《物权法》第六章明确规定了“业主的建筑物区分所有权”，对业主权利和业主自治进行了比较全面的规范，内容比较科学，对于保障产权、厘清业主与物业服务人之间的关系具有重要意义，施行以来取得了良好的社会效果。

但是，受《物权法》出台前的特殊因素影响，相关制度回避了一些重要内容，个别条文表述较为模糊，有的概念过于抽象；《物权法》颁行已有十余年，相关司法解释也已适用较长时间，许多认识分歧已渐弥合，学术界与实务界在很多问题上已经形成共识。因此，有必要将这些内容及时纳入到民法典相关制度中，为进一步维护业主权利、鼓励业主自治、优化基层社会治理提供法治保障。

由此，对《民法典》编纂中物业领域（包括现《物权编》“业主的建筑物区分所有权”和《合同编》“物业服务合同”）的进一步制度完善建议如下：

明确业主组织的法律地位和组织结构

就业主组织的法律地位，在《物权法》起草中存在很大争论。最终，《物权法》第75条只是简单规定了“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”，据此可大致推断业主组织的组织形式为业主大会，业主委员会为业主大会的执行机构。但《物权法》对业主组织的民事主体资格（法人资格、非法人组织资格）以及诉讼主体资格实际上均采取了否定态度，仅在特定情形下允许其充当被告（第78条第2款）。这种审慎的做法在当时十分必要。但从近年来的司法实践看，通常认可业主组织即业主大会是非法人组织，业主委员会为其执行机构，确实起到了较好的社会效果。因此，有必要在《民法典·物权编》对此加以明确；或至少应调整《物权法》第83条的表述，允许业主委员会代表全体业主提起诉讼。

还应注意的是，不少反对明确规定业主组织民事主体资格的学者之所以持谨慎态度，与业主组织的组织机构有关。按目前的制度安排，业主大会很难经常召开，业委会一经选出就很难受到监督和制约；业委会负责人不能从业委会工作中获得对价；业委会负责人在经验和能力上，也未必能够有效适应相关工作要求。这就导致实践中业委会组成人员存在有悖忠实义务、业委会工作不受信任等问题，不仅损害业主权利，也在一定程度上妨害了基层社会治理。建议在《民法典·物权编》中，明确赋予业主共同决定其业主自治的组织架构的权利。例如，允许业主共同决定在选举业主委员会的同时，选举监督委员会，分别履行执行权和监督权；允许业主共同决定业委会负责人的薪酬等事项；允许业主共同决定授权业主委员会聘任职业经理人负责日常事务的执行等。

进一步优化权利归属和行使方式

关于权利归属，《物权法》第142条确定房屋所有权归属最基本的规范；第73条和第74条对建筑区划内的相关物业归属做了进一步细化规定。但第73条所言的公共场所、公用设施规定得较为概括，可考虑结合实践中的做法，通过列举式规定进一步细化。第74条也有一定争议，建议参照司法解释的做法，进一步明确“首先满足业主的需要”的义务人为建设单位，满足方式为买卖、赠与和租赁等方式，从而进一步明晰产权归属。

关于专有权的行使，主要涉及“住改商”的问题。建议把《物权法》第74条调整为“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除不违反法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”这是主要考虑到：一方面，遵守与不违反，在内涵上有所不同。一般而言，遵守法律法规与不违反法律法规，含义并无区别；但遵守管理规约，通常理解为管理规约中明确允许业主将住宅改变为经营性用房，而所谓不违反管理规约，通常则理解为管理规约中未明确禁止业主将住宅改变为经营性用房。另一方面，房屋用途的变化，本质上属于私法自治的范畴，应当遵守法不禁止即自由的原则。如果业主认为本建筑区划内的住宅不应改变为经营性用房，其应当通过共同决定程序将这一限制写入管理规约。在管理规约没有特别规定不能将住宅改变为经营性用房的情况下，不应限制业主的这一自由，故只要不违反管理规约即可。此外，对于实践中争议较大的“商改住”问题，也宜作出一定回应，可考虑参照前述“住改商”一并规定。但其特殊性在于：一方面，其涉及产业发展和土地规划等公共利益因素，有必要对其所有权行使予以一定限制，宜增加规划主管部门批准这一要件。另一方面，其通常不影响其他业主利益，宜同时删去有利害关系的业主同意的要件。

