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业主更换物业,为什么这么困难?如何更换物业公司?

发表时间:2020-09-30 15:03

业主更换物业,为什么这么困难?如何更换物业公司?


近年来,随着房地产服务企业市场化程度的提高和业主维权意识的提高,更换房地产服务企业被频繁提及,但过程往往不顺利。


1981年,中国大陆诞生了第一家房地产管理公司,经过近40年的快速发展,中国房地产企业在2017年底突破了11.8万家,房地产服务飞入普通百姓家,与人们的美好生活、社会和谐稳定建立了密切的联系。《物权法》发表后,拥有房地产所有权的所有者集团迅速强烈崛起,成为目前中国权利维护权最活跃、最有购买力的消费集团之一。尽管如此,交换房地产这种看似简单的市场交易行为在现实中从开始到完成并不容易。


对公众参与的认知不足。


随着《物权法》的权利,业主的权利意识不断增强,但多以个人权利本身为焦点。业主的公共意识在这个过程中,明显不如争取自我权利。住宅区交换房地产服务企业,首先设立产业委员会,在其组织召开的业主大会上,通过户籍数和建筑面积的两半同意表决后,可以合法实施。但是,房地产是基于多所有者区分所有权的管理,个人参加小区公共事务的成本和收益不等。无论是业主委员会委员的选举和选举,还是业主大会对重大事项的表决,很多业主的选择都不行,所以业主大会和业主委员会的效率很低。


2017年,中国百强物业服务企业管理的住房项目,成立业委会的比例仅为22%。这一事实表明,业主对收费购买房地产服务的反馈和变化具有自然滞后性——即使对服务质量不满,也不能立即转变为交换房地产的实际需求和行动。


问题的延误导致了解决困难。


一般来说,原房地产服务企业的服务质量问题是所有者要求交换房地产的主要原因,一部分所有者在合同履行期间拒绝支付或拖欠房地产费。万科房地产接管的二手项目的一部分,接管前的收入率竟然在50%以下。业主拒绝支付房地产费的理由是原房地产服务企业不是我们自己选择的、以很大的价格买房,房地产服务不好、公共资源的经营管理和收益支配不透明等。


费用不足的行为使利润薄弱的房地产服务企业无法通过增加成本投入,提供高质量的服务,同时房地产费用由政府指导定价的机制存在,近年来房地产管理收入几乎不能随着社会基础成本的上升而上升。房地产费用拖欠,带来了更多不相信和更差的服务体验。一些小区业主与房地产服务企业陷入这种恶性循环,双方关系完全破裂。


极端情况下,房地产服务企业长期不作为,基础设施维护不良,业主产生负面印象,养成不良支付习惯,使住宅区成为热芋头,给新接管的房地产服务企业带来很多压力,提高服务质量,修复顾客感情。


另外,业主选择新的房地产服务企业时,原房地产服务企业应对收费不足的追究,给交换房地产的工作带来了新的障碍。特别是面对历史遗留费用问题,通过催款无法解决而诉诸司法途径,交换房地产的工作越来越长。为了维持和争夺利益,原房地产服务企业妨碍行业委员会的成立,妨碍选择过程拒绝退场,新旧房地产服务企业交接不顺利发生冲突也不少见。


交换房地产事件关系到社区的安宁和和谐。由此可见,相关部门在相关政策设计方面增加了交易成本,从而提高了更换物业的成本。但从客观上讲,这将进一步加深业主与物业服务企业之间的矛盾。


帮助房地产服务建设社区。


交换房地产很难,但不能消极面对。员工应采取有效措施,以被动为主动,消除业主和房地产服务企业之间的障碍,提高社区幸福指数。由此可见,提高房地产服务质量,建立民主议事机制,完善立法提高司法,是促进房地产市场良性循环的根本途径。


另一方面,解决房地产交换问题的本质是如何让原房地产服务企业体面退场?如何使业主和房地产服务企业更加尊严高效地履行权利义务?如何使房地产服务及其交易更加简单、透明、美丽?只有解决了这些问题,才能真正迎来行业的进步。


第一,房地产服务企业做好自己是推进市场良性循环的第一步。只有不断提高服务水平,以房地产管理为基础,以客户为中心,及时有效地解决客户的合理诉求,才能赢得自己的信赖和声誉。


第二,业主必须提高公共义务意识。公共权利对应公共义务,业主方面现在更加强调权利,不说义务。例如,房屋漏水是所有者专属部位的问题,有些所有者威胁不支付房地产费,直接影响房地产服务企业的成本。在某种意义上,这些不付费的业主侵犯的是其他业主的权利。对于这种义务的制约,有必要通过权利意识、司法执行、业主大会等方式反复更新。


第三,推进业主对房地产服务企业进行有效监督和评价。在地产服务企业与业主之间,建立合理沟通、民主议事机制,明确权利关系,形成快速裁决机制。例如,推进业主大会陪审团制度,定期裁决房地产服务企业和业主履约行为,逐渐扭转房地产服务差距-业主不足-服务差距的局面,避免问题拖延和积累,及时结算旧账目是解决交换房地产问题的终极方法。


第四,进一步完善法律体系,提高司法效率,迅速处理房地产服务企业交换过程中的权利纠纷,对促进房地产市场流通、优化房地产市场生态具有重要意义。做好自己和民主议事无法解决矛盾,需要诉诸法律时,公正高效的法律体系大大提高了行业运营效率和价值。


第五,业主委员会的定位。业主委员会组织接管新的房地产服务企业后,退休解散的话,就会发生新的房地产承诺不能实现,旧的房地产矛盾无人面对的情况。随着互联网和物联网技术的不断创新,业主大会组织更加简单,信息也更加透明。业主委员会应推进新技术应用,使业主大会成为真正的社区权力机构。


城市社区已经发展成多主体共存的复杂空间。社区秩序的维护、美好生活的创造离不开多元主体各部门的职务和有效合作。只有共同建设,才能在接管-履约-监督-评价-裁决-退出这一市场链上实现有效的闭环、高效的循环,在资源优化、权益保障的环境中,不断提高房地产服务行业的尊严,为社会创造更真实的价值。

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