社区公共事务不是私人生意，将其交由少数几个人决断，太过随意，更不合法理，难以持久地保持公正。

时至今日，北京市的业委会组织正襄助春机，努力地成长着。然而，无论是走精英路线还是走亲民路线，它们在成长中都遭遇了烦恼。

如何提高业主的参与度

业主对选举、表决和具体社区事务参与度低，是困扰业委会工作的一大难题。有的业委会，因此而被迫解散；更多的则干脆无法筹建完成，只得胎死腹中。归纳起来，北京商品住宅社区业主参与公共事务的积极性不高，自身的原因主要有以下几个方面：

1.业主的住在率低。房屋或者空置，或者出租，业主平时不住在小区里，甚至远居海外，客观上导致无法参与小区的各项活动。

2 .大部分业主，尤其是中青年业主，生活压力较大，工作繁忙，无暇顾及社区事务。

3.对业主大会、业委会等社区自治组织不了解、不理解，对社区服务要求不高，只将小区当睡觉的地方，权利义务意识不强。

4.搭便车思想作祟，总是寄托于别人去“管闲事”，自己则尽量不在社区抛头露面，招惹是非。

要想扭转上述状况，需要做出系统性、社会性的努力。

首先，与业主要保持沟通和交流。在筹备召开第一次业主大会会议、筹建业主大会之时，筹备组就应该有前瞻意识，把各项工作做得尽量扎实，比如将业主的手机号、电子信箱、群号等等通讯信息，认真核实、存档，做好保密工作并定期更新，以便将来充分利用现有通讯手段（包括短信平台）的简单便捷，与全体业主保持流畅的信息沟通与民意交流。

其次，提高认知度，这是提高参与度的前提。业委会委员要做宣传家，利用社会组织日益宽松的政策、法律及话语环境，在社区搞讲座办杂志，尽力宣传和培养业主们的公民意识。

再次，呼吁政府和企事业单位，尽快取消为职员报销“物业费”的集团消费政策。在中高端商品房社区内，至少有20%的业主，物业费系由公费报销。这部分人虽然也对物业服务表示不满，但毕竟不是自掏腰包，“不报白不报，白报不心疼”。这部分人的“支持”和对公共收益的无节制攫取一道，客观上起到了纵容不合格物业服务企业违法存在、“强卖服务”的副作用，为广大业主的维权努力设置了不小的障碍。

最后，榜样的力量是无穷的。业委会和业主创设的监事会、业主代表大会（“三会”）一起，构成了社区业主公共事务治理的核心，他们须身体力行，树立标杆，成为榜样。有付出就会有收获，有人树正气就会有正能量生成和聚集。然后，在此核心周围，尽量多地团结热心、有觉悟的业主（可能会是老人、妇女居多），形成组织和参与社区事务的积极力量与依靠对象，并再通过这个核心和各类外围组织，诸如摄影协会，烹饪协会，网球协会，驴友之家，舞蹈队等等，继续向周边扩散拓展，力争使每个家庭都能有人出来参与社区的公共事务。

如何提高业委会决策的有效性

业委会的多数成员为兼职，他们有自己的职业和工作需要打理，不可能全日制扑在社区事务上（因此我们才说，业委会委员的劳动具有义工的性质）。在主任委员、副主任委员等少数责任委员因投入多而具备信息优势、与其他多数委员形成信息不对称的格局下，如何能够保证业委会的决策正确和有效率，这倒真是个问题。对此，大家争议颇多，分歧很大。

一派认为，真理往往掌握在少数人（精英）手里。因为他们深入全面地了解情况，站得高看得远，所以，业委会应该赋予他们“自由裁量权”，有些决策（包括重大决策），尤其是在应急时刻，可以由他们少数（一两个）人代表业委会做出，事后由大家追认。有些小区甚至在实践中还授予了业委会主任以一票否决权。

而反对者则认为，民主而不是集权，是保证决策正确、规范、可复制的前提。社区公共事务不是私人生意，将其交由少数几个人决断，太过随意，更不合法理，难以持久地保持公正。为了程序正义，牺牲些效率是值得的；决策失误往往是最大的无效率。在正常状况下，社区里也没有太多紧急事务需要委员个人去做出刻不容缓的应急决策。

笔者基本赞同后一种意见。为了更好地提高业委会决策的有效性，笔者建议，可以通过组织建设而在制度设计上对此给予多重保障：

1.在业委会组织章程中明确规定，业委会没有特殊委员，也不授予任一委员以“自由裁量权”，任何重大决策，必须经过动议、讨论、决议等程序的过滤，而不能使个别委员的意见直接成为组织的决议。