关于共同管理权的行使，实践中多以出让的宗地为基础划分建筑区划。我国土地出让地块过大、涉及业主过多，从而导致业主共同管理权很难行使。目前《民法典·物权编》的稿子调整业主共同决定规则，正是为了解决这一问题。对共同管理权的行使，在前述进一步完善业主组织治理架构、加强监督制约的同时，宜坚持业主自治的理念，通过授权性规范扩大业主共同决定事项的范围，切实落实业主的共同管理权。

在业主共同决定的事项中，建议明确授权业主共同决定业主委员会的职权范围，合理界分业主大会和业主委员会的权限。建议明确规定业主共同决定进一步划分建筑区划或者物业服务区域，以将过大的建筑区划加以分割、对分割后的几个物业服务区域共用财产的权利和义务加以约定，从而更好地实现业主自治。建议明确规定业主有权共同决定共同管理权的行使方式，如以业主代表大会或者代表会议的方式行使共同管理权；结合互联网进行网络投票、对特定事项沉默视为同意；经业主共同决定，分层次决定共有部分的相关事项，如对特定单元的电梯维修，授权该单元业主共同决定。

合理构建物业服务合同关系

《民法典·合同编》新增“物业服务合同”一章，充分体现出立法者对于民生的关注。对其制度设计建议如下：

关于合同主体，目前规定物业服务合同的当事人为物业服务人和业主。建议在该条最后增加一句但书，即“当事人另有约定的除外”。就其本意而言，物业服务合同应由业主组织与物业服务人之间签订，因我国业主自治不发达才直接效力及于业主。规定但书，允许当事人另有约定，为将来发展预留空间。

关于服务对象，建议将物业服务合同的定义调整为“物业服务合同是物业服务人在建筑区划内，持续提供房屋和配套设施设备等业主共有财产的维修养护、环境卫生维护等物业服务，业主支付报酬的合同”。这主要考虑到物业服务是业主共同管理权的延伸。其一，将物业服务区域替换为建筑区划，以实现与物权编区分所有权制度的协调统一。其二，明确物业服务的客体是业主共有财产，从而区别为特定业主的财产提供服务的一般性劳务合同。其三，相关秩序维护语焉不详，容易与公共秩序维护相混淆，故最好不提。

关于物业费的构成，建议以两款对物业服务费及其构成加以明确，即“物业服务费由物业服务实际支出的费用和报酬构成，物业服务人应定期向业主或业主大会、业主委员会报告物业服务情况以及费用的使用情况”；“当事人也可以约定固定金额的物业服务费，合同期限内，物业服务人不得以亏损为由单方变更合同”。其目的在于：第一，明确物业服务费原则上采用酬金制；第二，明确酬金制情况下物业服务人的报告义务；第三，对包干制的内涵予以重申，明确物业服务人不得单方变更合同；第四，与草案中规定的物业服务人的一般性报告义务形成良好衔接。

关于业主组织的任意解除权，目前对此进行了规定。但问题在于该条将解除权与委托合同完全等同，要求业主在解除合同后承担违约责任，不免未尽妥当：首先，无论是《物权法》76条还是目前《民法典·物权编》规定的程序，都对表决方式有较高的要求。从常理讲，业主依法共同决定解聘物业服务人，通常都表明物业服务人提供的服务存在比较严重的瑕疵，双方矛盾已经比较激烈，业主群体对此已有较普遍的共识。因此，这种解除实际是以物业服务人存在比较严重的过错作为基础，具有法律上的正当性。其次，物业服务人作为经营者，相对于作为消费者的业主而言，经济处于更强势的地位，也具有更充分的经验和能力。苛求业主积极收集违约证据等，不仅没有必要，反而容易激化小区矛盾。再其次，如果规定解除物业服务合同的情况下，业主要承担违约损害赔偿责任，一方面物业服务企业可能会以巨额赔偿为由向业主施加压力，另一方面也确实可能会使得部分业主担心承担巨额赔偿责任而不敢投票赞成解除合同，但这种压制可能为将来的矛盾激化埋下隐患。即便规定业主的损害赔偿责任，在业主高票通过解除物业服务合同的情况下，人民法院也很难做出赔偿判决，反而可能进一步激化矛盾。最后，对于物业服务人可能因解除而受到的损失，完全可以通过规定提前一定的时间来解决，物业服务人完全可以提前做好准备避免损失，故建议删去该条“除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失”的规定，同时将业主组织解约的通知期限由“60天”调整为“90天”。