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陷阱1：共用场地变地上车位‍

小区里的空地，有的时候甚至是绿地，开发商或者物业公司画根线就收钱。有的作价卖给业主，有的按月出租。由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。如根据《北京市居住小区机动车停车管理办法》第7条：“凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得出售。”

友情提示：这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。

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陷阱2：霸占无约定的地下车位

如果地下车位(库)建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。开发商出售这种车位(库)好像天经地义，其实不然。

《北京市城市房屋管理办法》第13条规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。” 也就是说，在房屋买卖合同中，开发商必须申明该小区里的地下车位(库)的产权属于单独转让，不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明，地下车位(库)也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。

友情提示：可以由小区业委会委托物业公司收取，收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

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陷阱3：地下车位(库)重复卖‍

很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位(库)，可这地下车位(库)的买卖是否合法，很多业主并不知道。如果地下车位(库)面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。换句话说，卖房子的时候已经把地下车位(库)的面积分摊到每个业主的身上，并且按比例收过钱了。再把这样的地下车位(库)卖给业主，就是重复收钱。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：“未依法登记领取权属证书的不得转让。”因此若不能办理产权，车位(库)买卖合同是不受法律保护的，业主买到手的只是一张白纸。

友情提示：这类的地下车位(库)办不了产权证，属全体小区业主所有，严格地说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

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陷阱4：人防工程偷着卖

没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢?当然不是。有的地下车位(库)属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。

友情提示：根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。

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陷阱5：改造车位(库)黑着卖

还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的，开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位(库)，这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产权证。

友情提示：开发商和物业公司也无权擅自处理这些车位(库)，它们也应该属于全体业主的共有财产。

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陷阱6：租赁期限超过20年

有的开发商很“明智”，在签车位合同的时候会申明车位不能买卖，不签买卖合同，只与业主签租赁合同。可在租赁期限上超过了20年的时候，并不向消费者声明20年后不受法律保护。

根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”消费者租赁车位(库)(就是所谓的销售使用权)，最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。

友情提示：凡是销售使用权超过20年，并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。

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专家提醒

无论地上车位(库)还是地下车位(库)，是否可销售的唯一标准是能否办理产权证(或有无预售许可证)。根据有关规定，产权证可以单独核发也可以和购买商品房合同合并核发房屋所有权证。

在地下车位合同示范文本没有出台之前，市工商局有关人士提醒说，想要购买停车位的消费者，一定要看想购买的车位是否有产权证，以及土地使用权限问题。买车位时，开发商承诺的使用权是70年，有时只有50年。

依据国务院《物业管理条例》全文发布、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》全文

 业主大会召开形式及合法条件 

法律原文：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过50%的业主且占总人数过50%的业主参加。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主(房产证上登记的产权所有人)本人签名。

 业主大会决议票数统计办法 

法律原文：业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

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委托代理。原则上是业主（房产证上登记的产权所有人）必须到场参加，

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如因特殊原因不能参加的，要按法律规定书面委托代理人。

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法律原文：业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

 业主大会依法决议的事项说明 

法律原文:下列事项由业主共同决定： 

（一）制定和修改业主大会议事规则； 

（二）制定和修改管理规约； 

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 

（四）选聘和解聘物业服务企业； 

（五）筹集和使用专项维修资金； 

（六）改建、重建建筑物及其附属设施； 

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 

业主大会决定第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过50%的业主且占总人数过50%的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

要业委会有什么用？

首先，通俗解释物业公司和业委会的区别

物业公司的职责：

根据物业服务合同的约定，履行合同规定的职责。通俗地说，物业公司是根据物业服务合同的约定干活的。

业主支付物业费，购买物业公司提供的服务。如物业不尽责，业主可要求其整改。如拒不整改，业主一定要保留相关证据，在物业公司通过法院诉讼催交物业费时，提出不交费的理由，保护自己。如物业公司有明显过错或未履职证据，法院会判决减免部分物业费。

拒交物业费不受法律保护，不交物业费的后果就是物业公司撤出，小区环境烂到底；由政府或业委会出面，重新选聘新物业公司，一切重来。

业委会的职责：

按照法律法规和小区议事规则履职。

业委会是由全体业主选出来，代表全体业主的利益，通俗地说就是代表全体业主监督物业公司是否按照物业服务合同做事。

业委会是让物业做事的，不是代替物业做事的，更不能做物业应该做的事。如果业委会做了物业该做的事，那我们还要物业干嘛？为什么还要向物业交物业费和停车费呢？有能力干脆自治好了。

