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住宅专项维修资金怎么用?何时用?

发表时间:2021-04-27 14:30

到底什么是住宅专项维修资金?住宅专项维修资金必须交吗?其实这些都是和购房者利益息息相关的问题,因此购房者有必要了解一下住宅专项维修资金的相关问题。


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什么是商品房维修资金?


商品房维修资金就是俗称的“房屋养老金”,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。



维修资金在何时交存?由谁交存?


新建商品住宅,在办理产权初始登记前,由开发建设单位代业主交存首期维修资金。开发建设单位在向购房人办理房屋交付手续时,凭维修资金专用票据向购房人收回已代交的维修资金。



业主交存的维修资金现在在哪里?


商品房维修资金属于业主所有,由维修资金主管部门代管,并以一个物业管理区域(小区)为单位设账,分别按幢、单元、房屋户号设立分户账。



什么情况下需要续交维修资金?


业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交,续交方案由业主大会依法决定。



商品房维修资金利息如何计算?


维修资金由行政主管部门代管期间,自存入银行专户之日起,每年至少一次结算分户利息。其中,当年交存的按照银行活期利率结算分户利息;交存满一年的,按照银行一年期定期利率结算分户利息。分户利息转入维修资金滚存、使用。



房屋转让时,维修资金分户帐余额可提取吗?


房屋转让时,维修资金分户账余额不能提取。在房屋权属转移登记后,其维修资金分户账余额随房屋权属同时转移过户。



物业的维修责任由谁承担?


物业指房屋及其附属的设施设备和相关场地。在国家规定的保修期限内,物业由建设单位负责保修。保修期届满后,物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担,物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担,物业专有部分的维修责任由该业主承担。



国家对商品房的保修期是如何规定的?


在正常使用条件下,房屋建筑工程的最低保修期限为:

(1)地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

(3)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

(4)电气管线、给排水管道、设备安装为2年;

(5)装修工程为2年。

其他项目的保修期限通过合同约定。



商品房维修资金使用范围是哪些?


商品房维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。住宅共用部位一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施、物业用房等。



由谁来申请办理维修资金使用的申请?


(1)物业服务企业;

(2)无物业服务企业的为业主委员会,包括代行业主委员会职责的综合治理委员会、物业管理委员会、居(村)民委员会;

(3)既无物业服务企业又无业主委员会的为相关业主。



使用维修资金应该具备哪些条件?


(1)共用部位、共用设施设备保修期届满后;

(2)维修资金足额缴存,维修项目符合维修资金使用范畴;

(3)维修资金使用方案经使用范围内专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。


商品房维修资金使用后如何进行分摊?


维修资金使用分摊总原则:受益人和承担人相一致的原则,按专有面积占总分摊面积的比例分摊。

维修资金使用具体分摊原则:

①按小区、幢、单元、户分摊,其中,屋面维修,由屋面庇护范围下的垂直列分摊;基础、外墙维修,由整幢楼分摊;地下室(车库)维修费用,由相关业主分摊。

②未售出房屋应分摊的维修费用,由开发建设单位承担。

③未交存维修资金或者续筹不足,发生的维修由涉及范围相关业主自行筹资承担。


哪些费用不能从维修资金中列支?


(1)依法应当由建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造;

(2)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

(3)应当由责任人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

(4)经营性设施设备以及根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用;

(5)业主专有部位、专有设施设备的维修和更新、改造费用;

(6)其余不应当列支的情形。


交存维修资金的房屋发生渗漏是否都能申请使用维修资金?


应视渗漏部位是否属于房屋共用部位,即维修资金要涉及2个及2个以上业主共有才能申请,凡不属于共用部位就不能申请使用维修资金维修。如:阳台(含栏杆)、飘窗,以及独立别墅的屋面、外墙,联体别墅的屋面,属于业主的专有部位,应由业主自行出资维修;又如:楼顶平台(包括面及周边围护),若使用人仅为顶楼单个业主,同样不能使用维修资金维修。


维修金额达到多少需要选聘第三方机构?


单项维修和更新、改造,使用金额50万元(含)以上的项目,申请人应当通过招标形式选择维修队伍;使用金额20万元(含)以上的项目,申请人应当聘请工程监理机构对工程进行监理;单项维修金额在5000元(含)以上的,申请人应当聘请专业工程造价咨询机构对工程决算进行审价。



哪些情况可申请维修资金应急使用?


(1)外立面已脱落或有脱落危险;

(2)电梯发生故障影响正常使用;

(3)属于小区管理范围的排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,影响正常使用;

(4)公共护(围)栏破损严重或有倒塌危险;

(5)共用消防设施存在重大火灾、安全隐患;

(6)法律、法规、规章规定的其他危及房屋或人身安全,需要立即维修和更新、改造的情形。


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