根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：

（1）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；

（2）确定采取公开招标或邀请招标方式；

（3）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；

（4）物业服务价格幅度或水平。

业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料：

（1）业主大会决议；

（2）招标公告或者投标邀请书；

（3）招标文件；

（4）法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。

1、召开业主大会，解聘现有物业；

2、制作物业招标书；

3、选聘业主代表和物业行业专家组成物业招标小组；

4、发布招标信息，或者对有意向的物业公司进行邀标；

5、评标，选出中标物业公司；

6、公示招标、评标过程，公示中标物业公司的服务承诺、服务收费标准等；

7、召开业主大会，对中标物业进行投票表决。通过表决，进入第八项；未通过表决，从第五项重新评标；

8、新物业和老物业进行财产、资料、业主档案、设备设施的交接；

9、新物业进场，老物业退出。

（1）住宅小区先创立业主委员会（简称业委会）。

（2）假如与物业管理服务企业的物业管理服务委托协议已期满，那么，由业委会通告物业管理服务企业撤走，由业委会聘用新的物业管理服务企业。

（3）假如与物业管理服务企业的物业管理服务委托协议并未期满，那么，由业委会通告物业管理服务企业终止合同，商议终止合同。假如商议不了，到本地法院起诉，规定消除物业管理服务合同书。裁定起效后，再聘用新的物业管理服务企业。

对招投标工作在行的邻居应该懂：没有一种招标方式能称得上完美、可以做到天衣无缝，关键要采用哪种招标方式可以更加公开透明、便民利民。

公开招标适用条件：适用范围较广，大多数招标项目均可以采用，项目规模较大、技术复杂且潜在投标人不清楚的项目尤为适用。

公开招标竞争程度：属无限制性竞争招标方式，投标人之间相互竞争比较充分，容易获得最佳招标效果。

邀请招标适用条件：适用于受项目需求、条件和市场供应限制，只有少量潜在投标人可供选择的招标项目，或者拟采用公开招标的费用占合同金额比例过大的项目。

邀请招标竞争程度：属有限竞争性招标方式，投标人之间的竞争受到一定限制，产生围标甚至不法行为的机会多一些。

议标：由业主邀请一家或最多不超过两家企业直接协商谈判，实际上是一种合同谈判形式。议标不具有公开性和竞争性。假如业主授权业委会议标，也需要全民公投表决同意这种方式。