但之后业主大会未作出选聘或者续聘决定,南方物业公司按照原合同约定继续提供服务,双方形成无固定服务期限的物业服务合同关系。


在原合同权利义务延续期间,美家住宅小区业主大会于2015年8月25日通过决议,作出了不同意续聘南方物业公司在该小区进行物业服务的决定,据此,美家业委会发函给南方物业公司,通知南方物业公司的物业服务期限至2015年12月31日到期。因此,南方物业公司和董某之间的物业服务合同权利义务已于2015年12月31日终止


南方物业公司以其与美家业委会于2015年3月1日签订了《物业服务委托合同》为由,认为双方物业服务合同期限届满之日为2020年2月28日,但是该《物业服务委托合同》已被法院判决认定为无效,故该合同自始无约束力南方物业公司无权主张业主按照该合同支付物业服务费


物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域,物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费的,人民法院不予支持,据此驳回南方物业公司要求董某支付撤场前物业服务费的诉讼请求。


南方物业公司不服一审判决,提起上诉。二审法院判决驳回上诉,维持原判。


法律分析:不同阶段

物业服务合同的不同法律效力


本案的争议焦点是南方物业公司和美家住宅小区物业服务合同权利义务终止的时间如何确定?如果合同的权利义务于2015年12月31日终止,南方物业公司在2016年1月1日至同年8月31日期间为美家住宅小区提供了一定事实服务的情况下,业主是否应缴纳相应的物业服务费?


《物业服务合同》是物业公司依法接受委托,为物业项目提供服务并收取物业服务费的合同依据。《物业服务合同》权利义务终止时间一般以合同约定的终止时间为准。


但是实践中,合同到期后由于各种原因,业委会和物业公司没有及时续签合同,但物业公司继续提供物业服务的情形并不少见,即成立了所谓的事实物业服务合同关系。然而并非所有的事实物业服务合同都有权收取物业服务费。


收取物业服务费的依据应当以具有法律效力的合同终止时间为准,本案中美家住宅小区的物业服务合同期经历了三个阶段,对于界定物业服务合同的终止时间具有典型意义


第一阶段:2012年1月起至2013年12月。这一阶段物业公司与业委会签订了书面的物业服务合同,并约定了服务期限,在此期限的物业服务合法有效,物业公司的物业服务费受法律保护。


第二阶段:2014年1月起至2015年12月。这一阶段属于没有签订书面的物业服务合同,但是物业公司提供了物业服务的事实物业服务阶段。法院通常认为物业公司提供了物业服务,即便没有签订书面的物业服务合同,但业主事实上接受了该物业公司的物业服务,物业公司起诉要求业主支付相应的物业服务费用的,法院应予支持。


第三阶段:2016年1月起至2016年8月。这一阶段南方物业公司虽然提供了事实服务,但是业委会已经通过法定程序不再续聘该公司,并要求撤离小区,而物业公司由于自身原因未按时撤场,提供的物业服务没有合法依据。法院不会支持物业服务费的诉讼请求。


通过上述分析,如果物业公司合同到期,业委会亦已要求物业公司退出小区,尽管提供了一定的事实服务,但其无权要求业主支付相应的物业服务费。


律师提醒:

物业公司依法依约提供服务

避免徒增成本


民法典第九百四十九条规定,物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。


在此提醒物业公司,物业项目管理中需要依法依规履行合同义务,不要误以为合同期满了,物业公司只要在物业项目上没有撤出,继续提供物业服务,就必然被认定成立事实物业服务关系,必然有权向业主收取物业服务费。


否则不仅可能招致诉讼风险,还将无畏地消耗人力、物业、财力,影响企业声誉,得不偿失。

主编:王梦乐


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