按现行法律法规，有《物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》。同时小区自行制定了《三个规约》。三个法律法规按不同广度和深度对住宅小区的物业选聘应遵循的规则作了相应的阐述。小区《三个规约》是业主根据小区自身情况通过共同约定建立的一个公约，同样具有法律效力。

选聘工作小组在第三方专业机构的指导下，编制了评选办法，设置了详细的评标要素和评分标准，包括对竞聘人企业和在管楼盘的考察、物业运行的收支测算和人员配置、物业服务理念与目标和分项服务标准与承诺、物业服务的岗位安排与服务职责、物业服务整体方案和遗留问题整改方案、对项目特性的实质性响应和物业交接方案、拟派项目经理对投标方案与管理思路的陈述、拟派项目经理对管理方案的答辩等内容。选聘工作小组根据上述评选办法和评分标准，对竞聘人进行量化评分，最终择优评选出两家竞聘企业供业主选择和决定。

你在买房时开发商吹的天花乱坠的某某物业，都属于“前期物业”——也就是开发商事先委托对小区进行管理服务的物业公司。这是并未经过业主委员会选择的，但是通常情况下业主没有提出更换的话，“前期物业”便会顺理成章地变成“后期物业”。废话不多说，小区尚未成立业主大会，业主们可否更换前期物业？

“更换”的意思是解聘原物业、选聘新物业，这至少是两个事项。这两个事项在物权法、物业管理条例里是属于业主共同决定的法定事项，地方条例可能列在业主大会应当履行的职责里面。还有一个隐含的议题，就是选聘新物业服务企业之前，对于物业服务合同的表决。没有物业服务方案以及物业服务标准、服务价格的确定作为前提，选聘新物业会面临着很多的不确定因素。这样说来，其实是至少解聘原物业企业、表决物业服务合同、选聘新物业服务企业三个事项需要业主共同决定或者有业主大会来履行职责。

    在小区里面，即物权区分所有的情况下，未成立业主大会是无法完成上述目标的。

    第一，在小区未成立业主大会的情形下，更换物业不具备合法的组织人、实施者；在小区里，共同管理权的拥有者和实施者是区分所有者意即小业主。没有成立业主大多会的话，在现有的法律框架内就没有发起业主共同决定的适格主体；

    第二，更换前期物业，面临着签订物业服务合同、老物业与业主委员会办理交接，新物业与业主委员会办理交接、小区内共有产权的确权、业主共有权益的梳理和清算。在未成立业主大会的情形下，显然并不能满足以上的任何一项法定的刚性要求。

    第三，在并不具备最基础的条件下的更换只能有违法一条路，尽管现实中并不缺乏这样的案例，但是这样的案例只能为证明它的错误增加案例。随着时间的推移，这种做法只会延缓和推迟问题的爆发和劣化，并无助于问题的解决。

    所以，在现有的法律规定下，只能积极的成立业主大会、选举业主委员会才可以更换前期物业。

通俗的讲，选聘就是在几家物业公司当中选择一家来为全体业主服务。也就是说需要通过招投标来决定哪一家公司来为大家服务。

续聘就是与现在为业主服务的物业公司签订物业服务合同。就咱们正成·名城左岸来说，就是与成都市中骏物业管理有限公司签订合同。