2.在业委会之下设立能写会干的专职办事机构（秘书处、办公室或称管理处），实行内部职能划分，使业委会在包干制下也能够超脱于日常具体事务，专心学习、分析、协调与决策。

3 .业委会委员宜精不宜多，以精明能干勇于负责的委员为核心，以有专长的热心业主为成员，可组成各类专门委员会，委员们分工协作，既民主又集中，如此便能最大限度地发挥每一位委员的作用。

4.保持足够数量的候补委员，一旦正式委员因工作调动不能履职，或因健康、时间、能力、热情等原因不再能满足要求，可立即进行补岗、替换，以保证业委会的有效运行和组织的创造活力。

5 .业委会和业主创设的监事会、业主代表大会，必须建立网上联合办公平台，一切相关信息必须及时发布、公开，各自的意见建议随时交流，以确保信息共享，尽量消除信息不对称因素的不利影响。

除此之外，在决策的具体程序上，业委会还应严格遵守并坚持执行相关议事规则的科学条款和规律要求，这些同样是业委会决策有效性的制度保证。

前期物业拒绝撤离问题的解决

一个小区闹到业主普遍要求前期物业撤离、但前期物业服务公司却赖着不走的地步，一定是已经累积了重重叠叠的矛盾，各种问题、利益纠缠在一起，积重难返了。

表面上看，一方欠服务（质和量），另一方欠服务费，相互不满意，问题很简单，但细究起来，却十分复杂，故宜铁腕处置，快刀斩乱麻，而不宜纠缠既往。如果是个别业主欠费，前期物业可以和个别业主通过司法程序解决问题；如果是多数业主都拒绝交费而原物业服务企业“没有”物业费收入却依旧能在小区存活下去，则可能说明这家物业服务企业问题比较大；如果上述现象并非个例，而是商品住宅小区普遍遭遇的问题，那就是制度设计出现了问题，必须有人敢于站出来，负责任地从根子上匡正理顺。

前期物业服务企业与开发商、小区住宅开发建设过程，有着扯不断理还乱的干系。于是，前期物业服务的问题，就变成了从规划到设计、从开发到施工、从验收到销售、从入住到维保及日常服务，整个系统的问题。这个系统多处存在漏洞。居于这个系统的“金字塔”最顶端，政府对于这些问题和漏洞，显然难以超脱。

按照现有法律法规规定，原物业服务企业不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。这一点非常清楚明确，条文理解上各方都不会存有歧义。只要各方都能尊重、恪守、执行这一条规定，物业交接本是一件十分简单的“民事”。

如果前期物业（开发商）公然抗法，坚持以业主欠费为由拒绝交接，这时业委会若走司法程序，与之对簿公堂，便会失去实际意义，因为此“案”并不需要法院再行裁定对方行为是否违法。业委会一方肯定胜诉。这里涉及的，仅只是如何对待有法不依这一社会现象的执政态度问题。连北京正义路市政府门口的执勤警察都知道，“提起诉讼或申请仲裁”、走司法程序，是死路一条，会耗死业主、拖垮业委会，最后还是会走回到原点：“我们小区的法院判决书都在各个楼道里张贴半年多了，但老物业还是没有走！”这样的例子越多，越没有业委会敢去尝试司法救助，因为这时该社区往往已经到了崩溃的边缘，业主和社区状况已不允许拖到漫长的申请强执的那一天。已经有法律条文明确摆在那里了，对方不予理睬；再多一份判决强调一次，对于蔑视法律者又有何用？不过是多了一张废纸。这时所最需要的，是有一只正义之手，直接制止违法犯罪的进程。

这就回到了如何对待违法违规现象的元问题上。具体到前期物业拒不签署交接协议、以业主欠交物业费为由拒绝做物业交接的议题。在北京市某高档商品住宅小区就曾发生过活生生例子。从建成到破败只需要十年左右的时间，不少商品住宅小区都逃不出这个魔咒或周期律。它标示着法规的无用，政府的无为，还有业主的无奈。