所以业主遇到物业服务问题，首先应该向物业公司现场负责人反映，要求物业公司按照物业服务合同履行职责，让物业公司按合同办事。

如物业公司现场负责人不干，可以走第二步，向他们的总公司反映。

如果物业公司还是不履职，走第三步，向业委会、街道办事处物业管理办公室反映，或直接拨打“12345”政务热线投诉。

当业委会收到您的投诉，会将您的诉求转交物业公司，并要求物业公司限期回复，后续会将物业公司的处理结果告知相关业主。如果物业公司拒绝履职，大部分业主对现有物业都不满意，那业委会要召开业主大会，重新选聘新物业。

要业委会有什么用？

按现行法律法规，如果没有业委会，以下事情无法做成：

1.无法定存公共维修基金，只能活期，收益会很少。

2.无人监督维修基金的使用。任由物业走应急程序，负责房屋终身维修的维修基金很可能在短期内被糟蹋光。

3.无法追回属于全体业主的公共收益，更无法决定公共收益的使用，物业公司随意使用属于全体业主的公共收益。

4.如现物业不负责，不能按照合同办事，业主无法重新选聘新物业，只能任由现物业宰割。

5.无法召开业主大会，小区重大事项无人关心，无法解决问题。

小区共用部位、公共设施设备应属于部分或全体共有，那么小区共用部位、公共设施设备都有哪些呢？

共用部位是指物业主体承重结构部分(包括基础内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；

公共设施设备是指物业管理区域内，由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、安防监控系统、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公共设施设备使用的房屋等。

综上，结合当前房屋的设计、建造情况以及小区物业的实际情况，我们可以做出如下判断：

房屋共用部位包括：

① 房屋的承重结构（包括住宅的基础、墙体、梁柱等）、屋顶、烟道、外墙面（包括非承重结构的分户墙外墙面）等基础部分；

② 走廊通道、大堂、公共门厅、单元门、楼梯、楼梯间、电梯间、电梯、自行车棚过道等公共部分；

③ 楼道内照明设备、避雷设施、供水箱、公共污水管、废水管、空调落水管、楼道内下水立管及通向污水井的下水管道、雨水管等共用部分。

小区公共设施、设备包括：

① 小区内道路、门岗、桥梁、步行街等公共道路场地；

② 消防设施、共用的化粪池、窨井及其管道系统等；

③ 各类垃圾收集、转运设施等。

④ 公共照明；

⑤ 智能化监控、门禁系统、设备机房（电信等专业设备机房除外）等设施、设备；

⑥ 公用自行车棚、露天公用停车场、交通标记、公共绿地、信报箱等；

⑦ 各部位的各类护栏、护网、警示牌；

⑧ 物业区域内的各种人工河道、观景平台、公共场地上的音响、喷泉、各类景观建筑小品、文体设施等。

物业公司公布未交物业费的业主房号，这样做是否侵犯了业主的隐私？

近日，家住城西某小区的程先生给记者来电说，他们小区物业为了催缴物业费，在小区大门口张贴未缴物业费的业主的房号。对此，律师表示，物业公司此举并不违法。

陈先生说，上周五下班回家，在小区的公示栏内，贴着一张表格，不少业主盯着看，他也过去看了看，原来是物业公布未交物业费的业主的房号，自己家也在其中。“平常家中经常没人，也没注意到物业催缴物业费的通知，忘记缴费，打个电话也行啊，贴出来多难看。”陈先生说，在公示栏前，一些业主对公示的房号业主指指点点，甚至用言语来讽刺、挖苦。陈先生觉得，物业这种做法有点不妥，有侵权之嫌。

记者了解到，一些小区物业除了在小区进出口贴房号，还有的物业公司会在不缴费业主的楼道口张贴催款通知。“某栋楼某号业主，您去年的物业费还没缴，为了让您能继续享受到物业服务，请您尽快缴纳物业费。”

针对此事，记者咨询了律师路光亮，据他介绍，这样做一是为了推进收费透明公开，使小区内全体业主知道收费情况，二是为了促使业主能够主动付清所欠的物业费，并且在小区范围内，这一行为仅仅是行使催收义务，从目前状况来看，物业并不存在违反法律规定的情形。

《民法典》规定：公民、法人的合法民事权益受法律保护。物业公司为了小区内全体业主的利益将收费情况与业主欠费的事实客观地张榜公布，该行为不符合侵害名誉权的构成要件，对欠费业主不构成名誉侵权。“物业仅公布未交物业费的业主房号，未公布业主姓名，对于小区外的公众来说，是无法把欠费者姓名与房号对应起来的。