再以北京市某小区物业交接为例，政府某责任部门曾试图协调业委会借款垫资，或与新聘物业服务公司共同出资一定数额给前期物业，先替欠费业主埋单，“赎买”本属于全体业主的公共区域治理权，之后再由垫资方自行想办法解决垫付资金的填补偿还问题。但这一条路相较于业主自主交接，隐含的问题更多，风险更大，且贻害无穷，算是个最差的“负数”方案（比“零”还要差）。首先，维权方无原则地退让会使违法一方更加肆无忌惮，得寸进尺狮子大开口，最终将导致业主一方无法承受而依旧达不成交接协议；其次，该赎买协议违法无效，等于政府在自扇耳光，自毁行政的公平正义属性；再次，业委会无资格无权力无能力对外举债，并在无业主大会授权的条件下，动用属于全体业主共有的公共收益替少数业主补交物业费；最后，这条路也无法操作，业主欠费问题是原物业企业与个别业主之间的债权债务关系，与业委会和新聘物业服务公司无涉，后者无法越位，代为清算这笔糊涂账。另外，如果有任何一方坚持要求政府出面担保，政府都将无法再调节下去。因此说，调解矛盾永远不如解决问题重要。

这样，问题的解决就只剩下“政府组织交接”这一条路可走了。这是唯一一条合法可行的路。社会组织中，业委会最为脆弱，“需要政府扶上马，再送一程。”只有政府负起责任，出面主持正义，维护法律尊严，才能让业主过上安稳日子，使政府安稳地执政。

其实，没有任何一条法规规定，前期物业“必须”走协议交接这一条路。如果是这样规定，那么，前期物业假若死活赖着不签这个协议，或者只有答应一堆违法无理或对方无法实现的条件才肯签字，物业交接工作岂不就陷于无解之地，走进了死胡同？

在协调解决前期物业交接撤场时，各方一定要走明路，即合理合法，名正言顺，简单明了，而不应违法悖理，把路子走黑了。

就业主方面而论，可以由辖区内全体业主（代表）表决，决定以前（譬如十年或八年）被前期物业侵占的租金、广告场地收入、地面停车费等公共收益不再追诉，不再要求对方偿还（业主预交款、押金等等除外）；而前期物业方面则做出承诺，交接后与业委会等相关机构组成财务交接小组，将追缴回来的业主欠费等债权收入按比例分成，大部交由业委会，由后者依照规程，用于更换或修复因年久失修养护不当而损毁的公共设施设备，补偿前期物业服务的亏欠。前期物业管理普遍实行包干制，盈亏自负，所以物业公司的盈亏在业委会成立前和业委会没有关系，在业委会成立之后也与之没有关系。因此，如果前期物业公司不同意上述“粗线条”的解决路径，则双方必须依旧依法依规先行交接，交接之后，业委会可以受权起诉前期物业，前期物业服务公司可以起诉欠费业主，甚至可以向不满意的法律条文发难，但却不可以把广大无辜者的共有权益当作筹码，依此要挟地方政府。一码是一码，不能乱搅程序。如是知法懂法而故意搅局，更是不能原谅。

有关方面如果真想尽早彻底地解决前期物业体制的问题，那么，沿着上述思路，可以派生出许多解决该问题的具体“通道”来。而破解前期物业交接“走入死胡同”难题的“缺席宣判制”，更可称作是一条创新路径：在前期物业服务公司极度不配合、不服务的情况下，属地政府主动地大张旗鼓地鼓励业委会启动应急预案，并在小区内广为宣传；在居委会的支持配合下，由业委会负责，有组织地把前期物业放弃的服务，积极主动地担负起来，费用由全体业主分担，以保证社区基本生活秩序（安保、卫生、绿化、入户维修等）的稳定—安保可暂时由政府专门指派，市场化解决；在经历了这一业主“自管阶段”（时间不要超过3个月，尽量短，否则有可能会拖垮“义工”们）的缓冲之后，基层政府及相关主管部门，随即进入法定的应急物业服务程序，或者政府直接组织交接，抑或直接向业主们新聘的物业公司颁发进驻接管令，现场督导小区，完成没有原物业企业参与（主动放弃）的“事实交接”。这样，或可让老赖物业的无赖手段落空，永绝后继者念。

即便因业主们没能通过“协商程序”拿到东西，而认为“事实交接”是一种“零”方案，也还是不得不承认，这一方案能够务实地解开与前期物业交接的死结，可以使政府和守法一方免于掉进“负数陷阱”，使小区遏制住衰败的趋势，重新走向新生。

强买强卖都是违法行为。强行提供不合格物业服务，就是强卖行为，若依法行政，则政必禁之。我们坚信政府不会只对守法者有办法，而对违法者没办法；若真想为人民服务，便一定能够服务成功。

如果此路也淤塞不通，则业主们在绝望后必然会铤而走险，或继续大规模集会、集体上访，或与开发商及其物业服务公司发生正面（肢体）对抗，直至被迫走向全面自治自管。其后果如何，各方都将难于预料。